國土部近日又一次發(fā)布的禁墅令使別墅類產(chǎn)品再度引發(fā)市場關(guān)注。在國土部《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》中，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)�！锻ㄖ�》顯示，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

受此影響，大幅回暖的北京別墅市場放緩了入市腳步。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京別墅市場計劃開盤項目4個，比3月計劃開盤項目數(shù)減少5個，與去年同期相比減少6個。業(yè)內(nèi)人士判斷，由于別墅用地被禁政策，部分開發(fā)商或?qū)⒏淖冊�有銷售策略。

九年五提禁墅令

商品市場歷來是物以稀為貴，這對9年中被5次提及禁令的別墅類住宅產(chǎn)品十分恰當。今年2月國土部第5次發(fā)出禁墅令，致使別墅住宅市場再度成為市場關(guān)注的熱點。而事隔不過兩、三個月，禁墅令效力已顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，3月份北京別墅市場成交量大幅提升，共成交178套，相比2月成交的46套環(huán)比增加287%，同比增加63.3%；成交金額達15.08億元，相比2月成交的4.58億元環(huán)比上揚229.26%，同比增加22.2%；成交面積62448.41平方米，相比2月成交的16886平方米，環(huán)比大漲269.82%，同比增加54.83%；成交均價為24147元/平方米，比上月減少2962元/平方米，比去年同期減少6441元/平方米。“北京別墅市場成交回暖，特別是經(jīng)濟型別墅的走俏，極大程度帶動了整體的成交。”對于別墅市場回暖但卻量漲價跌，專業(yè)人士表示，處于調(diào)控中的樓市3月份整體都處于這種情況，不僅是別墅市場。此外，去年別墅市場在調(diào)控中逆勢漲價是因為當時千萬級以上高端別墅供應(yīng)較多，占據(jù)成交主力，因此整體成交價格提升。而今年別墅市場成交以千萬級以下的中低端別墅為主，加之各項目間打折促銷等優(yōu)惠活動，因此成交均價較往年有所下降。

品牌房企銷售排前

據(jù)了解，在3月別墅市場成交主力中，京北別墅區(qū)是成交主戰(zhàn)場，而其他區(qū)域中品牌房企打造的高品質(zhì)項目也成為了購房者集中青睞的目標。數(shù)據(jù)顯示，亞奧京北別墅區(qū)、中央別墅區(qū)以及八達嶺昌平別墅區(qū)三大板塊占據(jù)了3月北京別墅市場的半壁江山，而各大名企及高端別墅產(chǎn)品均位列在其中，如京基鷺府、遠洋·LAVIE、中海 (論壇)尚湖世家、萬通天竺新新家園等，凸顯在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，房企的品牌和品質(zhì)依然備受購房者關(guān)注和信賴。數(shù)據(jù)顯示，遠洋、中海、萬通和京基地產(chǎn)位列銷售前4名。

“銷售不錯的原因可能緣于兩個方面。一是項目品質(zhì)上的精雕細琢。二是項目緊臨1600畝海鶄落濕地公園，是北京區(qū)域內(nèi)為數(shù)極少的坐擁絕版濕地的別墅。”據(jù)位于北京昌平的京基鷺府相關(guān)負責(zé)人介紹，項目目前是北京別墅市場中產(chǎn)品數(shù)量最少的一個。一共只有194套房源，而占地面積86700平方米，建筑面積61800平方米，容積率僅為0.7。因為是京基地產(chǎn)在北京打造的首個項目，因此但求做到品質(zhì)最好、細節(jié)最精、服務(wù)最到位，以期能完全滿足目標客群的宜居要求。

入市項目減少

資料顯示，雖然面臨資金短缺、庫存高企，但在剛剛過去的4月份，北京別墅市場并沒有持續(xù)大規(guī)模的推盤動作發(fā)生。

據(jù)悉，在逐月減少的別墅入市項目中，4月開盤的4個項目分別是大興的首邑·溪園，順義的鷺峯國際和波特蘭花園以及延慶的原鄉(xiāng)夢得惜諾。而3月實際新開盤數(shù)為5個。值得關(guān)注的是，4月開盤的4個項目預(yù)計開盤均價為25930元/平方米，比3月計劃開盤項目均價降低3892元/平方米，環(huán)比下降15%，比去年同期下降870元/平方米，同比下降3%。“受土地供應(yīng)政策改變影響，部分項目開發(fā)商開始改變思路應(yīng)對變化，而對現(xiàn)有樓盤實行緩?fù)撇呗浴?rdquo;京基鷺府上述負責(zé)人表示，這僅是商家應(yīng)對市場的一般手段而無可厚非。而相關(guān)專家則認為，商品市場永遠會遵循自己的價值規(guī)律運轉(zhuǎn)，所謂別墅的稀缺性靠的是項目本身的品質(zhì)、地段和資源等綜合素質(zhì)，不能完全通過人為的手段來變相增加所謂的稀缺性。如果商家因一味惜售而錯過恰當時機，反而會對企業(yè)營銷造成影響。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京別墅市場成交量開始明顯增加，很多開發(fā)商開始抓緊時機打出優(yōu)惠折扣的招牌來吸引購房者�？鄢�小產(chǎn)權(quán)項目，目前北京別墅市場在售的100余個項目中，4月打折優(yōu)惠的共71個，比上月多11個，占在售項目的71%。“別墅的稀缺性使其具備了一定的保值增值以及抗風(fēng)險能力，但在樓市調(diào)控的背景下，打折促銷也是其促進營銷的必要手段。”專業(yè)人士提醒，買家在購買別墅時應(yīng)注重項目整體綜合水平包括內(nèi)在品質(zhì)，不要讓優(yōu)惠蒙蔽了眼睛而盲目出手。

專業(yè)人士判斷，鑒于目前現(xiàn)狀，別墅住宅市場有望迎來一波成交高潮，而真正的稀缺性別墅也將在這個階段脫穎而出獲得買家青睞。