天氣轉(zhuǎn)涼，但房地產(chǎn)市場熱度不減，不僅土地市場火熱，銷售步入金九銀十旺季，房企在資本市場也不甘寂寞。8月，從香港到內(nèi)地，綠地完成港股上市，財信地產(chǎn)入主國興地產(chǎn)，藍(lán)光借殼四川迪康，海航入主億城等，房企在資本市場掀起了一陣“地產(chǎn)旋風(fēng)”。

現(xiàn)象 龍頭打通雙平臺，中小房企謀借殼

8月27日，運作了四個月的綠地借殼盛高置地交易完成，綠地成功登陸香港交易所，這家國內(nèi)“巨無霸”房企醞釀十年之久的上市之路終于成功；而綠地同時仍在謀劃借殼A股上市公司金豐投資，打通內(nèi)地、香港資本市場的雙平臺。
記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計，除了綠地，借著A股“上市房企融資有望放開”的東風(fēng)，已有數(shù)十家上市房企公告了股權(quán)、債權(quán)融資預(yù)案，其中包括備受業(yè)界關(guān)注的成都龍頭房企藍(lán)光地產(chǎn)借殼四川迪康，以及擅長資本運作的海航資本以16億元成為億城股份大股東。

從最新進展來看，由于殼資源都存在虧損、資金緊張等問題，新任大股東首先都以資產(chǎn)注入、現(xiàn)金認(rèn)購等形式“輸血”，業(yè)內(nèi)稱這是“融資之前先投資”。8月29日，已停牌20天、剛更換大股東的四川迪康披露重大資產(chǎn)重組進展公告，將以增發(fā)股份的方式購買大股東四川藍(lán)光集團旗下的資產(chǎn)，同時相應(yīng)募集配套資金。

同樣將接受大股東輸血的還有深交所上市的小型開發(fā)商國興地產(chǎn)。8月26日，剛買下29.9%股權(quán)一周的大股東財信地產(chǎn)宣布，擬通過現(xiàn)金認(rèn)購全部定增股份的方式，為上市公司注入資金，以加快項目進度。

但相較于上述目的明確的房企借殼，億城股份最新的大股東海航資本則被視為“異類”。據(jù)接近億城的人士透露，目前億城還在按常規(guī)運作，由于海航集團旗下已有7個上市企業(yè)，億城管理層尚不清楚海航未來對公司的定位，是否作為海航的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，還是另有打算。

分析 房企借殼投資在前，融資在后

多名業(yè)內(nèi)人士都表示，無論是在國內(nèi)還是海外，房企借殼都是“投資”功能大過“融資”功能，短期內(nèi)很難實現(xiàn)公開市場的融資。

以國興地產(chǎn)為例，2013年1月-6月，國興地產(chǎn)虧損906萬元，從項目上看公司是“光桿司令”，只有位于重慶的“國興北岸江山”一個項目在開發(fā)。

“重慶項目銷售情況不錯，但由于樓市調(diào)控，從二級市場募集資金和取得新的銀行借款存在較大難度，都制約了公司的發(fā)展。”國興地產(chǎn)相關(guān)人士表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，大股東是否有財力支持，以及資產(chǎn)注入的方案是否能獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)，都將決定財信地產(chǎn)等借殼房企的未來發(fā)展。“企業(yè)借殼也需要支付很大成本，近年來香港買殼成本激增，還有嚴(yán)格的外匯管制；而在國內(nèi)買了殼后，由于政策風(fēng)險，最終失敗的風(fēng)險很大。”東匯置地投資管理有限公司CEO劉東如是說。

“2011年證監(jiān)會出了新文件，要求借殼融資的標(biāo)準(zhǔn)幾乎和IPO趨同。”國內(nèi)一家券商股票承銷部主管說，這些指標(biāo)包括業(yè)績增長、每股盈利等，這也是金科等2011年借殼成功的房企這三年努力“沖業(yè)績”，以便房企融資政策開閘后，能迅速配股、發(fā)債融資。

記者了解到，即使綠地已在香港上市，但在未來兩年內(nèi)，綠地集團的資產(chǎn)注入綠地香港還需要符合一定的指標(biāo)要求，如果注入資產(chǎn)過大，將被按照新股上市處理，這也意味著房企將面臨更嚴(yán)苛和更漫長的審查標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，借殼境外上市的房企目前一般都通過發(fā)債走“曲線融資”路徑，并不輕易涉足增發(fā)股票或大股東資產(chǎn)注入。如2012年借殼成功的香港萬科，3月發(fā)行8億美元5年期定息債券，年利率僅為2.7%。

■ 觀察

寄托“彎道超車”也不能“過于樂觀”

記者了解到，打通資本市場被多數(shù)房企視為實現(xiàn)“彎道超車”的必經(jīng)之路，如龍湖、恒大等房企的成功案例比比皆是，但房企變身為上市公司大股東僅僅是“借殼”第一步，此后還有相關(guān)的手續(xù)審核、資產(chǎn)注入、股票增發(fā)、更名等事宜，關(guān)鍵是還需要得到證監(jiān)會的批準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，房企A股再融資關(guān)閘已有4年之久，其中也不乏“開閘”傳言，但最后都證明只是監(jiān)管層對“個例”的放行。

記者查閱資料顯示，兩年前A股市場也曾出現(xiàn)多家房企“借殼”熱潮，2010年地產(chǎn)調(diào)控以來首例成功的房企借殼案例，是北京新華聯(lián)不動產(chǎn)借殼S*ST圣方；而2011年7月-9月，連續(xù)有新華聯(lián)不動產(chǎn)、宋都集團、金科股份、銀億房產(chǎn)、象嶼股份、華夏幸福等6家開發(fā)商通過借殼ST股，成功登陸A股。

“事后看，這么多家房企借殼的集中釋放，要么報批的時間較早，要么只是證監(jiān)會在收緊閘門前的一次性行為，不具有行業(yè)意義。”上述券商表示，目前A股再融資開閘還沒有真正成功的新案例，不僅是房企，一些地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)如家電、建材等股票，也都認(rèn)為再融資放開將利好產(chǎn)業(yè)鏈，似乎有些“過于樂觀”。

交銀施羅德行業(yè)研究員李博表示，雖然加大直接融資比例、降低融資成本是大勢所趨，但資金會流入更有效率的企業(yè)，以上市公司為代表的大中型企業(yè)會得到更多的資源支持，而小企業(yè)的發(fā)展將舉步維艱，行業(yè)集中度將會進一步上升。