穆迪對中國房地產(chǎn)市場展望為“穩(wěn)定”，但銷售增長將放緩

2013樓市半年報(bào)·預(yù)測篇

2013年上半年飛逝而過，盡管遭遇了新“國五條”細(xì)則落地“大棒”，但房地產(chǎn)市場依然延續(xù)了去年的回暖走勢，一線城市住宅市場成交量持續(xù)回升，重點(diǎn)城市項(xiàng)目價(jià)格普漲，土地市場量價(jià)齊升。萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績更是出現(xiàn)了大幅增長。

近兩個(gè)月以來，不斷“日光”的樓盤和不斷誕生的“地王”，讓不少人對樓市未來感到樂觀。不過，作為國內(nèi)龍頭房企的“掌舵人”——萬科集團(tuán)總裁郁亮在登頂珠峰后的首次媒體見面會上，卻指出房地產(chǎn)仍處在“冬天”。郁亮強(qiáng)調(diào)：“我覺得冬天是長期的，至少未來兩三年內(nèi)，是房地產(chǎn)行業(yè)的痛苦期。”

盡管郁亮的預(yù)測較為悲觀，不過，更多的業(yè)界人士卻認(rèn)為下半年樓市依然以穩(wěn)定為主。日前，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布報(bào)告稱，其對中國房地產(chǎn)市場展望依然為“穩(wěn)定”，但預(yù)計(jì)銷售增長將會放緩。穆迪副總裁曾啟賢稱，預(yù)計(jì)未來12個(gè)月，住房項(xiàng)目銷售額同比增長約10%，與2012年的平均增長率一致，但低于2013年1月~3月的高水準(zhǔn)。穆迪報(bào)告還表示，預(yù)計(jì)豪宅庫存量較大的地產(chǎn)開發(fā)商銷售增長將會較弱，因?yàn)樗麄兪沁@次調(diào)控政策的主要對象。

與穆迪觀點(diǎn)相近的還有原中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌 ，就在6月27日A股大跌之后，顧云昌對媒體表示，“我認(rèn)為樓市不會下跌，房價(jià)和股價(jià)是兩個(gè)概念。”今年一季度一些大中城市房價(jià)上漲過快，股市雖對房價(jià)有影響，但不可能令房價(jià)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)�？傮w而言，今年上半年房價(jià)漲得過快，下半年則會保持平穩(wěn)。

專題撰文：記者 王荔玨

政策前景：調(diào)控加碼可能性小

近段時(shí)間，外界對下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)是：上半年新“國五條”全面失效，房價(jià)上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，研究中心的分析報(bào)告指出，“下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府不允許第一年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過快的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府正有意減少行政權(quán)力對市場的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。”

此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出其中的信號是：在限購、限貸的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺爭取更多的時(shí)間。預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會有特別大的政策出臺。

土地市場：將延續(xù)上半年旺勢

顧云昌指出，現(xiàn)在開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，加上資金方面也不是太緊張，社會總?cè)谫Y額也在增加，再加上整個(gè)市場的回暖態(tài)勢，改變了開發(fā)商的預(yù)期，所以開發(fā)商買地的積極性正在上升。所以，有理由認(rèn)為，2013年上半年土地市場回暖勢頭會繼續(xù)下去，并有利于下一步市場的平衡。他強(qiáng)調(diào)指出，土地供應(yīng)量減少20%，就會造成下一步房屋供應(yīng)的減少，就會形成下一輪房價(jià)反彈。所以加快土地推出、動員開發(fā)商來買地，是下一階段要做的事情。

分析報(bào)告也指出，當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，預(yù)計(jì)下半年土地市場交易量仍將延續(xù)上半年的勢頭，一、二線城市的流標(biāo)率將不會比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

價(jià)格預(yù)期：股市上不去房價(jià)下不來

從經(jīng)濟(jì)層面看，雖然上半年一季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年年底的反彈趨勢表現(xiàn)尚好，但二季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆。與此同時(shí)，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

面對這樣的市場環(huán)境，楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前我們面臨著一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的選擇，要想經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，至少要穩(wěn)住當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。當(dāng)然，這也是一個(gè)無奈的選擇，因?yàn)殚_發(fā)投資與房價(jià)有關(guān)，且二者呈正相關(guān)。對政府而言，促進(jìn)開發(fā)投資與抑制房價(jià)，魚和熊掌不可兼得。只有房價(jià)上漲了，開發(fā)商才會擴(kuò)大再生產(chǎn)，加大開發(fā)投資力度，才會使全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。如果在調(diào)控之下，開發(fā)商預(yù)期房價(jià)將會止?jié)q，或者將要下跌，那么他們就會反向操作，停止拿地，減緩開工，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。

2013年，中國樓市和股市呈現(xiàn)出“兩重天”的格局。一方面是股市萎靡不振，另一方面則是樓市的持續(xù)亢奮。尤其是進(jìn)入五六月，樓市的“亢奮”更是進(jìn)入高峰期。對此，摩根大通中國投資銀行業(yè)務(wù)主席、亞太區(qū)董事總經(jīng)理、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄表示，房價(jià)的漲跌從長期趨勢來講，還是要漲的，但是增長的速度可能會放緩，如果國內(nèi)的資本市場不能長期給老百姓提供一個(gè)相對穩(wěn)定的、正的回報(bào)，也就是說A股不上去，房價(jià)下不來。

產(chǎn)品開發(fā)：公寓將成競爭新陣地

業(yè)界普遍預(yù)測，隨著國內(nèi)、外流動性趨向緊縮，類似上半年的寬松融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對于此前過度依賴***融資和信托等方式的房企而言，如何在下半年籌集到足夠的資金，將成為一個(gè)亟待解決的問題。對于房企而言，如何提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營要利潤仍然是制勝的不貳法寶，快速“走貨”近期在部分房企的推貨力度加大中已體現(xiàn)出來。

除此以外，房企在公寓產(chǎn)品的開發(fā)上也有“加碼”的勢頭。“限簽”、“限售”、“限價(jià)”等手段讓開發(fā)商覺得公寓產(chǎn)品的銷售受限相對較小，同時(shí)投資客入市的熱烈也是公寓產(chǎn)品供應(yīng)增多的動力所在。目前市場上公寓產(chǎn)品類型豐富，分布的區(qū)域也較廣。市區(qū)主要集中在珠江新城，單價(jià)基本上4萬元/m2以上，同時(shí)，近郊也有大批低總價(jià)公寓接連登場，主要分布在番禺、花都、南沙、增城。預(yù)測下半年樓市爭奪買家的新戰(zhàn)場或?qū)⒃诠�寓產(chǎn)品中展開。