威武，網(wǎng)絡(luò)流行寫法V5，指強大、風騷、很有力，有代表性，受歡迎。三年前，人們還在為成都房企“40億”俱樂部而驚呼。去年，保利80億的年銷售額，給成都帶來了震撼。今年，任何的業(yè)績超越，都更值得我們喝彩，在淡市下的超越，才是真武威。

12月初，成都街頭出現(xiàn)一醒目房產(chǎn)廣告，內(nèi)容簡單明了，僅三個字：“80億”。這是保利地產(chǎn)在成都11個月的銷售簽約數(shù)據(jù)。這個數(shù)據(jù)在一系列調(diào)控政策攪動得成都的房地產(chǎn)市場“不可承受之淡”的2011年，尤其讓人咂舌。這個數(shù)據(jù)的公布，宣告了2011年保利地產(chǎn)蟬聯(lián)成都樓市銷冠已經(jīng)是“公開的秘密”。然而，保利率先亮出業(yè)績，也在宣告淡市之下，成都樓市依然不乏真正威武的逆市“英雄”。

冠軍無懸念 十強座次尚是謎團

對于開發(fā)商來說，無論你盤大盤小，是新兵還是黑馬，全年銷售數(shù)據(jù)都是不可回避的年終大考。2011年，對于保利來說，數(shù)據(jù)并不敏感。截至11月29日，保利地產(chǎn)在成都市場的銷售數(shù)據(jù)是82億，提前一個月鎖定成都樓市的年度銷售冠軍。2011年，保利僅靠保利公園198、保利中心、保利花園、保利心語等老項目，就完成了封頂80億的市場神話。年內(nèi)是否破百億，將成為保利下一個帶給成都的懸念。

對比2011年成都樓市銷冠的懸念，“十強”的座次表排位大戰(zhàn)顯得更為惹人注目。今年，華潤、藍光、萬華、中海、恒大、萬科、九龍倉乃至2010年發(fā)力拿地的中鐵、建發(fā)等一系列公司的“十強”之爭仍是關(guān)注的焦點。據(jù)知情人士透露，中海今年銷售額預計將達50億，全年44億的任務(wù)在國慶節(jié)之后就完成。而憑借南湖國際社區(qū)，上半年穩(wěn)坐單盤銷售冠軍的森宇，也都是候選表上的“種子選手”。從正和地產(chǎn)公布的2011年上半年成都品牌開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)表來看，除了保利，森宇、萬華、萬科、華潤分列前五，緊隨其后的藍光，合能，國嘉、綠地等銷售金額差距也并不大。銷售排座的混戰(zhàn)，顯然并未衰減。

成都某全國一線企業(yè)相關(guān)負責人透露了根據(jù)備案數(shù)據(jù)顯示的2010年座位排序為：保利、萬華、華潤、萬科。2010年，一些大企業(yè)被擠出三甲，一些企業(yè)被擠出前十；2011年，成都房地產(chǎn)排位戰(zhàn)的競爭會更加殘酷。

單盤“黑馬”眾多 “國際城南”成最大贏家

從目前公布出來的銷售數(shù)據(jù)來看，除了榜上有名的，2011年成都房地產(chǎn)市場上演“淡市不淡”的大有人在。憑借"中德英倫聯(lián)邦" ，中德完成了從“新兵”到“黑馬”的轉(zhuǎn)型。“12月31日之前破15億，住宅單盤備案主城區(qū)前兩名應(yīng)該沒有問題”。談到全年銷售情況，中德英倫聯(lián)邦策劃經(jīng)理龍浩顯得很有自信。龍浩告訴記者，開盤7個月時間，截至目前，中德·英倫聯(lián)邦已銷售約2000套，總面積近20萬平米，“現(xiàn)在看來，中德·英倫聯(lián)邦完成單盤年度15億的任務(wù)已經(jīng)沒有懸念”。

不僅中德，同樣地處國際城南的佳兆業(yè)·君匯上品和南湖國際社區(qū)表現(xiàn)同樣惹眼。據(jù)佳兆業(yè)目前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至12月10日，其西南五盤累計銷售逾40億元，銷售面積超80萬平米。兩年時間，從10多億元到40多億元，佳兆業(yè)已經(jīng)進入成都品牌開發(fā)商第一梯隊。某不愿意透露姓名的地產(chǎn)界人士告訴記者，“雖然目前佳兆業(yè)尚未公布君匯上品全年的單盤銷售額，但是預估，超過13億已不是問題”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士揣測，雖然南湖國際社區(qū)下半年銷售動作稍有放緩，但基本上全年任務(wù)已在上半年消化掉了大半，加之穩(wěn)坐上半年銷冠，總體看來，全年16億輕而易舉。

熱銷誘因多 區(qū)域、價格、定位樓盤流行“組合拳”

一邊是遙遙無期的市場“捂熱”時間表，一邊是年終銷售數(shù)據(jù)的高下立判。值得注意的是，凡是表現(xiàn)突出，有憑單盤打天下的，有多盤齊發(fā)躋身50億俱樂部的，有謀劃全國市場的……無論是單盤還是總量，但其營銷模式、產(chǎn)品定位還是品牌策略都各有特色。

簡單的看，保利地產(chǎn)的業(yè)績來源其雄厚的勢力，在成都多盤齊發(fā)，但是細心研究，保利取得銷冠，并不是簡單粗放的規(guī)模化。據(jù)透露，今年保利有4個樓盤進入了成都單盤銷售前十名，保利花園單盤銷售額更是達到20億，多個項目都成為區(qū)域銷售冠軍，出色的單盤區(qū)域領(lǐng)導能力才是保利成功的關(guān)鍵。

漸走高端的中海，在今年也調(diào)整了策略。在銷售節(jié)奏上，中海從之前的小步快走，變成大步跑，從全國市場推開的價格調(diào)整，是其提前完成銷售任務(wù)的關(guān)鍵因素之一。上半年，中海金沙府和中海城南1號，率先進行價格調(diào)整，下半年，中海錦城2期開盤，也調(diào)整了起價，都得到了市場給力的回應(yīng)。

中德英倫聯(lián)邦逢開盤必推出不少于300套房源；每批次新貨必實現(xiàn)價格上漲；開盤當天必實現(xiàn)快速銷售回款。四大特色，成為中德現(xiàn)象的鮮明特征，有業(yè)內(nèi)人士感嘆，中德·英倫聯(lián)邦在不到一年時間，已經(jīng)有了麓山國際社區(qū)的氣質(zhì)，即仿佛置身于市場的瞬息變化之外，自成風格。而君匯上品和南湖國際社區(qū)的熱銷，同樣說明了主打城市周邊打造大型社區(qū)戰(zhàn)略的成功。

談到郊區(qū)盤的熱銷，倍瑞地產(chǎn)總經(jīng)理閔紅松表示，“調(diào)控后剛性需求仍旺，郊區(qū)大盤受調(diào)控的影響相對要小，價格優(yōu)勢巨大，企業(yè)能在短時間內(nèi)占領(lǐng)市場，并保證公司資金的流動性”。

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數(shù)據(jù)背后洗牌剛剛開始

據(jù)世家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，成都主城區(qū)商品住宅銷售套數(shù)最多的為70-90平米面積段的剛需戶型，共成交27088套，占主城區(qū)商品住宅成交總量的52.7%。從數(shù)據(jù)可以看出，剛需已成為成都樓市的絕對主力。單盤在調(diào)控下做出迅速調(diào)整，從之前的小步快跑，變成大步跑，從全國市場推開的價格調(diào)整，也是品牌開發(fā)商提前完成銷售任務(wù)的關(guān)鍵因素之一。

有人笑言，2011年樓市的深冬長到讓開發(fā)商忘了春天的模樣。不可回避的是，樓市遇冷是一個不爭的事實。當樓市熱潮逐漸退去，或許還會帶來一系列的品牌競爭洗牌格局，這種洗牌的過程，冰點下的品牌戮技戰(zhàn)術(shù)考核才嚴峻，可能會在未來三年深度影響成都住宅購買的選擇判斷。