“藍(lán)光與普凱投資基金（Prax Capital）共同打造公館1881”；“凱丹廣場50%的股權(quán)擁有者是麥格理旗下的MGPA基金”；“城置·尚豪庭、城置·匯點(diǎn)兩大項(xiàng)目的實(shí)際控制方基匯資本（Gaw Capital Partners），則是一家全球頂級(jí)房地產(chǎn)基金組織”……

近日，業(yè)內(nèi)人士蔣鵬的一條微博引發(fā)不少地產(chǎn)人士的關(guān)注。在這條名為《生死時(shí)代的地產(chǎn)戰(zhàn)國》的長微博中，蔣鵬披露了當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場上一些知名房企或知名樓盤背后深隱的資本魅影———基金進(jìn)入成都樓市。

究竟什么是“房地產(chǎn)基金”？它與房企傳統(tǒng)的融資渠道有何不同？它們通過怎樣的方式與房企達(dá)成合作共享開發(fā)的成本和利潤？成都樓市為何受到基金的青睞？這些基金與房企的合作是否存在一定風(fēng)險(xiǎn)？成都商報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了深度采訪。

名詞解釋

房地產(chǎn)基金 房地產(chǎn)開發(fā)商融資的新型渠道之一，有助于改變房企資金來源過度依賴銀行貸款的局面，緩解金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。在美國等發(fā)達(dá)國家，房企70%以上資金源于各類基金機(jī)構(gòu)。在國內(nèi)，2000年初基金開始涉足房地產(chǎn)，目前在北京、上海等一線市場初具規(guī)模，而在成都等二級(jí)市場，雖有多只境內(nèi)外基金介入，但其操作獲利模式還略顯“神秘”。

基金與房企 三種合作模式

模式1：入股項(xiàng)目公司。以股權(quán)方式跟房企聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，大多不參與項(xiàng)目運(yùn)作，主要在資金上做一定控制。房企在擁有很大自主權(quán)的同時(shí)，又獲得了發(fā)展急需的資金。

模式2：入股大型房地產(chǎn)集團(tuán)。從資本的角度來看，很多比較成熟的大型企業(yè)是穩(wěn)固且穩(wěn)定的資金避風(fēng)港。尤其是有上市計(jì)劃的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，通過ipo不僅可以實(shí)現(xiàn)良好的退出機(jī)制，獲利也非常豐厚。

模式3：收購物業(yè)。這類案例在上海、北京比較普遍，目前成都正悄然興起。地產(chǎn)基金選定的目標(biāo)，主要是一些大型商用物業(yè)。比如今年8月，以21億元整棟售出的成都睿東中心，買主便是深圳私募基金組織金盈灃。

地產(chǎn)基金 五大流派

第一種是以開發(fā)商為背景主導(dǎo)發(fā)起（或聯(lián)合設(shè)立）的房地產(chǎn)私募基金，如復(fù)地集團(tuán)成立的復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資基金、藍(lán)光地產(chǎn)聯(lián)合諾亞（中國）財(cái)富管理中心旗下企業(yè)歌斐資產(chǎn)設(shè)立的“歌斐藍(lán)睿”地產(chǎn)基金。

第二種是專業(yè)地產(chǎn)及金融人士主導(dǎo)發(fā)起并管理的私募基金，如基匯資本、高和投資、永安信地產(chǎn)基金等。

第三種是具有國企和政府背景的房地產(chǎn)基金。

第四種是金融機(jī)構(gòu)為主發(fā)起設(shè)立的地產(chǎn)基金，主要指信托公司聯(lián)合房企、基金管理公司發(fā)起設(shè)立的信托型基金，國泰君安、中金證券、廣發(fā)證券等券商機(jī)構(gòu)目前也在試水房地產(chǎn)基金。

第五種是以商會(huì)、協(xié)會(huì)為主導(dǎo)發(fā)起的基金，如華房基金。

除了以發(fā)起人背景來區(qū)分的上述5大流派，以其合作模式不同，房地產(chǎn)基金還可以分為股權(quán)和債權(quán)兩大類別。

一個(gè)機(jī)遇 房地產(chǎn)基金涌入成都樓市

特點(diǎn)1：融資新招 有效緩解房企緊繃資金鏈

“最近兩年，房地產(chǎn)基金開始大肆介入成都房地產(chǎn)市場。”一位資深業(yè)內(nèi)人士告訴成都商報(bào)記者，今年8月，遠(yuǎn)洋和太古聯(lián)合開發(fā)的大慈寺“睿東中心”項(xiàng)目，便是被深圳一只名為“金盈灃”的基金整棟購入，成交總價(jià)高達(dá)21億人民幣。上述人士還透露，目前，該基金正與鐵獅門密切接觸，欲整體買下晶融匯商務(wù)公寓樓棟。鐵獅門成都公司董事總經(jīng)理王家國在接受電話采訪時(shí)，亦證實(shí)了這一說法。

事實(shí)上，除了大宗整棟收購?fù)�，基金還擅長以股權(quán)、債權(quán)投資等形式全面切入成都樓市。“普凱（PraxCapital）在與藍(lán)光合作公館1881的過程中，出資額度約5000萬美元，占股60%。同年，普凱還投資了合能地產(chǎn)的西貴金沙項(xiàng)目。”上述人士告訴成都商報(bào)記者，房地產(chǎn)市場調(diào)控，銀行信貸、資本市場融資及房地產(chǎn)信托等渠道逐漸收窄，導(dǎo)致多數(shù)房企資金緊繃，而運(yùn)作靈活的房地產(chǎn)基金成為開發(fā)商夢(mèng)寐以求的資金池。

2007年，成都老牌房企置信地產(chǎn)引入具有美資背景的房地產(chǎn)私募基金基匯資本（Gaw Capital Partners）。其后，這只管理資產(chǎn)總值逾67億美元的基金迅速發(fā)力成都樓市，依托旗下地產(chǎn)品牌“中國城市置業(yè)”，麗都花園·麗府、城置·尚豪庭、城置·匯點(diǎn)等項(xiàng)目接連進(jìn)入業(yè)界視線。

“在國內(nèi)，一些大型房地產(chǎn)公司和實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)基金攜手已非常普遍。只不過，這種合作超出了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)范疇，金融屬性更強(qiáng)，很多人并不熟悉。”成都藍(lán)山股權(quán)投資基金管理公司一負(fù)責(zé)人告訴記者，去年，保利地產(chǎn)成都公司便與信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司簽署合作協(xié)議，擬在遂寧打造占地約3000畝的“中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)”。萬科、中海等一線房企成都項(xiàng)目背后，亦不乏多只房地產(chǎn)基金的身影。

一種尷尬 錢主動(dòng)找上門，老板還沒搞懂

特點(diǎn)2：起步階段 基金融資渠道，成都還很陌生

8月底，成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一家知名房企的老板接待了一組客人�？腿松矸菔巧虾Ｄ乘侥蓟�金機(jī)構(gòu)，他們此行的目的是打算入股這家規(guī)模不大、但專業(yè)水準(zhǔn)頗受業(yè)界認(rèn)同的公司。

會(huì)談詳細(xì)內(nèi)容無從得知，但該房企老板自信滿滿地對(duì)成都商報(bào)記者說：“本來都想退休了，但現(xiàn)在看來還能再干10年，沖一沖公司規(guī)模！”而當(dāng)記者提出“之前是否接觸并了解過房地產(chǎn)基金”時(shí)，這位掌門人坦承：“正在慢慢熟悉摸索中。”

對(duì)于這種現(xiàn)象，成都藍(lán)山股權(quán)投資基金管理公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)為非常正常。“目前，成都大量中小型房企的資金來源還是依靠傳統(tǒng)銀行信貸。股權(quán)投資、債權(quán)投資等融資渠道，不僅很少使用，而且相當(dāng)陌生。”這位負(fù)責(zé)人表示，在美國等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金源于各類基金機(jī)構(gòu)，而不是銀行。大概在2000年初，國內(nèi)房地產(chǎn)基金才開始起步，目前也只在北京、上海等一線市場初具規(guī)模，像成都這種二級(jí)市場，雖然早有多只境內(nèi)外基金介入，但基金的一整套操作獲利模式知道的人還很少，甚至帶有濃重的神秘色彩。

“一邊是資本逐利的天性，一邊是成都日漸崛起的城市地位及市場預(yù)期，基金自然不會(huì)忽略這個(gè)西部第一重鎮(zhèn)。”業(yè)內(nèi)人士蔣鵬告訴記者，兩三年前，成都從事股權(quán)投資基金的公司不到20家，但截至去年年底，登記在冊(cè)的類似公司已超過50家。像基匯資本、MGPA基金、領(lǐng)盛投資等境內(nèi)外知名基金機(jī)構(gòu)，均在成都開展著多筆業(yè)務(wù)。

一個(gè)現(xiàn)實(shí) 豐富融資渠道，地產(chǎn)金融化大勢(shì)所趨

特點(diǎn)3：運(yùn)作靈活 投資方式靈活，服務(wù)非常主動(dòng)

一位業(yè)內(nèi)人士曾做過簡單形象的比喻，基金與房企的關(guān)系就好比“你有項(xiàng)目，我有錢，大家一起干，最后來分錢”。

基金與房企究竟是不是賺錢的好搭檔？在9月由成都商報(bào)系房地產(chǎn)運(yùn)營中心主辦的全球華商（成都）地產(chǎn)論壇上，黃金灣投資集團(tuán)董事長申威就談到，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開拓融資渠道是不可逆變的趨勢(shì)，地產(chǎn)金融化屬性將進(jìn)一步增強(qiáng)。

申威認(rèn)為，房地產(chǎn)基金的發(fā)展不僅有助于改變房企資金來源過度依賴銀行貸款的局面，緩解金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，通過將社會(huì)資金引入房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)端，還可以減少房地產(chǎn)實(shí)物投資需求，對(duì)穩(wěn)定市場供求關(guān)系發(fā)揮作用。據(jù)申威介紹，僅2010年、2011年兩年間，全國房地產(chǎn)基金公司就發(fā)展到500余家，管理資金超過1000億元�？梢灶A(yù)見，未來房地產(chǎn)基金的管理規(guī)模還將大幅擴(kuò)容。

北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心秘書長黃嵩博士在接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)基金之所以能夠在房地產(chǎn)市場上占有一席之地，除了開發(fā)商本身對(duì)于資金的渴求外，還有兩個(gè)關(guān)鍵要素不可忽視。首先，基金投資方式非常靈活，很多投資基金可以通過股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多種方式進(jìn)行投資，為開發(fā)商量身定制投資方式；也可以根據(jù)每個(gè)投資項(xiàng)目所承擔(dān)的不同風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資回報(bào)。另外一個(gè)重要特點(diǎn)是服務(wù)非常主動(dòng)，因?yàn)楠?jiǎng)勵(lì)機(jī)制，很多從事這方面業(yè)務(wù)的資金經(jīng)理都希望把項(xiàng)目做成，這就促使他們?cè)谔骈_發(fā)商服務(wù)、替企業(yè)想辦法解決資金問題等方面非常主動(dòng)。

一種擔(dān)憂 利潤下降，中小型開發(fā)商難獲青睞

特點(diǎn)4：利弊共擔(dān) 共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同獲豐厚回報(bào)

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基金全面介入房地產(chǎn)后，整個(gè)市場的利益生態(tài)鏈已經(jīng)出現(xiàn)被打破并重構(gòu)的跡象。一位對(duì)地產(chǎn)金融頗有研究的專業(yè)人士告訴記者，十年前，當(dāng)市場上沒有地產(chǎn)基金時(shí)，個(gè)人投資者顯得勢(shì)單力薄。而當(dāng)房地產(chǎn)基金以股權(quán)、債權(quán)等形式進(jìn)來后，可以通過私募或公募等渠道向機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者籌措資金，以基金為媒介，投資者便不再是沒有話語權(quán)的散戶了。

由此，房地產(chǎn)基金成為“最穩(wěn)定的受益者”。因?yàn)椋�房企若通過境外基金渠道融資，基金硬性回報(bào)率穩(wěn)定在10%左右，而境內(nèi)民間私募基金對(duì)回報(bào)率要求更高，一般在25%以上。這將導(dǎo)致如下局面———若開發(fā)商在項(xiàng)目中的資本權(quán)重偏低，最終利潤分配僅能拿到10%~20%，這與自有資金開發(fā)或借助銀行信貸開發(fā)相比，利潤分配會(huì)更低。最后，可能一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作下來，開發(fā)商反而是賺錢最少的一方。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，基金能減輕開發(fā)商的資金壓力，并與開發(fā)商在一定程度上共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共獲豐厚回報(bào)。事實(shí)上，大量中小開發(fā)商仍很難獲得基金的青睞。“中小開發(fā)商在品牌、實(shí)力、誠信度等方面多有欠缺，地塊拿到之前，一無土地證，二無土地合同，很難說服基金看好我的項(xiàng)目。”成都一家中小開發(fā)商的負(fù)責(zé)人無奈地表示，基金確實(shí)在大肆介入成都樓市，但受益的還是大型房地產(chǎn)集團(tuán)或有外資背景的開發(fā)商。