萬(wàn)方地產(chǎn)日前宣布更改所屬行業(yè)，公司正式轉(zhuǎn)型批發(fā)業(yè)并更名萬(wàn)方發(fā)展，為進(jìn)一步重組鋪平道路。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的慘淡經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑是促成轉(zhuǎn)行的因素之一。在持續(xù)多年的地產(chǎn)調(diào)控施壓下，一批中小房企面臨著和萬(wàn)方地產(chǎn)一樣的困境，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少、資金周轉(zhuǎn)壓力大，這都考驗(yàn)著房企的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。正是如此，一批中小房企被迫開(kāi)始轉(zhuǎn)型。

逐步淡出商品房開(kāi)發(fā)

從萬(wàn)方地產(chǎn)年報(bào)來(lái)看，公司2012年經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)慘淡。公司全年僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4855.66萬(wàn)元，同比下降87.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為500.19萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.97%。在扣除非經(jīng)常性損益后，公司共虧損1009.88萬(wàn)元，業(yè)績(jī)同比下降315.47%。

2012年萬(wàn)方地產(chǎn)處置了下屬子公司北京華松70%股權(quán)，獲得投資收益，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的勉強(qiáng)增長(zhǎng)。按照公司的說(shuō)法，2012年業(yè)務(wù)種類由原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售等逐步向多元化發(fā)展，已經(jīng)涉足的行業(yè)包括木材銷售和醫(yī)療器械銷售。盡管如此，公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售、土地一級(jí)整理均未實(shí)現(xiàn)收入，僅貿(mào)易實(shí)現(xiàn)收入。

如果梳理萬(wàn)方地產(chǎn)近幾年的發(fā)展歷程，可以明顯看到，由于儲(chǔ)備項(xiàng)目嚴(yán)重不足，公司被一步步擠出商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。2009年，*ST中遼通過(guò)資產(chǎn)重組變身萬(wàn)方地產(chǎn)。公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3781.59萬(wàn)元，同比下降47.66%。從利潤(rùn)來(lái)源看，公司主要業(yè)務(wù)來(lái)自子公司北京華松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，該公司當(dāng)年共實(shí)現(xiàn)3億元的商品房銷售收入，帶給上市公司凈利潤(rùn)3878.38萬(wàn)元。

此后，北京華松支撐起了萬(wàn)方地產(chǎn)的大部分業(yè)績(jī)。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲，公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)始明顯下滑。到2010年年報(bào)時(shí)，公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.93億元，同比減少36.71%，主要是北京華松在望京地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算接近尾聲，收入減少。2011年公司的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入已經(jīng)超過(guò)商品房銷售收入，公司自此開(kāi)始計(jì)劃淡出商品房開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、安置房拆遷和保障房建設(shè)。而從最新公告來(lái)看，公司主業(yè)已經(jīng)正式變更為城市道路以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及投資等業(yè)務(wù)。

“涉礦”成轉(zhuǎn)型選擇

萬(wàn)方地產(chǎn)抽身商品房開(kāi)發(fā)，一定程度上折射出中小房企的生存現(xiàn)狀。在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足、資金壓力加大，使不少中小房企經(jīng)營(yíng)面臨種種困難，并不得不開(kāi)始向多元化方向發(fā)展。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)披露2012年年報(bào)的83家房企中，有10家房企年?duì)I收不足1億元，這其中有7家房企去年業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下降，不少房企的業(yè)績(jī)更是在調(diào)控后節(jié)節(jié)下滑。亞太實(shí)業(yè)、萬(wàn)好萬(wàn)家等公司近幾年業(yè)績(jī)均出現(xiàn)大幅波動(dòng)，究其原因，單一的開(kāi)發(fā)模式和無(wú)法滾動(dòng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，使這些公司更易受到市場(chǎng)和政策的影響。

以萬(wàn)好萬(wàn)家為例，公司目前擁有兩個(gè)在建項(xiàng)目——現(xiàn)代景苑和馬嶼大廈。其中現(xiàn)代景苑項(xiàng)目主體工程已完工，已進(jìn)入附屬工程施工階段，該樓盤(pán)將于2013年12月份交付。不過(guò)，該公司2012年銷售收入同比減少91.53%，主要是因?yàn)槿ツ隉o(wú)房地產(chǎn)銷售收入。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足、開(kāi)發(fā)缺乏連續(xù)性，中小房企更容易受項(xiàng)目建設(shè)和市場(chǎng)變化的影響，業(yè)績(jī)的波動(dòng)性也更大。由于項(xiàng)目主要集中在三四線城市，中小房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力更為顯著。

事實(shí)上，無(wú)論從績(jī)效考核還是市值管理的角度看，擁有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)對(duì)于一家上市公司而言都格外重要。為減少政策和市場(chǎng)對(duì)于公司業(yè)績(jī)的影響，不少中小房企已經(jīng)開(kāi)始減少對(duì)單一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，并轉(zhuǎn)型多元化經(jīng)營(yíng)。

“涉礦”是不少房企謀求轉(zhuǎn)型的一大選擇。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前兩市至少有14家上市房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)中明確包含礦業(yè)投資。還有一些房企盡管沒(méi)有將礦業(yè)投資納入主業(yè)范圍，但也在積極擴(kuò)大礦業(yè)的投資規(guī)模。以天倫置業(yè)為例，公司2012年收購(gòu)了吉源煤業(yè)剩余全部股權(quán)，又斥資收購(gòu)小凹子煤礦80%資產(chǎn)，加大在煤炭領(lǐng)域的投資力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控加大樓市的不確定性，也影響開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期。與大型房企相比，中小房企對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)更為敏感。未來(lái)中小房企減少對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴將成為趨勢(shì)，謀求其他業(yè)務(wù)發(fā)展也能在一定程度上緩解調(diào)控對(duì)業(yè)績(jī)的影響。