業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2014年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲繼續(xù)分化，不排除房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)目進(jìn)一步增加，或呈現(xiàn)極端分布。若各地房?jī)r(jià)繼續(xù)分化會(huì)造成一線城市“地王”頻出，三四線城市樓市“高空置率”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，2014年樓市或?qū)⑸涎?ldquo;龍爭(zhēng)虎斗。

中國(guó)銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》指出，2013年以來(lái)，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，未來(lái)這一趨勢(shì)還將延續(xù)。由于三、四線城市就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)有限，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、就業(yè)機(jī)會(huì)不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外，十八屆三中會(huì)全要求，進(jìn)一步放寬中小城市戶籍限制，嚴(yán)格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進(jìn)，中小城市的土地供給將大幅增加，房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)可能繼續(xù)增加。

花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍認(rèn)為，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房?jī)r(jià)將延續(xù)漲勢(shì)。二線城市則是一個(gè)比較平穩(wěn)的，緩步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。三線城市可能面臨的壓力比較大，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)可能不會(huì)有增長(zhǎng)。而四線城市是一個(gè)下降的趨勢(shì)，所以現(xiàn)在全國(guó)樓市呈現(xiàn)極端分布。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎?ldquo;龍爭(zhēng)虎斗”。張宏偉說(shuō)，2013年，百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家，其銷售額合計(jì)達(dá)到2.3萬(wàn)億元，2013年房企“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)容與百億企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，暗示市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)2014年“千億軍團(tuán)”房企將達(dá)到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家，房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)龍頭老大地位將更加激烈。

此外，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對(duì)于排名30以后的房企來(lái)講，“力爭(zhēng)上游，不上則下”將成為未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)格局變化過(guò)程中的主要特征。

“差異化”為房企發(fā)展迎來(lái)機(jī)遇

張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導(dǎo)。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的原因是綜合性的，但調(diào)控指標(biāo)過(guò)于落在房?jī)r(jià)上，調(diào)控政策過(guò)于側(cè)重行政手段，實(shí)際操作過(guò)于一刀切，顯然已不符合實(shí)際。市場(chǎng)分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜?qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。

業(yè)內(nèi)人士指出，類似溫州這樣的城市，放松限購(gòu)政策也就有了它的合理性。而對(duì)于類似北京這樣的一線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的猛烈上漲確實(shí)給民眾帶來(lái)了巨大的壓力，但依靠限購(gòu)等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房?jī)r(jià)的效果，更重要的是需要政府推進(jìn)綜合改革，將掌控過(guò)多的資源外移，減輕人口導(dǎo)入壓力。

張宏偉等專家認(rèn)為，樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為：重點(diǎn)一二線城市依舊從嚴(yán)，三四線城市有望迎來(lái)機(jī)遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點(diǎn)二線城市，將延續(xù)2013年四季度以來(lái)的從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。一是10月以來(lái)，已有超16個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購(gòu)和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購(gòu)房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國(guó)家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款，且放貸周期大幅拉長(zhǎng)。目前來(lái)看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊。

全國(guó)城鎮(zhèn)化會(huì)議提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。耿曄強(qiáng)說(shuō)，這就意味著未來(lái)三四線城市將迎來(lái)大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。