人口老齡化的加劇和養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增長(zhǎng)，正將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)前所未有的歷史機(jī)遇期。在扎堆于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)正借政策東風(fēng)高調(diào)擴(kuò)張養(yǎng)老地產(chǎn)。2014年，隨著相關(guān)政策逐一落地，養(yǎng)老地產(chǎn)或出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于定位不明，現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣房，并沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，應(yīng)警惕企業(yè)假借“養(yǎng)老”之名變相圈地。

轉(zhuǎn)型

房企全產(chǎn)業(yè)鏈介入

保利地產(chǎn)近日在北京宣布，將以全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老模式。

保利房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理胡在新表示，在未來(lái)3至5年內(nèi)，保利將對(duì)原有社區(qū)進(jìn)行適老化改造，新建社區(qū)統(tǒng)一適老化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，向所有保利社區(qū)提供居家養(yǎng)老服務(wù)，并在“十三五”期間完成所有已建社區(qū)的適老配套改造。保利地產(chǎn)還將在全國(guó)各省會(huì)城市建立專業(yè)養(yǎng)老連鎖機(jī)構(gòu)，輻射保利業(yè)主，建立“生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救援”專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此舉明確了養(yǎng)老地產(chǎn)作為保利未來(lái)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略地位。

事實(shí)上，保利并非唯一一個(gè)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“虎視眈眈”的房企，在巨大市場(chǎng)需求吸引下，眾多開發(fā)商開始馬不停蹄地向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。

2013年12月，萬(wàn)達(dá)與中國(guó)太平保險(xiǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在接受記者采訪時(shí)表示，所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)“房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬(wàn)年長(zhǎng)青的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向”。

萬(wàn)科、首創(chuàng)、復(fù)興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，公開信息顯示，房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已超過(guò)百個(gè)。

住建部政策研究中心秦虹表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)將從趨勢(shì)性機(jī)會(huì)向結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變，“老齡化趨勢(shì)下的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)開發(fā)就是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的重要方面”。

秦虹說(shuō)，由于我國(guó)現(xiàn)今家庭大多是獨(dú)生子女，在此背景下，養(yǎng)老不再可能靠子女，未來(lái)的養(yǎng)老方式必須和居住方式緊密結(jié)合在一起。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照養(yǎng)老地產(chǎn)在2035年達(dá)到均衡的速度計(jì)算，選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的群體占比可能達(dá)到15%。這意味著，在20年內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)面積的最大缺口將超過(guò)21億平方米。

利好

相關(guān)政策將逐一落地

房企的熱情高漲并非一廂情愿，國(guó)家在政策層面大力推動(dòng)已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)概念升溫的重要?jiǎng)右颉?/p>

2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱“35號(hào)文”)，表明養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，逐漸成為“調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)”的重要力量。11月，十八屆三中全會(huì)決定也提出，要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快建立社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

按照計(jì)劃，相關(guān)政策將在2014年逐步落地。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“35號(hào)文”明確要求各部門在2014年三季度前均要制定具體的實(shí)施規(guī)劃，因此，預(yù)計(jì)2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時(shí)將陸續(xù)出臺(tái)一系列配套文件。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司副司長(zhǎng)王素英也表示，“35號(hào)文”里面的45項(xiàng)任務(wù)，分門別類地明確了哪個(gè)部門牽頭，哪些部門配合，什么時(shí)候開始啟動(dòng)，什么時(shí)候完成。2013年年底前要出臺(tái)或啟動(dòng)的工作，民政部都已經(jīng)明確列出。

就在本周，民政部發(fā)出了《關(guān)于開展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)工作的通知》。2014年一季度，保監(jiān)會(huì)、民政部、國(guó)家老齡辦將出臺(tái)具體措施并展開以房養(yǎng)老試點(diǎn)。有消息稱，建設(shè)、規(guī)劃、服務(wù)、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個(gè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施將在2014年不斷完善落地。

在地方政府層面，有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持政策也正接連出臺(tái)，甚至有多地政府直接將養(yǎng)老地產(chǎn)招商作為2014年考核地方政府引資部門政績(jī)的一項(xiàng)指標(biāo)。

北京市民政局近期表示，對(duì)社會(huì)資本新建、擴(kuò)建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府對(duì)每張床位的補(bǔ)貼將由原來(lái)的8000至1.6萬(wàn)元，提高到2萬(wàn)至2.5萬(wàn)元。北京市此前已經(jīng)將保證民眾的基本養(yǎng)老服務(wù)納入對(duì)區(qū)縣的績(jī)效考核中，并出讓了大批養(yǎng)老地產(chǎn)地。深圳近期也提出，優(yōu)先將養(yǎng)老設(shè)施涉及新增建設(shè)用地納入年度實(shí)施計(jì)劃，并享受養(yǎng)老設(shè)施用地優(yōu)惠地價(jià)政策。

朱中一表示，2014年國(guó)家將逐步完善各地土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、養(yǎng)老醫(yī)學(xué)、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)老心理等方面的人才培養(yǎng)和就業(yè)政策；同時(shí)也將進(jìn)一步完善補(bǔ)貼政策，通過(guò)補(bǔ)助投資、貸款貼息、購(gòu)買服務(wù)等方式支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，并在資本金、場(chǎng)地、人員等方面進(jìn)一步利用社會(huì)力量降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻。朱中一進(jìn)一步表示，隨著各項(xiàng)政策的落地，養(yǎng)老地產(chǎn)在2014年或?qū)⒂瓉?lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

警惕

借“養(yǎng)老”之名變相圈地

記者了解到，受政策支持吸引，眾多企業(yè)一哄而上，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處試驗(yàn)階段，在開發(fā)模式尚無(wú)明確定論的背景下，行業(yè)目前較為混亂。以北京為例，在初具規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，采取持有經(jīng)營(yíng)模式的有愛慕家、壽山福海、太申祥和山莊等采取出售和出租模式的有曜陽(yáng)國(guó)際、北京太陽(yáng)城和將府莊園等，采取出售模式的有東方太陽(yáng)城和萬(wàn)科幸福匯等。

此前，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪主打“幸�；貧w，一生之城”的萬(wàn)科幸福匯售樓處時(shí)，在得知是為老人買房后，銷售人員介紹稱“我們這兒主打養(yǎng)老地產(chǎn)，各種配套設(shè)施齊全，1號(hào)樓還專為老人居住擴(kuò)寬了樓梯與電梯空間”。值得注意的是，萬(wàn)科幸福匯整個(gè)19幢項(xiàng)目樓中，僅1號(hào)樓采取了加寬。也就是說(shuō)，在其總規(guī)模達(dá)1226戶中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%。

當(dāng)記者問(wèn)到老年公寓時(shí)，銷售人員介紹，配套的老年公寓現(xiàn)階段還沒(méi)有開啟。“租老年公寓不如買房子，不僅后期護(hù)理費(fèi)用高，還不能升值。”上述銷售人員說(shuō)。

記者又探訪了位于北京市順義區(qū)占地3500畝的東方太陽(yáng)城。雖然小區(qū)內(nèi)配備了康體中心、老年大學(xué)、社區(qū)醫(yī)院等，但在數(shù)百幢樓中，僅有3幢是真正的老年公寓，除此之外均是公寓類住宅或高端別墅、短期度假公寓、酒店等。銷售人員介紹說(shuō)：“小區(qū)容積率僅0.34，所以也被看做非住宅類的住宅。還配套了標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場(chǎng)以及配套練習(xí)場(chǎng)。”

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式賣房，并沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段的確養(yǎng)老地產(chǎn)已有沖動(dòng)苗頭。以養(yǎng)老為由頭的地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，其中的確有一部分真正是履行社會(huì)職責(zé)，做養(yǎng)老，而另外一部分，則是瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)，變相圈地。

“地方有供地需求，市場(chǎng)有購(gòu)買需求，開發(fā)商有追求高利潤(rùn)的需求。”業(yè)內(nèi)人士表示，由于建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須有醫(yī)院、護(hù)理等配套設(shè)施，因此，開發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負(fù)擔(dān)。在減輕負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，地方政府會(huì)給企業(yè)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等置換型政策，這也是為什么近年來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆的重要原因。

“現(xiàn)階段我們必須做的是確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在物業(yè)方面給出明確劃線，是持有還是售賣。”上述人士指出，目前，相關(guān)部門已在開始關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的亂象，為了使行業(yè)能良好發(fā)展，相關(guān)部門正在制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策，逐步對(duì)養(yǎng)老事業(yè)進(jìn)行規(guī)范。