2011年的樓市已落下帷幕。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議定下2012年穩(wěn)中求進的基調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖將成為新一年的樓市主題。

回顧2011樓市，國家宏觀調(diào)控政策之嚴厲對整個地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂史無前例。這一年，雖然樓市不乏亮點，但留給行業(yè)人士更多的是抑郁寡歡：政策步步緊逼，成交量持續(xù)低迷，市場存量節(jié)節(jié)高升，資金鏈接日益緊張……

即將逝去的2011年房地產(chǎn)市場，究竟能給2012年的樓市帶來什么樣的啟示？新一年的成都樓市又將何去何從？有哪些可圈可點的亮色值得翹首以待？年關(guān)將至，站在龍年樓市的前沿，我們或多或少地看到了值得關(guān)注、剖析與期待的樓市發(fā)展的新潮流、新趨勢，并特別推出這組系列報道。

日前，四川省房地產(chǎn)協(xié)會副會長、世家機構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸在微博中說：從上世紀九十年代到今天，行業(yè)政策忽松忽緊，市場形勢潮起潮落�；厥滓煌�，九十年代的“寬松”還回來過么？從業(yè)者們應(yīng)該具備視今天的政策環(huán)境為正常的心態(tài)來調(diào)整自己的從業(yè)方式……要不，就改行吧！

是的，在宏觀調(diào)控的大勢下，“調(diào)整”成為了行業(yè)的主要關(guān)鍵詞。據(jù)世家機構(gòu)最新數(shù)據(jù)，截止11月底，成都商品房存量已高達1799.46萬平方米。今年前11月，商品住宅成交面積為583萬平米，同比去年商品住宅成交面積減幅為21.8%，年內(nèi)商品房總存量達1800萬平方米。

在目前的市場環(huán)境中，成都市商品房存量高企不下，多數(shù)開發(fā)商生存壓力有增無減。如何調(diào)整并順利“過冬”，成為了多數(shù)房企重點考慮的問題。

2011年1月26日，被稱為“史上最嚴的調(diào)控”的新國八條頒布實施，自此，“政策調(diào)控年”大幕開啟。政策調(diào)控一波未平一波又起，步步緊逼，降價促銷成了行業(yè)重要的生存法則。

關(guān)鍵詞一

成交銳減 存量劇增

成交量極度萎縮 年內(nèi)商品房存量破1800萬方

根據(jù)世家機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2011年1月-11月，成都市主城區(qū)商品房新增面積為1294.78萬平方米，同比去年漲幅為6.13%；成交面積為897.08萬平方米，同比去年減幅為15.04%。截止11月底，成都商品房存量已高達1799.46萬平方米。其中，2011年1-11月，成都市主城區(qū)商品住宅新增面積為865.94萬平方米，商品住宅成交面積為583萬平米，同比去年商品住宅成交面積減幅為21.8%，商品住宅存量為798.91萬平米。

成都銳理數(shù)據(jù)平臺的高級顧問葉強表示，從成都房地產(chǎn)市場的總體來看，宏觀調(diào)控下，受限購政策壓制，目前市場成交量極度萎縮，造成產(chǎn)品積壓，存量高企不下。

世家機構(gòu)分析認為，造成今年成交量同比減幅的原因，主要是今年國家對房產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控政策。對于成都地區(qū)來說，“限購令”的出臺是促使成交量下降的主要原因。主要表現(xiàn)在：限購令的實施使部分首改客群的購房需求受到了抑制，二套房高達六成的首付款比例大大提高了購房者的門檻，使得很多首改客群持幣觀望或暫緩購房；限購令的實施同樣打壓了部分投資客群，使他們即使有資金卻沒有資格購房；限購令的實施使部分外地客群由于提供不出足夠的資料被拒之門外。

此外，2011年下半年成都大部分銀行提高了首套房貸款客戶的貸款利息，利率的上幅使得剛需客群的購房需求同樣被打壓。另外國家對保障房的大力修建也使得今年商品房銷售額有所減少。上述因素均為造成今年銷售量同比去年下降的原因。

　關(guān)鍵詞二

政策 調(diào)控 不動搖

調(diào)控“緊箍咒”趨緊 促進房價合理回歸

市場存量的節(jié)節(jié)高升，追根溯源，在于國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

1月26日，被稱為“史上最嚴調(diào)控”新國八條頒布實施，要求強化差別化住房信貸政策，對第二套房的首付比例不低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，并同時限購本地戶籍三套房和非本地戶籍二套房。自此，“政策調(diào)控年”大幕開啟。

緊接著，2月15日，成都市的限購令正式出臺，要求主城區(qū)暫時實行住房限購措施，成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房，暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑成都市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供成都市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房。

至此，成都樓市陡然降溫，購房者觀望情緒日漸濃厚。7月12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，強調(diào)嚴格執(zhí)行相關(guān)住房建構(gòu)政策，對于房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。樓市“拐點論”一觸即發(fā)，成為了業(yè)界的熱點話題。

政策調(diào)控一波未平，一波又起。12月9日，胡錦濤主持召開中共中央政治局會議。會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

期間，政府多次表明了政策調(diào)控的決心堅持不動搖，開發(fā)商也紛紛看清形勢，以11月萬科啟動“過冬”模式為標志，多數(shù)房企在下半年紛紛調(diào)整了企業(yè)的開發(fā)步驟，把主要功課放在了如何“嚴冬”之上。