近日，一則《三四線城市將出現(xiàn)50多座鬼城》的報(bào)道，再次引起人們的警覺。而房地產(chǎn)市場在2013年的“非正常”高增長，加劇了2014年房地產(chǎn)市場的不確定性。值得注意的是，確定的是房地產(chǎn)市場城市分化將會(huì)加劇，不確定的則是已膨脹的泡沫是否會(huì)破滅。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的不確定，部分地方政府表示，不再繼續(xù)盲目賣地?cái)U(kuò)張，以防止滋生更大的風(fēng)險(xiǎn)。

貴陽率先收緊大盤供應(yīng)

貴陽市日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(試行)》，指出自2014年1月1日起，貴陽市總建筑面積五萬平方米及以上項(xiàng)目須由市發(fā)改部門核準(zhǔn)方能列入開發(fā)計(jì)劃。住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率老城區(qū)原則上不得突破3.5，其他區(qū)域不突破2.5。住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目單宗用地不超過20公頃。

該意見針對(duì)超級(jí)大盤、超高層建筑等都釋放了加強(qiáng)統(tǒng)籌管理信號(hào)。局部地區(qū)按照城市功能布局需設(shè)置超高層建筑的，規(guī)劃方案須報(bào)貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)審批。已批用地面積在20公頃以上或規(guī)劃建筑面積100萬平方米以上的住宅區(qū)建設(shè)，需充分論證其功能配套、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、交通影響評(píng)價(jià)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)后，按程序報(bào)批。

除限制住宅地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模外，貴陽還將加強(qiáng)土地儲(chǔ)備和供給、推進(jìn)“凈地”出讓等。具體來看，經(jīng)營性用地禁止采取“現(xiàn)狀”、“政府收取純收益”、“生地凈掛”等方式出讓，全面推行“凈地”出讓。土地出讓前，必須完成地塊內(nèi)土地及房屋征收、補(bǔ)償?shù)裙ぷ�，處理好土地、房屋產(chǎn)權(quán)、安置補(bǔ)償?shù)确�律�?jīng)濟(jì)關(guān)系，并明確土地開發(fā)的投資進(jìn)度和開發(fā)時(shí)限。

同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)分不同用途土地在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上的地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮對(duì)集約節(jié)約利用土地的政策引導(dǎo)，對(duì)貴陽市優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)尤其實(shí)體經(jīng)濟(jì)、教育文化、養(yǎng)老等用地是實(shí)行差別化地價(jià)管理。

此外，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，貴陽市還將統(tǒng)籌商品房預(yù)售管理，建立監(jiān)管資金和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金保障機(jī)制，逐步提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例，并納入專戶管理。適時(shí)推行全額監(jiān)管。完善房地產(chǎn)企業(yè)和投資人信用檔案，建立企業(yè)信用等級(jí)制度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于貴陽市已開發(fā)和正在開發(fā)的住宅類超級(jí)大盤較多，新規(guī)定釋放了較明顯的收緊住宅地產(chǎn)開發(fā)的信號(hào)，特別是對(duì)于老城區(qū)高容積率、高密度的大盤將實(shí)施嚴(yán)格的統(tǒng)籌調(diào)控。而另一方面，貴陽市將鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)。

事實(shí)上，常住人口不到450萬，面積不足300平方公里，G D P1300億元的貴陽，在其主城區(qū)便有多個(gè)千萬平方米、占地近十平方公里的超級(jí)大盤。數(shù)據(jù)顯示，貴陽目前有千萬大盤5個(gè)，百萬平方米以上大盤16個(gè)。僅貴陽在3年內(nèi)上市的這些百萬平方米以上的大型樓盤，就可以為貴陽提供接近300萬人的住房，而這幾乎是貴陽目前城區(qū)人口的兩倍。其中，最大盤花果園城市綜合體1800萬平方米，便可供給35萬人。而另一千萬大盤，雖然供應(yīng)面積僅1200萬平方米，但其占到卻高達(dá)2038.02萬平方米。

貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、貴州省房地產(chǎn)研究院副院長夏剛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從2013年底，貴陽市開始醞釀改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，特別是多方對(duì)“超級(jí)大盤”模式都產(chǎn)生一定擔(dān)憂。“由于之前開發(fā)的超級(jí)大盤營銷觸角遍及貴州各縣乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大量潛在需求被提前透支，未來新樓盤挖掘需求潛力將更加困難。如果再出現(xiàn)一批超級(jí)大盤，一旦市場定位不明確，難以找到合適的消費(fèi)群體，將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。”

夏剛說，貴陽市的一些大盤確實(shí)在功能配套、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、交通影響方面不甚協(xié)調(diào)。此次出臺(tái)的新規(guī)把加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌和完善精細(xì)化管理提到了重要位置，釋放了較明顯的收緊住宅地產(chǎn)開發(fā)的信號(hào)，特別是對(duì)于老城區(qū)高容積率、高密度的大盤將實(shí)施嚴(yán)格的統(tǒng)籌調(diào)控。

庫存壓頂風(fēng)險(xiǎn)積聚

值得注意的是，擁有大量特大盤的貴陽雖是個(gè)別，但三四線庫存高企，風(fēng)險(xiǎn)積聚已是共識(shí)。國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉此前表示，根據(jù)國研中心的調(diào)研報(bào)告，國內(nèi)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)仍在進(jìn)一步積累，區(qū)域性分化趨勢越來越明顯，三四線城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的最不可預(yù)測因素，令人擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個(gè)月；典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個(gè)月左右，而典型的三線城市可售面積則是升至歷史高點(diǎn)，平均出清周期高達(dá)37個(gè)月，去庫存壓力突出。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至高達(dá)73.3個(gè)月。

從土地存量來看，一線城市現(xiàn)有土地存量僅需要兩年左右消化，二三線城市土地消化時(shí)間分別為10年和12年。對(duì)此，指出，部分二三線城市潛在供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)厝丝�、�?jīng)濟(jì)和市場規(guī)模的承載能力，供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

平安證券報(bào)告指出，目前三四線城市普遍面臨較大庫存去化壓力，根據(jù)我們測算，2014年一二三線城市供需比將分別為短缺12%，富裕42%和83%，2014年不同城市間供需比將加大差異。

中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，就房地產(chǎn)市場成交量而言，2014年一二線城市的成交量將穩(wěn)中有跌，三四線城市則普遍看跌。從總量來看，13億平方米的量級(jí)也許將成為階段性的天量，2014年下跌的可能遠(yuǎn)大于上升。對(duì)于房價(jià)，明年除北京以外，上海、廣州、深圳的房價(jià)將穩(wěn)中略有升，而二線城市壓力早已凸顯，三四線城市目前也是調(diào)整的趨勢。

“換句話來說，2013年的中國樓市已然見頂，2014年房地產(chǎn)市場可能將根據(jù)各城市的供需關(guān)系或高位盤整、或觸頂回落。”丁祖昱判斷道。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代“一線城市存量住房再交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到新房交易規(guī)模的兩倍，二線重點(diǎn)城市如天津、杭州等存量房與新房交易規(guī)模之比也已經(jīng)達(dá)到1：1，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏，未來兩三年內(nèi)也將進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時(shí)期。”

“三四線城市方面，盡管存在大量新增用地可資利用，但存量房存在供應(yīng)過剩和空置待消化的問題，這還沒有考慮處于施工狀態(tài)的潛在供應(yīng)。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，一線城市和重點(diǎn)二線城市將依舊是吸引人口流入的主要區(qū)域，人地矛盾自然會(huì)將住房需求引導(dǎo)到存量市場上，三四線城市雖然將從城鎮(zhèn)化紅利中分一杯羹，但是由于資源分配仍不會(huì)有大變化，這就意味著，就算不產(chǎn)生新的增量，三四線城市仍難以短期內(nèi)產(chǎn)生大量需求，快速消化存量。

應(yīng)從粗放型向精細(xì)轉(zhuǎn)型

2014年開端的房地產(chǎn)市場已有變化跡象。一方面隨著年底部分重點(diǎn)城市調(diào)控收緊，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲態(tài)，另一方面，熱錢流入中國房地產(chǎn)市場數(shù)量也開始減少。

住建部政研中心研究員趙路興表示，之前造成熱錢大量流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的Q E3，而日前美聯(lián)儲(chǔ)宣布退出Q E，大量熱錢或?qū)⒘鞒鲋袊�。另外�?013年兩度“錢荒”過后，2014年國內(nèi)資金形勢也并不明朗。因此，房地產(chǎn)作為以資金支撐的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展也將受到很大限制。

而房企在有限的資金條件下，多會(huì)選擇抗風(fēng)險(xiǎn)程度較高的一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，因此，三四線城市開發(fā)量也將隨之走緩。

但值得注意的是，政策層面，調(diào)控政策效果程度仍面臨阻力。趙路興表示，由于地方對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)依賴性較大，在地方債務(wù)壓頂?shù)谋尘跋�，若承債能力下降，�?cái)政困難，地方或會(huì)被迫放松調(diào)控，再次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控造成影響。

在此情況下，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)，應(yīng)減少土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系。“在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補(bǔ)充財(cái)政資金的傾向愈加明顯。因此，應(yīng)警惕地方財(cái)政短缺加大賣地沖動(dòng)的行為，進(jìn)一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變?yōu)?lsquo;鬼城’。”

“可以視當(dāng)?shù)厍闆r，多開發(fā)文化地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)、教育等主題地產(chǎn)。”顧云昌認(rèn)為，有針對(duì)性的開發(fā)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)從粗放型向精耕細(xì)作轉(zhuǎn)型，更好的、有序的引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。