進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)可謂急轉(zhuǎn)直下，而這也讓持續(xù)多年增長(zhǎng)的房企凈利出現(xiàn)了下滑。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，138家深滬上市房企中，95家披露了半年報(bào)，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)9.28%，創(chuàng)2010年中期以來最低增速；凈利潤(rùn)同比下滑4.9%，為2003年中期以來的首降；毛利率32.85%，創(chuàng)七年新低。面對(duì)樓市調(diào)整，上市房企業(yè)績(jī)正在面臨空前壓力。

多家房企業(yè)績(jī)下滑

統(tǒng)計(jì)顯示，至少有38家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)了下滑，部分房企今年上半年業(yè)績(jī)下滑的幅度更大。其中，榮豐控股報(bào)告期內(nèi)虧損2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業(yè)績(jī)下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業(yè)績(jī)降幅也達(dá)到了952.61%和716.17%。包括大龍地產(chǎn)、深國(guó)商在內(nèi)的7家公司業(yè)績(jī)降幅則超過了100%。

分析顯示，總體上看，行業(yè)利潤(rùn)增速普遍下行已成大勢(shì)。國(guó)內(nèi)龍頭萬科A上半年凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)5.55%，但去年同期增速為22.31%，其上半年公司的營(yíng)業(yè)收入為409.6億元，較去年同期微降1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.1億元，同比增長(zhǎng)5.6%。值得注意的是，萬科的中期毛利率進(jìn)一步下滑至21.8%，創(chuàng)下2008年以來的最低水平。

部分一線房企更是難保“金身”。綠城中國(guó)在港股發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警，上半年凈利潤(rùn)較去年同期減少約65%；在港股上市的碧桂園中期凈利潤(rùn)增長(zhǎng)14.1%，去年這一數(shù)字為增長(zhǎng)45%。

而金地集團(tuán)以及招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)則更不理想。招商地產(chǎn)的中報(bào)顯示，2014年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入160.47億元，同比微降0.54%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.85億元，同比下降30%。而金地集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)收入90.84億元，同比增加3.29%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.58億元，同比下滑49.91%。

對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，絕大部分房企均表示“公司上半年實(shí)際結(jié)算項(xiàng)目的減少”。同時(shí)，還有公司稱，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、主動(dòng)放緩經(jīng)濟(jì)增速的背景下，行業(yè)呈現(xiàn)出整體增速下降態(tài)勢(shì)，公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)相應(yīng)下滑。

但也有房企承認(rèn)，近期樓市調(diào)整壓縮了利潤(rùn)空間。同時(shí)，融資成本上行、土地成本居高不下也是房企中報(bào)宣稱業(yè)績(jī)下滑的重要原因。

房企樂觀面對(duì)后市

業(yè)內(nèi)人士表示，受益于各地政策不斷放松和信貸的支持，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售和建設(shè)均會(huì)溫和改善。

事實(shí)上，房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了年初高達(dá)25%的同比下跌后，近期決策層開始出臺(tái)“微刺激”，各地也開始松綁房地產(chǎn)政策，限購放松的消息頻出，而房地產(chǎn)板塊股價(jià)也從前期低點(diǎn)反彈了17%。

而調(diào)查顯示，多數(shù)房地產(chǎn)上市公司對(duì)于未來表示樂觀。萬科總裁郁亮認(rèn)為，各地的政策調(diào)整、加之央行多次強(qiáng)調(diào)保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求以及上半年各地市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)，未來購房信貸環(huán)境有望改善，而購房者的實(shí)際購買力也有望提高。

招商地產(chǎn)也在半年報(bào)中預(yù)計(jì)，從中央到地方一系列放松政策的出臺(tái)與落實(shí)，下半年市場(chǎng)成交有望反彈。

“去化庫存、快周轉(zhuǎn)”正在越來越多地被各家企業(yè)所提及。而從各家半年報(bào)來看，供貨高峰都將集中在下半年，跑量去庫存將成為9、10月的市場(chǎng)主旋律。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，下半年一二線市場(chǎng)很可能會(huì)成為品牌房企降價(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)，隨著萬科、雅居樂等第一輪降價(jià)戰(zhàn)之后，目標(biāo)完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營(yíng)。

市場(chǎng)下行促房企轉(zhuǎn)型

“全民營(yíng)銷”幾乎成為當(dāng)下各大房企最響亮的口號(hào)。事實(shí)上，集中推盤甚至不惜讓渡一部分利潤(rùn)，通過各類手段促銷已經(jīng)成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控期的一種求生方式。“只要讓利到位，需求必然進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)成交量必然上升。”一位開發(fā)商表示，有跡象表明，通過促銷讓利，一些企業(yè)的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了資金回籠加快的可能。

更多的企業(yè)則希望擺脫這種被動(dòng)的局面。不少企業(yè)正積極擺脫傳統(tǒng)開發(fā)模式，尋求長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收入，一些企業(yè)也不再拘泥于傳統(tǒng)的營(yíng)收模式。

據(jù)介紹，萬科正在不斷加大投資收益，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實(shí)現(xiàn)收益，隨著“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”模式的推廣，這類收益將成為一種常態(tài)。2014年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長(zhǎng)237.8%；恒大集團(tuán)已經(jīng)官方明確多元發(fā)展戰(zhàn)略，繼足球、礦泉水之外，其已將目光投向畜牧業(yè)；而陽光城集團(tuán)股份有限公司、泰禾集團(tuán)股份有限公司等投資醫(yī)療教育，有些則進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)園、科技園區(qū)。

專家指出，在中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略背景下，開發(fā)商必將擔(dān)任起城市配套商的角色，在堅(jiān)持傳統(tǒng)營(yíng)收模式外，引入更多城市配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，才能讓其經(jīng)營(yíng)性收入占比不斷提升。