樓市寒潮來襲，眾多一線房企也不能幸免。近日，包括萬科、中海在內(nèi)的20余家品牌房企公布了11月份銷售業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企銷售額同比跌多增少。萬科、保利、中海、金地(微博)等龍頭企業(yè)連續(xù)4個(gè)月下滑，降幅普遍在20-30%之間。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前定調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，可以預(yù)見，讓房企難捱的寒冬注定要延續(xù)至2012年。

房企巨頭下半年銷售業(yè)績跌幅明顯

11月，多家標(biāo)桿房企業(yè)績跌幅明顯，顯現(xiàn)頹勢。住宅開發(fā)龍頭萬科自8月份以來連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)銷售金額同比下滑，讓越來越多的開發(fā)商感到寒氣逼人。根據(jù)公告，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積73.8萬平，銷售金額82.9億元，創(chuàng)下萬科7個(gè)月以來的最低點(diǎn)，同比分別下降24%和36%，環(huán)比下降26%和20%。碧桂園(微博)合同銷售為25億元，環(huán)比減少43%。

保利地產(chǎn)(9.98,0.50,5.27%)(微博)11月實(shí)現(xiàn)簽約面積42.10萬平米，同比下降35.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額49.26億元，同比下降27.86%。

如果從總銷售額看，房企業(yè)績似乎不錯(cuò)，但這主要依賴于上半年的高速增長。進(jìn)入8月后，多數(shù)企業(yè)同比銷售額開始下跌。萬科前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1，015.3萬平方米，銷售金額1，157.2 億元。8至10月份銷售額分別同比下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在9至10月分別同比萎縮4.9%和23%，9月份以來首次出現(xiàn)成交面積和成交金額雙降局面。

隨著開發(fā)商紛紛打出降價(jià)牌、促銷牌，房價(jià)下跌預(yù)期逐漸增大，市場觀望情緒濃厚。中國指數(shù)研究院(微博)副院長陳晟對媒體表示，多家大中型房企11月銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑，主要還是受市場影響，雖然11月一些房企進(jìn)行了一定的促銷，但整個(gè)市場大面積的入場還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)年關(guān)將至，開發(fā)商騰挪空間已經(jīng)不大，持續(xù)的低迷行情至少延續(xù)到明年一季度。

各大房企紛紛變招求生 力挽頹勢

房企銷售業(yè)績集體下滑，表明房地產(chǎn)行業(yè)將在這個(gè)寒冬中迎來深度洗牌。樓市變局中，眾多地產(chǎn)大佬紛紛自救求生，使出渾身解數(shù)力挽頹勢。轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、布局二三線城市、“以房抵債”還款等，各大房企開啟新一輪過冬策略。

在住宅市場不景氣的情況下，房企逐漸轉(zhuǎn)向，將資金投向住宅以外的領(lǐng)域，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市運(yùn)營甚至物流地產(chǎn)等方向。業(yè)內(nèi)人士表示，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)除為規(guī)避政策外，也是房企可持續(xù)發(fā)展的需要。萬科集團(tuán)高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20%。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也稱，住宅過了黃金期之后，如果公司還需要保持競爭優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)必然的選擇。

11月，華潤置地銷售業(yè)績表現(xiàn)不俗，合約銷售額為27.4億元，涉及銷售面積為24.7萬平方米，分別同比增長3.4%及4.7%。這與其轉(zhuǎn)型布局二三線不無關(guān)系。今年年初，華潤置地曾表態(tài)，對一線城市的依賴程度大大減小，全年只有20%的可售額來自一線城市項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。

而就“以房抵債”方式而言，溫州、大連等地開發(fā)商已開始運(yùn)作。除了“以房抵債”，不少開發(fā)商還通過增加工程審批流程、延長審批時(shí)間的方法拖延時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士透露，在很難向銀行借得開發(fā)貸款的情形下，一些公司轉(zhuǎn)而求助公司大股東、私募基金，甚至一些供貨商和建筑商一齊向地產(chǎn)公司輸血，幫助地產(chǎn)公司苦撐。有業(yè)內(nèi)人士表示，一直以來房產(chǎn)商在面臨資金壓力的時(shí)候，寧可借錢也不會(huì)用房子抵債，因?yàn)樵谒麄冄劾�，房產(chǎn)始終是看漲的，如今用房抵債，說明他們已經(jīng)找不到任何借錢的渠道了。

房地產(chǎn)市場今年深秋2012正式入冬？

業(yè)內(nèi)普遍對于明年上半年的市場不看好，降價(jià)促銷雖然是目前開發(fā)商使用的主流營銷策略，但面對依然持續(xù)不見松綁的調(diào)控政策，此招未必能招架住市場悲觀預(yù)期的蔓延，房企的銷售壓力依然嚴(yán)峻。

分析人士表示，開發(fā)商慘淡的銷售表現(xiàn)，起碼會(huì)延續(xù)到龍年春節(jié)以后。如果政策不轉(zhuǎn)向，可能明年年中都不會(huì)好轉(zhuǎn)。隨著對政策放松預(yù)期的落空，在年末以及明年一季度，會(huì)有越來越多房企加入到“以價(jià)換量”的競爭，樓市降價(jià)風(fēng)潮將持續(xù)。

葉檀在《中國房地產(chǎn)2012年入冬》一文中也指出，2011，房地產(chǎn)還在深秋，并未入冬。2012年，房地產(chǎn)依然不會(huì)迎來春天，更別說艷陽天。她指出，托上半年房地產(chǎn)銷量的福，今年房地產(chǎn)企業(yè)可以維持全年業(yè)績，但2012年冰山融化房企無法容身。2011年下半年房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)明年能夠確認(rèn)的收入下降，對一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為傲慢的企業(yè)，2012年會(huì)是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。

延續(xù)2011年趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購重組高峰期。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也對房地產(chǎn)調(diào)控基本定調(diào)：調(diào)控不動(dòng)搖。會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

對此，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長王晉斌說，這體現(xiàn)了中央的堅(jiān)定決心，意味著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達(dá)到預(yù)期的、明顯的效果。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2012年開發(fā)商很可能會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場，明顯下調(diào)房價(jià)的現(xiàn)象將更加普遍，樓市將徹底入冬。