萬科等龍頭房企近幾年毛利率都在30%左右，凈利潤(rùn)率則在15%上下，對(duì)房?jī)r(jià)下滑幅度承受力有限

近日，A股上市公司萊茵置業(yè)和中天城投先后對(duì)各自募投項(xiàng)目的效益進(jìn)行了敏感性分析，其中中天城投稱當(dāng)其項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，由此也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)還有多少下降空間的猜想。

不過，有上市房企的負(fù)責(zé)人告訴記者，萊茵置業(yè)和中天城投發(fā)布的報(bào)告僅能代表他們的個(gè)別項(xiàng)目，對(duì)整體市場(chǎng)的參考意義不大。

“以京滬等大城市為例，目前不少在售項(xiàng)目都是房企很早以前拿的地，成本可能也就每平方米幾千塊，當(dāng)時(shí)位置都不怎么樣，但隨著城市發(fā)展這些區(qū)域都已經(jīng)很成熟了，現(xiàn)在的售價(jià)高的可能要10萬元/平方米，這個(gè)降價(jià)底線就沒法算了。不過，如果是2011年以后拿的地，降價(jià)幅度一旦超過正常售價(jià)的2成，房企一般就很難再獲取利潤(rùn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

記者查看上市房企的財(cái)報(bào)也發(fā)現(xiàn)，包括萬科在內(nèi)的龍頭房企，近幾年?duì)I業(yè)毛利率都在30%左右，凈利潤(rùn)率則在15%上下，對(duì)房?jī)r(jià)下滑幅度的承受力有限。同時(shí)有報(bào)告顯示，199家內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司，2013年年末的資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95%和16.96%，均為近三年來的最高點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)稱“底線”難測(cè)

據(jù)悉，中天城投和萊茵置業(yè)本次對(duì)再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充說明，主要是為了進(jìn)一步落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場(chǎng)中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見》，以保障中小投資者的知情權(quán)。

而在兩家房企的補(bǔ)充說明中，對(duì)募投項(xiàng)目售價(jià)變化后效益的測(cè)算報(bào)告無疑最受市場(chǎng)關(guān)注。

中天城投擬將募集資金中的24億元將用于貴陽國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。根據(jù)其出示的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，該項(xiàng)目本身的定價(jià)便低于周邊的市場(chǎng)價(jià)格，并稱當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。由此，公司也認(rèn)為該項(xiàng)目據(jù)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

萊茵置業(yè)的公告則顯示，依據(jù)其楓郡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，“兩家公司對(duì)各自項(xiàng)目的盈利預(yù)期還是比較樂觀的，實(shí)際上更多的是為了提振投資者的信心。”

至于兩家公司的公告是否“暴露”了房企的降價(jià)“底線”，一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“北京南城的一個(gè)項(xiàng)目，2008年市場(chǎng)不好的時(shí)候打算賣12000元/平方米，這個(gè)價(jià)格他們也是有的賺的。目前這個(gè)項(xiàng)目最后一期還在賣，售價(jià)超過4萬元/平方米，你說降多少才能達(dá)到所謂的盈虧平衡？還是要看具體城市，具體項(xiàng)目，包括拿地時(shí)間、銷售周期等等因素。”

張大偉也表示，“兩家公司的分析報(bào)告都沒有提及稅率等問題，成本稅率都不隨售價(jià)變化，太簡(jiǎn)單了，況且市場(chǎng)一旦進(jìn)入下降通道，跌幅是難以預(yù)測(cè)的。”

新盤認(rèn)購(gòu)率難過半 以價(jià)換量最明智

實(shí)際上，上述兩家企業(yè)的研究報(bào)告之所以受到市場(chǎng)關(guān)注，主要還是因?yàn)榻衲甑氖袌?chǎng)步入下行通道，人們紛紛猜測(cè)房?jī)r(jià)到底能降多少，房企在保本的情況下最多能給到多少折扣。

從目前來看，房企對(duì)于項(xiàng)目的降價(jià)也是有所準(zhǔn)備。萊茵置業(yè)就表示，結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價(jià)格走勢(shì)，說明短時(shí)期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格不存在大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，從長(zhǎng)期看這是市場(chǎng)健康發(fā)展的表現(xiàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠，如成交量持續(xù)低迷，則市場(chǎng)以價(jià)換量可能性將加大，所以公司新開發(fā)產(chǎn)品存在價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。

而據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，21個(gè)大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購(gòu)率均在45%以下，2013年的周平均值則為56%，新房的銷售情況不容樂觀。同時(shí)，近期雖然各地新開樓盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)層出不窮，但開盤認(rèn)購(gòu)率仍未有大幅的回升。

“隨著近期樓市的降溫，開發(fā)商的資金壓力會(huì)逐漸顯現(xiàn)，要在‘熊市’中求生存，提高資金的流轉(zhuǎn)速率至關(guān)重要，以價(jià)換量將是開發(fā)商的明智之選。”張大偉表示。