據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示，至二季度結束，成都寫字樓的總體量達到了106.47萬平方米。集中供應帶來的庫存及消化壓力的難題，再一次擺在了成都寫字樓市場面前。業(yè)內人士表示：其實成都市場上，未來企業(yè)對于寫字樓的租賃需求依然強勁，供應大并不是問題，真正的危險在于，目前在售及在建寫字樓，大多產(chǎn)品形式單一。如何在寫字樓產(chǎn)品上，根據(jù)市場需求進行創(chuàng)新，避免同質化，才是當下最該解決的關鍵問題。

存量破百萬

同質化產(chǎn)品將受壓

據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示，2012年二季度，三棟甲級寫字樓建成入市，總建筑面積高達266339平方米，同比上漲223%，環(huán)比上漲226%。至此，成都寫字樓的總體量已突破百萬大關，達到106.47萬平方米。至二季度末，成都甲級寫字樓空置率由一季度的23.1%升至37.6%，平均有效租金拉低至117.5元。業(yè)界關于成都特別是城南片區(qū)，寫字樓過剩問題的討論從未停止，普遍觀點整個市場消化需要一定過程，而其中產(chǎn)品不夠創(chuàng)新的寫字樓，很可能在修建過程中就被淘汰。

同樣面對強大的庫存壓力，北京上海的情況卻有不同。戴德梁行最新報告指出，截至二季度末，北京甲級寫字樓市場存量穩(wěn)定在620萬平方米。北京甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續(xù)下降到2.45%。

為何上海北京寫字樓市場庫存驚人，租金卻屢創(chuàng)新高？仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬表示：“首先北京上海的市場成熟度跟成都有所不同。成都正處于快速發(fā)展階段，第二季度租金微跌，空置率上漲，是由于大量供應入市沖淡市場。如果除開新入市項目，成都甲級寫字樓的租金是上漲的，同時空置率也在下降。”他表示，未來2-3年的市場都會處于供應井噴狀態(tài)，短期內品質較低、缺乏區(qū)域優(yōu)勢且呈同質化的產(chǎn)品表現(xiàn)將會持續(xù)受壓。

未來競爭激烈

創(chuàng)新型項目有出路

作為大西南橋頭堡城市的成都，寫字樓市場前景如何？仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬表示，隨著成都經(jīng)濟的持續(xù)向好、國際金融中心及優(yōu)質產(chǎn)品的入市，預計未來跨國公司及大型國企對于高品質的寫字樓的租賃需求將持續(xù)增強。

或許能夠在萬千寫字樓中保持微笑的，則是那些高品質、產(chǎn)品有特色有創(chuàng)新的項目。例如，仁恒置地目前在成都的租金應該是最高，卻租不應求。原因有多重：地段、單一業(yè)權還有其高品質及稀缺性。正是因為仁恒置地的高品質，實際上給入駐企業(yè)一個硬性標準和規(guī)定，保證了入駐企業(yè)的競爭力。

還有一些節(jié)能創(chuàng)新產(chǎn)品，成都國際科技節(jié)能大廈就成為首個以創(chuàng)新概念來獲得業(yè)界看好的項目。它是國內首次擬設置新能源電動汽車充電樁的寫字樓。在汽車行業(yè)中，新能源汽車概念正在普及。開發(fā)成都國際科技節(jié)能大廈的成都中節(jié)能環(huán)保發(fā)展股份有限公司正是看到了汽車行業(yè)這一趨勢，設置了充電樁，為未來新能源汽車的應用提供基礎支持。整體而言，它集成了國內外先進的節(jié)能建筑和新能源應用技術，最大限度做到了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。

華潤則為客戶提供了定制服務。華潤大廈有一個蘋果成都旗艦店，在招商的時候，蘋果提出結構上，店堂內不能有一根柱子。華潤根據(jù)其需求做了結構上的改造，算是為客戶做了創(chuàng)新。

有資深業(yè)內人士稱，節(jié)能概念在成都商務地產(chǎn)領域，成都國際節(jié)能科技大廈是首個吃螃蟹者。此外，在節(jié)能產(chǎn)品上，成都來福士廣場，也因多項“摳門”設計方案，獲得由美國綠色建筑委員會頒發(fā)的“綠色建筑(LEED)預認證金獎”。仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬表示，雖然節(jié)能環(huán)保的產(chǎn)品，在短期內的影響不會太明顯，但是從長遠看，節(jié)能環(huán)保是保證中長期產(chǎn)品競爭力的重要因素。