7月31日，國務院召開常務會議，確定加強城市基建六大重點任務，并研究推進政府向社會力量購買公共服務。我們認為，隨著這六大任務的推進，尤其是公共服務市場購買機制的形成，將給房地產發(fā)展帶來深遠的影響。

國家此舉兼顧了國民經濟發(fā)展的當前需求和長遠利益

我們認為，國家此舉可謂兼顧國民經濟民生的當前和長遠利益；

從當前看，進入“十二五”以來，我國經濟進入持續(xù)的下調趨勢。 2013年上半年的實際經濟增速為7.6%，已經觸及國家7.5%的保增長底線。在結構調整和經濟轉型沒有明顯成效，尤其新興產業(yè)以及新型城鎮(zhèn)化建設還有沒有成長為經濟支柱的情況下，經濟增速快速下滑實際上意味著我國經濟運行抗風險能力也在下降。在出口、內需和投資三家拉動經濟的馬車中，投資是國家對經濟增速進行調控的最有效手段。

所不同的是，在經濟轉型大背景下，以往那種以“鐵、公、基”為主導的政府重復投資將逐漸弱化。而此次國務院會議明確表達了：今后，與經濟轉型和城鎮(zhèn)能級提升相一致的基礎投資，如智能電網、先進設備制造，更便利的城鎮(zhèn)生活公共設施，將成為投資的重點領域，以繼續(xù)強化投資對經濟發(fā)展“保駕護航”的作用。

需要指出的是，當前，無論是上海、北京、等重點城市的基建更新，還是未來新型城鎮(zhèn)化建設的需求，預計這六個領域的總投入將非常龐大，規(guī)模絲毫不遜于傳統(tǒng)的“鐵、公、基”建設。正因此，我國未來的經濟發(fā)展將多一根穩(wěn)定的“錨”，其抗風險能力將增強。

從長遠看，國家此舉更是在為更好地經濟轉型和即將大規(guī)模開展的城鎮(zhèn)化建設做好鋪墊，夯實基礎。以經濟轉型為例，其內在的要求是產業(yè)結構優(yōu)化，外在的要求就是城市能級和面貌的更新換代。國務院此次確定的六大任務無不與此有關，首先產業(yè)結構優(yōu)化，無論是上海、北京等要發(fā)展的服務經濟，尤其是總部經濟、樓宇經濟，還是蘇州、寧波、東莞等要發(fā)展的制造經濟，尤其是先進尖端制造，都對城市基礎設施有更高的要求。而六大任務的實施對城市能級和面貌的提升不言而喻。隨著城市能級的提升，城市對高端經濟業(yè)態(tài)的吸引力和集聚力都會增強。

六大任務的推進會給房地產帶來多重影響

從國民經濟的宏觀層面講，基建投資拉動經濟，會促進國民經濟繼續(xù)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。房地產作為經濟發(fā)展高度相關的行業(yè)，將因此受益。而從行業(yè)的中觀層面看，盡管此次國務院公布的城市基建六大重點任務，看似與房地產業(yè)并無直接的聯系，但實質上會對房地產帶來多重利好。

直接影響：直接推動城市中的舊改和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產成為最大受益對象

經過幾十年的大發(fā)展，我國相當多城市都已進入大規(guī)模的新舊更替階段，城市“舊改”任務逐漸嚴重。以上海為例，目前中心城區(qū)以來有600多萬平米的舊改任務，但每年推進的速度只有70萬平米左右。而且代價高昂，每平方米舊改，政府的財政投入高達10-14萬元。很多區(qū)縣因此債臺高筑，明顯入不敷出。

如無意外，此次國務院確定六大城市基建重點任務，將大大加快城市舊改進程。國家和地方都將加大對舊改的財政扶持力度，如設立加大資金配套、對舊改任務重的地方政府返回更多的財政稅收，等等。而且隨著市場化機制的引入，改造進程有望加快。

另外我們認為，國家選擇這個時機公布六大任務，實際上是為即將全面鋪開的新型城鎮(zhèn)化建設做鋪墊。等到新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布后，屆時新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃范圍所及，都將是此次六大任務覆蓋的范圍，后者將成為前者重要的服務配套和發(fā)展支撐。

而無論是城市舊改還是新型城鎮(zhèn)化，房地產行業(yè)都將是最大的受益兌對象。

間接影響：基礎設施完善提升土地、住宅價值，助推房地產業(yè)發(fā)展

基礎設施的完善，將吸引更多的人口向各級城鎮(zhèn)集中。在經濟發(fā)展和人口集聚的雙重推動下，將對城市房地產需求形成強烈的支撐。這有利于延長房地產業(yè)的發(fā)展周期，減少行業(yè)發(fā)展的風險。

另一方面，基礎設施改善將推升土地和住宅價值，提升整個區(qū)域的房地產價值。這有利提高房企的開發(fā)利潤，減少項目開發(fā)的風險。而且，有利于增強所在區(qū)域房價的抗跌性，減少投資者的風險以及銀行的金融風險。此外，還有利于延緩存量房地產的折舊速度，防止類似紐約曼哈頓等中心城區(qū)的貧民窟現象，以及減少將來重復性的“舊改”需求。

深遠影響：市場機制一旦形成，舊改、保障房和城鎮(zhèn)化建設將進入大發(fā)展時期

此次會議的另一“亮點”是明確：推進投融資體制改革，發(fā)揮市場機制作用，同等對待各類投資主體，利用特許經營、投資補助、政府購買服務等方式吸引民間資本參與經營性項目建設與運營。

我們認為，這是與六大任務相輔相成的配套舉措。眾所周知，在目前地方債高企的大背景下，如果這六大任務都要靠地方財政兜底，是不切實際的。唯一可行的是，政府讓“利”，提供更多的財稅優(yōu)惠政策，吸引更多的社會資本參與分享這塊“大蛋糕”。正如我們此前分析所指出的那樣，在這六大領域中，那些盈利性好的項目，政府可積極加以商業(yè)化；盈利性較差的項目，政府可以財政專項資金和稅收優(yōu)惠的方式，加以補貼；而不盈利的項目，盡量與住宅、商業(yè)等房地產項目打包，出讓給開發(fā)運營商。政府要力爭做到少花錢，甚至不花錢，將事情辦好。

這里，我們強調的是：城市基礎建設的市場機制一旦形成，將給房地產業(yè)帶來長遠的深遠影響。一旦這種市場機制形成并得以強化和完善，就意味著，今后不僅城市基建和公共配套，城市舊改、保障房建設以及未來即將開展的大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設等領域，都有望以市場化的機制加以推進，從而吸引大量的社會資本進入。毫不夸張地說，目前國內看似泛濫的社會流動性預計都將被吸干榨盡。隨著“水漲船高”，屆時與房地產業(yè)直接相關的城鎮(zhèn)舊改、保障房建設和新型城鎮(zhèn)化建設，預計有望迎來大發(fā)展時期。