近日，成都樓市剛需樓盤暖意融融，綠地成都項目兩周勁銷15億、華潤青年房展會兩周清盤800套房源、中德英倫聯(lián)邦單盤一月斬獲1.5億……與剛需的熱鬧相比，高端住宅市場卻是一片冷清，鮮有成交。

上月中旬，仲量聯(lián)行發(fā)布了2011年度成都房地產(chǎn)市場回顧報告。報告指出，受國家調(diào)控政策影響2011年成都住宅市場持續(xù)低迷，高端住宅受傷嚴(yán)重，全年呈現(xiàn)量價齊跌。去年成都高端住宅成交套數(shù)同比大幅下跌40.9%。直至目前，這種下滑趨勢仍在繼續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，此番剛需住宅成交反彈源自被抑剛需的釋放，無法真正的帶動市場回暖。沒有政策的支持，高端住宅仍將持續(xù)冷清。

調(diào)控政策繼續(xù)  高端住宅回暖時候未到

據(jù)世家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（2月13日-19日）成都商品住宅共成交1016套，同比上周上漲24.2%。年后，隨著剛需購房者入市，不少剛需樓盤迎來小陽春。同時，在樓盤的優(yōu)惠和房貸利率松動消息的雙重刺激下，剛需樓盤暖意仍在持續(xù)。

一邊是剛需盤暖意融融，一邊卻是高端住宅的春寒料峭。從透明房產(chǎn)網(wǎng)上周（2月13日-19日）商品住宅公開成交數(shù)據(jù)可以看到，在上周成都商品住宅新房成交中。其中成交均價在13000元/平米以上的房源僅12套。成都高端住宅市場的冷清可見一斑。

業(yè)內(nèi)人士指出，高端住宅市場自去年十月房交會后，市場開始逐漸顯現(xiàn)出低迷狀態(tài)，全年呈現(xiàn)量價齊跌。進入2012年以來，隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，高端市場萎靡之象盡現(xiàn)，逐漸陷入了降價、滯銷的尷尬境地，一些延遲開盤、隱性開盤等現(xiàn)象也隨之而來。

位于錦東路的九龍倉雍錦匯在去年1月便取得預(yù)售許可證，當(dāng)期推出78套房源。截止昨天透明網(wǎng)上仍顯示可售房源63套。而由朗基地產(chǎn)打造的朗基望今緣于去年5月取得預(yù)售許可證，其3萬/平米的價格令人咋舌，然而截止昨天在透明網(wǎng)上的信息顯示其大部分房源被抵押，售出房源不多。同樣在去年11月亮相的保利系列高端項目——保利康橋，在透明房產(chǎn)網(wǎng)上顯示推出的房源僅走量五分之一左右。

對此，銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔向本網(wǎng)表示，當(dāng)下言及成都高端住宅回暖為時尚早。她指出，高端產(chǎn)品并不是沒有市場需求，而是高端住宅產(chǎn)品的消費群體暫時受制于政策和市場環(huán)境的壓制，難以釋放，所以目前成都高端住宅市場尤其是主城區(qū)范圍內(nèi)幾乎沒有什么走量。

成都主城區(qū)一項目銷售人員也對本網(wǎng)表示，高端住宅回暖，主要還是看政策變化。當(dāng)下剛需盤回暖，不能帶動市場回暖，高端住宅也只有眼饞的份兒了。就目前市場形勢看來，等待政策的回暖不太現(xiàn)實，關(guān)鍵還是要做好當(dāng)下，一味的看、等、望都是不利的。

高端住宅市場好壞不一 區(qū)位性價比成關(guān)鍵

自09年市場復(fù)蘇以來，隨著土地成本的上升，越來越多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端項目。去年，成都迎來高端項目集中亮相。萬科·五龍山、華潤·金悅灣、亞特蘭蒂斯·黃金時代、倫敦·金陽西區(qū)、保利康橋等一眾高端項目紛紛亮相。

然而在政府的嚴(yán)厲調(diào)控之下，雖然放量增加，成交量卻出現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。世家機構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹指出，隨著2011年的宏觀調(diào)控尤其是限購政策的實行，對高端住宅來說是一個大浪淘沙的過程。讓高端市場的大門越來越小，市場反應(yīng)也逐漸分化。一方面真正的高端項目將依然保持穩(wěn)定的成交甚至受到熱捧；另一方面，部分產(chǎn)品卻將陷入降價、滯銷的尷尬境地。

在這個過程中，隨時關(guān)注市場變化，及時調(diào)整策略應(yīng)對市場考驗成為關(guān)鍵。

金陽.倫敦西區(qū)策劃經(jīng)理文豪向本網(wǎng)表示，在今年的市場環(huán)境下，作為占據(jù)主城區(qū)稀缺資源的城市豪宅，金陽.倫敦西區(qū)的目標(biāo)客群相對小眾化，因而在今年將會根據(jù)實際情況調(diào)整營銷策略。制定更有效的銷售策略，在營銷上將選擇更加有效的圈層營銷手段。

同時，亞特蘭蒂斯·黃金時代策劃經(jīng)理趙凱也表示，亞特蘭蒂斯·黃金時代自去年亮相以后推出的一批次30套房源已售罄，取得了不錯的銷售業(yè)績。面對今年的市場情況，亞特蘭蒂斯·黃金時代也將在銷售策略上做出相應(yīng)調(diào)整，追求突破。例如在營銷手法上加入一些行銷的理念和手法。

開發(fā)商紛紛“擠入”高端產(chǎn)品開發(fā)陣營，在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新，打在擁有核心競爭力的產(chǎn)品也成為應(yīng)對市場變化的關(guān)鍵。交大.歸谷作為交大房產(chǎn)打造的第三代科技住宅，其將科技與生活的融合吸引了不少消費者的青睞。它在綠色科技上的創(chuàng)新使之走在住宅開發(fā)創(chuàng)新的前列。

另外，來自于成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的資料顯示，一直備受關(guān)注的綠地.錦天府已于近日取得預(yù)售許可證。據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)備案資料顯示，該項目推出的疊拼別墅400平米左右的別墅售價在七百五十多萬至八百多萬不等。業(yè)內(nèi)人士指出，類似于錦天府這種既有區(qū)位優(yōu)勢，又有性價比的高端項目，即便是在當(dāng)下不樂觀的高端市場中，也依然能夠站穩(wěn)腳跟。

業(yè)內(nèi)人士表示，就目前來看，成都高端市場回暖尚需時日，在這種形勢下穩(wěn)扎穩(wěn)打就顯得尤為重要，諸如大幅降價或大張旗鼓開盤等一些“極端”舉措大可不必。他同時給出建議，高端項目在保持高端形象的同時，要選擇一些更加有效和針對性的小圈層精準(zhǔn)化營銷，通過營銷攻逐步建高端消費者的購買信心，進而釋放高端群體的消費需求。