清明小長(zhǎng)假已過，全國(guó)樓市供需格局正在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，4月首周，全國(guó)主要54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為3.84萬套，同比下降比例達(dá)32%，環(huán)比3月同期下降比例為17%。4月初市場(chǎng)延續(xù)了一季度的冷清局面。

與此同時(shí)，北京在二手房和新建住宅成交上均未見起色。上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，有20個(gè)城市房地產(chǎn)庫(kù)存創(chuàng)下近5年的歷史新高。

54城住宅成交量同比跌三成

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月1日至4月7日，54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為38420套，同比下降比例達(dá)32%，而在1月和3月的首周這一數(shù)據(jù)分別為45033套和46397套。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期因部分城市的樓市傳出降價(jià)的消息，看空樓市的聲音此起彼伏，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了微妙的變化，業(yè)主心態(tài)因此有所弱化，加之近期信貸持續(xù)收緊對(duì)需求釋放和市場(chǎng)信心影響顯著，“雙重不利因素影響下，3月份的小陽(yáng)春成色不足。4月也很難樂觀。”

成交不足帶來的另一個(gè)副作用就是庫(kù)存上升。截至3月底，上海某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)16.3%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，3月份，20個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.9，這也意味著市場(chǎng)需要用11.9個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在2月份，該存銷比的數(shù)值為10.9個(gè)月。自2013年4月份以來，存銷比基本表現(xiàn)出震蕩上行的態(tài)勢(shì)。

目前有些地方降價(jià)推盤已經(jīng)影響到房企在一線城市的經(jīng)營(yíng)策略。嚴(yán)躍進(jìn)說，一線城市庫(kù)存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢(shì)。相比二三線城市，一線城市房企的推盤節(jié)奏率先加快，月度新增供應(yīng)的力度略超購(gòu)房者的入市力度。

“相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦沒有銷售量，股價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)暴跌。”張大偉說，這些因素的存在導(dǎo)致了一二線城市的變化可能會(huì)出乎市場(chǎng)的預(yù)料。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說，經(jīng)過1~2月因春季因素而導(dǎo)致的庫(kù)存略減后，3月份開始整個(gè)庫(kù)存走勢(shì)繼續(xù)增長(zhǎng)。高庫(kù)存自然會(huì)帶給房企壓力，因此加快庫(kù)存去化將成為二季度的優(yōu)先目標(biāo)。

樓市小陽(yáng)春落空

一向被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的北京對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)十分明顯，此前期待的樓市小陽(yáng)春行情也并沒有如期出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房，截至4月7日，年內(nèi)北京新建商品房住宅僅成交1.2萬套，合計(jì)簽約金額僅414.1億元。相比2013年同期的672.1億元。同比下調(diào)了38.4%，2014年全年成交額可能自2011年來首次跌下2000億元。

二手房方面跌幅更加明顯，截至4月7日，北京二手房住宅簽約套數(shù)為24422套，同比2013年的73464套，跌幅高達(dá)66.7%。

4月首周新房網(wǎng)簽量?jī)H為771套，環(huán)比下跌46.4%，是春節(jié)假期后交易量最少的一周；二手房成交量為1815套，環(huán)比下跌18.6%。

二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從12月來連續(xù)3個(gè)月陰跌。信貸收緊、自住房供應(yīng)，是影響北京樓市最關(guān)鍵的兩項(xiàng)政策。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從近兩周成交量下跌的趨勢(shì)來看，北京樓市觀望的氛圍、交易的低迷有進(jìn)一步加劇的態(tài)勢(shì)，在限購(gòu)限貸將進(jìn)一步從緊的市場(chǎng)預(yù)期下，預(yù)計(jì)今年樓市4月間的樓市小陽(yáng)春將很難出現(xiàn)。

他判斷，如果4、5月樓市成交低迷的情況持續(xù)，二季度成交量依舊疲軟的情況將是大概率，北京房?jī)r(jià)，尤其是周邊樓盤價(jià)格將很有可能迎來回調(diào)。

不過，鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，在當(dāng)前整體偏冷的市場(chǎng)形勢(shì)下，短期內(nèi)可能會(huì)促使成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下降，但有需求的購(gòu)房者并不會(huì)一直觀望下去，而業(yè)主能夠承受的降價(jià)幅度也是有限的，在整體供需水平的支撐下，未來房?jī)r(jià)大幅下降的可能性不大。