每平方直降3000元，遭業(yè)主維權(quán)，主因是決策層“看空”未來市場

張家振杭州的馬年樓市“第一降”正在浙江多個地市持續(xù)發(fā)酵。近日，杭州開元房地產(chǎn)集團有限公司（下稱“開元房產(chǎn)”）開發(fā)的蕭山開元名郡和臺州銀河名苑先后啟動降價銷售，最高降價幅度達(dá)到每平方米3000元。而這兩次降價分別被市場人士稱為“蕭山首降”和“臺州首降”。而事實上，開元名郡和銀河名苑項目大幅降價促銷也并非空穴來風(fēng)。據(jù)《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者了解，早在今年年初，開元旅業(yè)集團總裁陳燦榮在內(nèi)部講話中就表示，“對于前期由于市場及政策變化銷售不暢的項目要克服等等看的心理，通過借助外力、加大激勵等加快去化，減少庫存，特別要將臺州和寧波九龍湖項目作為工作重點。”

就在近日，開元房產(chǎn)（蕭山區(qū)域）營銷總監(jiān)駱成武在接受本報記者采訪時表示，開元名郡等項目主動降價，主要原因在于公司決策層“看空”未來房地產(chǎn)市場，以及縮減純住宅項目，重點發(fā)展旅游、商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整。對此，當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，需要盡快地回籠資金而適當(dāng)降價，這是正常的市場行為。“但隨著房地產(chǎn)市場不確定因素的增加，開元房產(chǎn)不排除會有更多的降價、折扣樓盤推向市場。”

唱“空”房產(chǎn)高調(diào)降價開元名郡等項目主動降價，主要原因在于公司決策層“看空”未來房地產(chǎn)市場。

3月24日，浙江省臺州市，銀河名苑上百業(yè)主圍堵開元房產(chǎn)售樓部，抗議開元房產(chǎn)不兌現(xiàn)“若降價補差價”的承諾，要求退房，政府出動持槍特警維穩(wěn)，有三名業(yè)主被抓捕。因開元房產(chǎn)7折出售房屋300套，又拒絕補償前期買房的業(yè)主，數(shù)百銀河名苑業(yè)主曾到市政府維權(quán)無果。據(jù)銀河名苑業(yè)主介紹，3月24日，項目開發(fā)商推出了員工7折購房活動，優(yōu)惠幅度在3000元左右，名義上是針對內(nèi)部員工的福利房，實際上這些房源都可以拿到市場上交易。同時，銀河名苑銷售人員也告訴記者，“目前針對員工的7折福利房房源主要是171平方米和182平方米等的大戶型，員工不需要購房的可以拿到市場上交易。”

對于上述說法，開元旅業(yè)集團營銷管理部負(fù)責(zé)人在接受本報記者采訪時證實，臺州銀河名苑項目7折售房確實存在。該負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時出臺這項折扣政策時并沒有考慮到員工會將房源推向市場，集團后來也沒有明文禁止。值得注意的是，幾乎同時，同屬開元房產(chǎn)的開元名郡也做出高調(diào)降價的舉措。細(xì)心的老業(yè)主發(fā)現(xiàn)，“開元名郡開啟一輪大幅度降價措施，3月20日，開元名郡突然宣布降價售房。其中，在售的13號、14號樓共170套左右的房源，原價為折前15000元/平方米，降價幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，實際價格根據(jù)具體房源而定。”

而這一次的降價正是杭州市蕭山區(qū)塊的“首降”，更是被業(yè)內(nèi)視為杭州第二輪降價潮即將來襲。據(jù)了解，開元名郡項目位于杭州蕭山區(qū)晨暉路廣仁小區(qū)以南，西靠在建風(fēng)情大道，北臨晨暉路，總戶數(shù)1531戶。大幅度降價之后，隨之而來的是老業(yè)主的維權(quán)行動陸續(xù)上演。據(jù)售樓處一位業(yè)主介紹，“我們買的是89平方米的房子，現(xiàn)在一平方米降了1000多元，起碼損失10萬元。雖然房子是自己住，但是一覺醒來一下少了10萬元實在不能接受。”

而為了安撫老業(yè)主情緒，開元名郡置業(yè)有限公司決定對已成交業(yè)主（在2014年3月15日前簽訂《商品房買賣合同》并且辦理完相關(guān)手續(xù)的業(yè)主），每戶贈送一個地下車位。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對于樓盤降價的原因，開元名郡置業(yè)有限公司曾在《致開元名郡成交業(yè)主的一份公開信》中稱，“當(dāng)前蕭山房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，在對于市場走勢進行反復(fù)調(diào)研和論證后，集團決定加速在售項目的資金回籠，將售房源價格進行適度下調(diào)，迎合市場，讓利客戶，以期達(dá)到項目與客戶的雙贏局面。”

而開元旅業(yè)集團營銷管理部負(fù)責(zé)人也表示，在市場經(jīng)濟下，集團的政策主要看市場供需情況，對老業(yè)主負(fù)有責(zé)任，但更重要的是考慮公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。對此，駱成武告訴本報記者，開元名郡等項目主動降價，主要原因在于公司決策層“看空”未來房地產(chǎn)市場。駱成武以開元名郡所在的蕭山區(qū)分析稱，“未來幾年蕭山區(qū)域的總體供應(yīng)量超過5萬套，將出現(xiàn)供求嚴(yán)重失衡的局面”，再加上目前政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)整“矯枉過正”，經(jīng)歷多輪打壓后，集團領(lǐng)導(dǎo)層對住宅市場“看空”。“目前杭州蕭山區(qū)域商品房庫存量超過兩萬套，按目前的去化速度，現(xiàn)有存量需要兩年多才能消化完。”駱成武表示，蕭山區(qū)在建項目的潛在供應(yīng)量也在兩萬套左右，再加上去年蕭山區(qū)引進了萬科、華潤、恒大、九龍倉等12家重量級企業(yè)進駐，僅土地出讓金就高達(dá)218.9億元，這些土地將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為兩萬套左右的市場供應(yīng)。面對日益高漲的庫存和調(diào)控帶來的不確定性，開元房產(chǎn)不得不做出了“去庫存、回資金、提銷售、挖潛力”的指導(dǎo)策略，以加快存量房去化，降低資產(chǎn)負(fù)債率和資金成本，提前應(yīng)對樓市風(fēng)險。“現(xiàn)在房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控政策的影響太大，集團也在考慮轉(zhuǎn)型，將逐步縮減純住宅項目的開發(fā)規(guī)模，重點開拓旅游、商業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)。”駱成武表示，主動降價的另一個原因在于公司發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。資金鏈或現(xiàn)隱憂通過短平快的方式，快速去化、回籠資金，“寧愿利潤薄一些，也要降低財務(wù)成本和潛在的資金風(fēng)險。”

除了市場因素以外，還有其他什么原因使得開元房產(chǎn)要加速走量嗎？“銀河名苑項目推出7折售房政策主要是因為前期的銷售期過長，目前剩余房源多為大戶型，很難在市場上走量，再加上目前的房地產(chǎn)市場未知因素太多，一直將房源握在手里，對回籠資金、降低風(fēng)險沒有好處。”上述負(fù)責(zé)人說道。據(jù)記者了解，無論開元名郡，還是銀河名苑，均隸屬于開元房產(chǎn)，而開元房產(chǎn)為中國最大民營酒店集團，也就是說，開元房產(chǎn)是開元旅業(yè)集團的子公司，是一家融房地產(chǎn)投資開發(fā)、裝飾工程、物業(yè)服務(wù)為一體的綜合性集團企業(yè)。值得注意的是，目前該公司共在浙江、上海、江蘇、河南等多個省市開發(fā)有16個房地產(chǎn)項目，其中，僅在浙江的項目就達(dá)13個。而據(jù)本報記者調(diào)查了解，目前這些項目大部分還在開發(fā)建設(shè)、銷售當(dāng)中。據(jù)駱成武估算，在經(jīng)歷了前幾年的大幅擴張后，目前整個集團在建、在售的房源總價值肯定超過100億元。“這對加快去化，減少庫存，以及降低集團負(fù)債水平，防止債務(wù)風(fēng)險提出了更高的要求。駱成武表示，逐步收縮純住宅的開發(fā)規(guī)模并不意味著全部退出，而是通過短平快的方式，快速去化、回籠資金，“寧愿利潤薄一些，也要降低財務(wù)成本和潛在的資金風(fēng)險。”

此外，陳妙林也要求房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)“算好現(xiàn)金流的收支賬，降低資產(chǎn)負(fù)債率和資金成本，2014年房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率要爭取比上年下降10至15個百分點。”

對于突如其來的樓市降價風(fēng)波，不少購房者質(zhì)疑開元房產(chǎn)可能出現(xiàn)資金困難。對此疑問，駱成武表示，集團發(fā)展一直比較穩(wěn)健，總體資金面比較安全，負(fù)債率在70%以下，“集團現(xiàn)金流最起碼在10億元以上，足以支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運轉(zhuǎn)。”

那么實際情況真是如此嗎？據(jù)開元房產(chǎn)集團2013年上半年度經(jīng)營分析會議披露的數(shù)據(jù)顯示，該集團2013上半年度實現(xiàn)銷售回籠19.45億元，主體經(jīng)營收入13.2億元，半年度總體凈營利2.02億元。按此推算，開元房產(chǎn)集團2013年度實現(xiàn)銷售資金回籠大概40億元左右。而記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，開元房產(chǎn)在2013年通過拿地，進軍旅游、商業(yè)地產(chǎn)等方面的投入至少超過60億元。在拿地方面，開元房產(chǎn)先后以10.02億元、8.678億元的價格在浙江海寧、杭州蕭山等地拿下地塊。除此以外，在投資方面，開元房產(chǎn)將在海寧地塊投資約36億元，建造包括集五星級酒店、商業(yè)、住宅及高檔寫字樓于一體，總建筑面積達(dá)為65萬方的復(fù)合型城市地標(biāo)項目。此外，在發(fā)展旅游地產(chǎn)方面，開元旅業(yè)集團與浙江麗水市縉云縣人民政府簽約

“縉云仙都黃帝溫泉谷旅游綜合體項目”，該項目總投資約40余億元，集五星級酒店、溫泉養(yǎng)生、休閑運動、會議中心和景觀房產(chǎn)于一體。顯然，根據(jù)2013年上半年資金回籠情況而言，并無法支撐其投資速度。而更為重要的是，記者在調(diào)查過程中了解到，抓好存量資產(chǎn)處置工作，降低負(fù)債水平，防止債務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為開元旅業(yè)集團上下的共識。