世邦魏理仕一份《2012年成都房地產(chǎn)市場回顧》的數(shù)據(jù)顯示，2012年，成都寫字樓“空置率”被推高至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。這個數(shù)據(jù)超過了國內(nèi)所有一二線城市同類物業(yè)空置率的警戒線。數(shù)據(jù)顯示，大量中低端產(chǎn)品拉高了成都寫字樓“空置率”。

日前，世邦魏理仕發(fā)布《2012年成都房地產(chǎn)市場回顧》，其中關(guān)于寫字樓的一項指標引起業(yè)界高度關(guān)注。報告顯示，成都寫字樓“空置率”在2012年底被推高至34.6%，這被認為是越過了國內(nèi)所有一二線城市同類物業(yè)空置率的警戒線，并被全國媒體相繼轉(zhuǎn)載報道。

世邦魏理仕的報告稱：“成都全年寫字樓市場累計新增約為98萬平方米，在巨大的新增供應的壓力下，雖然凈吸納量保持較高水平，但成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率仍被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點……”

實際上，早在2010年，包括世邦魏理仕在內(nèi)的國際五大行，基于當時所掌握的未來幾年的新開工量和新增供應量，就發(fā)出過類似的預警。所以我們看到，從2010年開始，過去幾年間成都寫字樓空置率一直呈逐年遞增的趨勢，直到2012年底飆到全國、全行業(yè)這一指標之最。

由此牽連出，2013年成都寫字樓空置率是繼續(xù)攀升，還是扭轉(zhuǎn)下行？供應過剩的黃燈亮起后是闖燈還是急剎？未來3年整個成都辦公物業(yè)的市場容量有多大？整體市場環(huán)境是階段性過剩還是結(jié)構(gòu)性過剩？系列問題懸而未決。

現(xiàn)象

空置率34.6%意味著什么？相當于成都1/3寫字樓閑置

34.6%的空置率意味著什么？大多數(shù)人難有一個具象的認知。

它相當于目前天府新區(qū)一帶所有建成的寫字樓全部形同虛設，無人入駐；相當于成都有超過1/3的寫字樓全部閑置；全成都辦公物業(yè)保有量相對于實際需求量多出了50%左右。

我們知道一線城市空置率一般在10%以下，二線城市平均值維持在20%左右，成都的水平已經(jīng)或接近它們的倍數(shù)，全國僅有天津與成都水平相當。所以，有機構(gòu)為成都寫字樓“亮起黃燈”也是毫不為過之舉。對于市場而言，是緊急剎車還是轟油闖燈，這是一個問題。很顯然，這又回到了“階段性過剩”還是“結(jié)構(gòu)性過剩”的老問題。結(jié)論暫且不表，懸念留到最后。

探因

中低端寫字樓拖后腿拖低租金水平拉高空置率

冰凍三尺非一日之寒。關(guān)于寫字樓空置率高企，在成都并非這一兩年的事情，我們可以簡單歸結(jié)于：前幾年寫字樓開工量巨大，100多座城市綜合體配寫字樓幾乎是規(guī)定動作；拍賣用地的商業(yè)部分配比很高（60%），其中寫字樓又占到相當比重；天府新區(qū)特別是大源金融商務區(qū)近年來巨量寫字樓興建開工加入到市場供應……這些被視為客觀原因。

世邦魏理仕在報告中稱：“高品質(zhì)寫字樓的入市使得全年平均租金較2011年底上漲2.0%至每月每平方米100.5元。中心商務區(qū)的高品質(zhì)寫字樓仍保持低空置率高租金，但是由于受到天府新區(qū)的區(qū)域租金出現(xiàn)下滑的影響，整體市場租金在第四季度按季微降0.7%。頂級寫字樓市場，雖然有新入市項目，但其租金報價也相當高，使頂級寫字樓2012年平均租金上漲3.9個百分點至每月每平方米178.8元。”

通過其提供的圖表，可以獲得更多微觀的信息。

例如：2012年頂級寫字樓（即單一產(chǎn)權(quán)的超甲寫字樓）市場存量（保有量）為134，701平方米，只占到成都寫字樓總存量的3%左右，但租金水平年度同比增加了8.2%、月度環(huán)比增加了3.9%，年底空置率僅為17.9%；而普通甲級和乙級寫字樓（多為已出售的分散產(chǎn)權(quán)），市場存量分別為1，607，463平方米和2，002，944平方米，分別占到總存量的42%和55%，但其租金水平年度同比下降了2.8%和0.8%，季度同比下降了0.2%和0.8%，年底空置率則達到37.8%和33.2%，無論季度環(huán)比還是年度同比都有明顯增加。

不難看出，一些只租不售、產(chǎn)權(quán)單一的頂級寫字樓，呈現(xiàn)出“租金不降反升，空置率不升反降”的局面；相反，大量已出售的、產(chǎn)權(quán)分散的普通寫字樓呈現(xiàn)出“租金遞減、空置率走高”的態(tài)勢。據(jù)此可以得出結(jié)論：大量中低端產(chǎn)品拖了成都寫字樓市場的后腿，拖低了租金水品，拉高了空置率。

調(diào)查

高空置率、低租金天府新區(qū)成“肇事者”

最近業(yè)界反復引用的一個段子是：“以新世紀環(huán)球中心為例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介機構(gòu)銷售人員向記者介紹，甚至出現(xiàn)10~20元/平方米·月的極端超低租金，這與成都市寫字樓平均100元/平方米·月的價格形成巨大反差。”

事實上，這不無道理。目前成都寫字樓總存量（保有量）達370萬平方米，天府新區(qū)就占到了31%，處于成都市四大商務區(qū)最低，而空置率為39%，高于成都市平均水平。從某種程度上而言，天府新區(qū)相當于成都寫字樓市場高空置率、低租金現(xiàn)象的最大“肇事者”。未來三年，一直到2015年，天府新區(qū)的新增供應量將占到51%，區(qū)域存量將占到41%。也就是說，在相當長一段時間內(nèi)天府新區(qū)還將扮演這樣的角色。

但也有市場人士指出：城南發(fā)展隨著人口、產(chǎn)業(yè)的遷移到位時，租金肯定不是今天的水平，絕大多數(shù)原因在于供求失衡造成的短期水平。

預測

預測2013年空置率將繼續(xù)攀升

2012年新增供應量是98萬平方米，2013年新增供應預期將超過100萬平方米，在其他關(guān)鍵因素沒有大幅變動的前提下，很顯然，2013年的未來幾個季度乃至全年，租金水平將承受一定的壓力，而空置率將繼續(xù)攀升。

記者觀察

過剩論之爭

結(jié)構(gòu)性過剩，表現(xiàn)在寫字樓這一物業(yè)形態(tài)內(nèi)部，也就是說普通甲乙級寫字樓占比明顯過剩，因為它們大多為分散產(chǎn)權(quán)，當遇上需求超過1000平方米這樣的大租客時，在議價、裝修這樣的具體問題上很難滿足租戶的具體需求，不具競爭力，大宗租客流失，直接造成高基數(shù)的空置率。所以頂級寫字樓的占比（開發(fā)量、供應量）應當適度增加，從而引導市場需求。

階段性過剩，是指市場預期向好但短期內(nèi)供過于求。就寫字樓的特性而言，階段性供應量遠遠大于吸納量是十分正常的，也就是說吸納需要一個時間，并不代表市場基本面不樂觀。以天府新區(qū)為例，如此巨量的寫字樓供應，不可能在一年內(nèi)被吸納，在3~5年被逐漸吸納也實屬正常。以成都的城市化進程前景，和商務辦公物業(yè)的愿景，目前34.6%的空置率僅僅是階段性過剩的表征。

正如世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文所言：（成都）總體還是樂觀的。這一供需失調(diào)的狀況一部分將被較具彈性的國內(nèi)需求所平衡（私人企業(yè)及國企的辦公升級需求），在二線城市，超過70%的寫字樓未來供應將用作公司自用或被散售。