29日，國務(wù)院召開十一屆全國人大常委會第二十八次會議，財政部部長謝旭人指出，今年前7個月，我國國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，下降27.1%。與此同時，記者了解到，溫州、杭州等地接連被曝出由于財政吃緊，不斷加大推地力度的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，對土地出讓金依賴強(qiáng)的城市來說，財政“緊箍咒”將愈演愈烈。但是，隨著地方推地力度加大和市場變化，房企拿地意愿也會逐漸增強(qiáng)。因此，專家認(rèn)為，第四季度或?qū)⒂瓉矸科竽玫馗叻濉?/p>

現(xiàn)象

多地加大推地力度

29日，在北京、杭州、溫州等城市集中推出大量土地后，合肥市加入推地行列。合肥市國土資源局土地出讓公告顯示，合肥當(dāng)天集中推出總占地面積達(dá)1755 .76畝的22幅土地，其中商業(yè)及住宅用地16幅，占地1391.14畝;工業(yè)用地6幅，占地為364.62畝，超出8月以來，其所有土地供應(yīng)量之和。

而在此之前，27日，溫州土地出讓推介會上，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達(dá)3220畝的凈地，包括住宅用地11宗866畝、商住用地9宗472畝、商服用地29宗1831畝。

推地加速漸成趨勢。早在今年7月17日，南京市國土資源局發(fā)布41幅地塊預(yù)公告。在此之后不斷有媒體曝出地方政府大量集中推地，而近期尤甚。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近一周內(nèi)，除溫州外，杭州推出7宗土地，出讓總面積達(dá)30.34萬平方米，成交總價達(dá)54億元，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。北京市公布11宗經(jīng)營性用地出讓公告，其中宅地9宗。

8月24日，石家莊市國土資源局于以27億元的價格成功出讓8宗地，出讓土地總面積為35 .36萬平方米。同日，武漢市在一天之內(nèi)集中推出36幅土地，面積達(dá)3229畝。其中，8幅流拍，28幅成交，總成交金額為121 .68億元，創(chuàng)下近三年武漢土地單日成交總價最高的紀(jì)錄。廈門市也將于9月7日公開出讓17幅地塊。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常規(guī)化，各地方政府土地財政收入明顯縮減，與此同時，面臨國外經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差的情況下，各地方政府資金尤為困難。

的確，財政部部長謝旭人29日向全國人大常委會作關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報告時指出，受部分地區(qū)土地供應(yīng)面積減少、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)等多因素影響，今年前7個月，我國國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，下降27.1%。

動因

土地財政下降明顯

縱觀集中推地城市，不難發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，企業(yè)訂單減少，土地交易量急速下降，使多城市完成既定的財政收入指標(biāo)已經(jīng)變得非常困難。此前，有媒體測算，全國有近四成的省市級地方政府在時間過半的情況下，并未完成一半的財政收入任務(wù)，“時間過半、任務(wù)過半”這個1994年來財政歷史上的鐵律已被打破。

作為曾經(jīng)的土地出讓“狀元”城市的杭州，在28日舉行的杭州市十二屆人大常委會第二次會議上，杭州市發(fā)改委提交杭州市2012年上半年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告。報告顯示，今年1至6月份，杭州市財政總收入完成894 .23億元，同比增長0 .8%，但地方財政收入完成460.43億元，下降了2.7%。上半年，市區(qū)地方財政收入累計完成396.32億元 ，下降了3.7 %，為預(yù)算的52.8%。特別是今年3至6月份，杭州全市地方財政收入連續(xù)4個月出現(xiàn)負(fù)增長。值得注意的是，作為財政收入主要來源的土地出讓，上半年的表現(xiàn)更是堪憂：1至6月土地出讓收入完成135.54億元，下降了43.4%，只完成了年度計劃的31.5%，而出讓總金額也創(chuàng)下了5年新低。

曹旭東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時認(rèn)為，此次杭州一天推出7宗土地攬金54億元，可以看成是政府“以價換量”的結(jié)果。樓市調(diào)控早已傳導(dǎo)到土地市場，土地市場冷清背后，是地方政府土地財政吃緊，對土地出讓金依賴強(qiáng)的城市，財政“緊箍咒”愈演愈烈。

的確，作為一線城市的北上廣深，也同樣面臨財政下滑的窘境。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。其中，上海從前兩年的第一名滑落到第九名，出讓金總額184 .2億元，僅占去年同期四成，廣州上半年土地出讓金收入94 .58億元，同比下降42.2%，減收69.05億元。而北京情況更為嚴(yán)重，截至8月23日，北京共計獲得土地出讓244億元，與去年前8月的671.95億元相比，下滑約63%。

“廣州上半年土地出讓收入與預(yù)算相比僅完成五分之一有余。”廣州市財政局局長袁錦霞披露，今年上半年，廣州全市國有土地出讓金收入94.58億元，與預(yù)算相比，減收逾69億元，僅完成年度預(yù)算的五分之一余。同期，廣州房地產(chǎn)業(yè)稅收也持續(xù)下滑，連續(xù)六個月出現(xiàn)負(fù)增長，上半年降幅達(dá)14.38%，其中銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、契稅分別同比下降9.79%、2.55%、22.26%。

袁錦霞說，今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然趨緊，廣州土地出讓市場較為平淡，國有土地出讓金收入降幅較大，從而影響政府性基金收入減收。廣州市發(fā)改委主任潘建國在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況報告中披露，廣州市房地產(chǎn)投資預(yù)計將持續(xù)放緩。廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從1至2月的38.6%快速下滑到1至6月的16.1%，預(yù)計下半年將持續(xù)放緩。

預(yù)計

四季度或迎房企拿地高峰

日前，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動上表示，7月份萬科買地用了60個億。他同時稱，今年四季度是拿地的好時候，萬科還會再買更多的地。

“現(xiàn)階段影響土地市場的多方面因素已經(jīng)發(fā)生了悄然轉(zhuǎn)變，包括萬科、龍湖、金地等知名開發(fā)商，近期參與競拍的熱情較年初時有了明顯的提升。”CR IC研究中心評論員潘紹之認(rèn)為，市場預(yù)期正在逐步好轉(zhuǎn)。自3月成交量大幅攀升以來，房企對于市場的信心正在逐步恢復(fù)。與此同時，政府和企業(yè)推地和拿地的意愿正在增強(qiáng)，一方面，土地收入銳減帶來的財政危機(jī)倒逼地方政府主動調(diào)低出讓底價;另一方面，隨著上半年銷售資金的回籠，越來越多的企業(yè)也具備了拿地的資金條件。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也預(yù)計，多數(shù)城市今年土地市場“金九銀十”還將繼續(xù)。

但是，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，由于土地價格并未下行，導(dǎo)致開發(fā)商供應(yīng)謹(jǐn)慎。因此，未來土地供應(yīng)量和信貸是否會松動是影響企業(yè)拿地意愿的重要因素。另外，由于地價未下行，而房價上漲空間也不大的前提下，房企為把握后期利潤，拿地積極性并不會很高。

的確，雖然自3月以來，隨著企業(yè)“以價換量”，住宅交易量大幅提升，但是，從各家房企中報來看，總體利潤較之前下滑明顯。拿“招保萬金”四大龍頭房企來說，除萬科增速較高，金地平穩(wěn)增長以外，另外兩家均有較大幅度的下滑。報告顯示，保利營業(yè)利潤44.91億元，同比增加14.22%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為25 .10億元，同比下降10.16%，基本每股收益0.35元，同比下降10.16%，而招商更甚，利潤同比下降16.9%。與此同時，萬科與金地則同比分別上升25.5%和5.1%。

“從目前土地出讓的情況來看，下半年土地市場將呈現(xiàn)明顯的不均衡性”。張大偉表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比較好的地塊將受到熱捧。但由于土地市場的“以價換量”尚未完全奏效，地方政府對土地的定價依然比較高，預(yù)計后市土地價格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過快，或配套落后的郊區(qū)地價仍有望回落;而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競標(biāo)中小幅上漲。從過往經(jīng)驗看“地王”項目入市通常表現(xiàn)平平，因此預(yù)計下半年居住用地“地王”再頻繁出現(xiàn)的可能性較小，房企將以補(bǔ)充高性價比土地儲備為主，謹(jǐn)慎購地。