自住房對北京樓市的影響是深刻的，在自住房集中入市的重壓之下，商品房項目，尤其是剛需盤加大了以價換量的幅度。日前，記者獲悉，東亞新華在之前降價的基礎上，又推出一成首付以及無理由退房，珠江等房企也在調(diào)低售價，另有部分商品房項目轉(zhuǎn)為自住房銷售，商品房和自住房的拉鋸戰(zhàn)展開，以價換量逐漸步入“深水區(qū)”。

一成首付、無理由退房等重現(xiàn)江湖早在3月初就跟隨著萬科調(diào)整價格預期的東亞新華地產(chǎn)近期又有新動作，記者從東亞新華地產(chǎn)了解到，8月1日起，東亞旗下所有住宅項目將實行10%首付，購房者在簽約時只需繳納首付款的10%即可購房，而3成首付款的余下兩成，只要在1年內(nèi)補齊即可。購買其他辦公類產(chǎn)品可先付總房款的20%，其余首付款在1年內(nèi)還清即可。

另外，東亞新華下半年推出的純新盤東亞尚品臺湖還推出了“無理由退房”的舉措。據(jù)東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬介紹，該項目的起價為1.59萬元/平方米，如果購房者不想要可退回，且東亞新華地產(chǎn)還將“日返萬分之二，最高7%”。“也就是說，如果購房者要退房，我們不僅退還已付款，還會返一定的利息。”

對此，賈玉鵬解釋稱，“我們對售價很有信心，絕對是低價，才會推出這樣的舉措，也希望給予消費者以信心。”

事實上，剛需盤為主要產(chǎn)品線的東亞新華一直在搶跑，早在3月初萬科橙低預期開盤的時候，東亞新華就對外宣稱其位于臺湖區(qū)域的東亞·印象臺湖也以低預期入市，隨后東亞·印象臺湖二期以每平米低于預期3000元的價格開盤。近日，東亞新華位于臺湖的全新盤尚品臺湖也大幅下調(diào)價格，早期宣傳的20900元/平米均價，已降至1.59萬元/平米。

另據(jù)記者了解，8月份開盤的眾多項目中，有不少大幅降價的樓盤出現(xiàn)，如珠江四季悅城報出10800/平米的低價，東亞五環(huán)國際從2.6萬元/平米開盤價降至2.49萬元/平米的較大降幅。位于房山竇店的世界名園報價1.39萬元/平米，毗鄰地鐵線長陽的首開熙悅·雙子座也給出1.9萬元/平米的低報價。8月份32個入市項目中，低價拋出或同比前期銷售均價有所下調(diào)的項目占據(jù)一定比例。

商品房轉(zhuǎn)為自住房銷售

除了降價以抗衡自住房以外，更有項目直接轉(zhuǎn)換為自住房銷售。

8月4日，北京市住建委網(wǎng)站顯示，中鐵建旗下的兩個商品房項目，中國鐵建·北京山語城和中國鐵建·原香漫谷確定商品房在途轉(zhuǎn)化為自住房，即于8月5日開始網(wǎng)上申購。其中，中國鐵建·北京山語城位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，自住房共48套，戶型約為125平方米三居，自住房限定售價為17500元/平方米，今年以來該項目商品房部分的成交均價為22916元/平方米。中國鐵建·原香漫谷位于房山區(qū)城關(guān)街道，自住房共72套，戶型為86-91平方米三居，另有152-155平方米三居戶型，限定售價為10500元/平方米，該項目商品房的成交均價在14108元/平方米。

這意味著兩項目轉(zhuǎn)化為自住房部分的限定售價相當于商品房的7.5折左右，對于購房者具有比較大的誘惑力。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，剛需盤降低價格預期，轉(zhuǎn)化為自住型商品房后可以最大限度地實現(xiàn)銷售提速，并加速資金回籠。中鐵建兩項目將部分房源轉(zhuǎn)化為自住房后，預計將實現(xiàn)1.8億銷售額，雖然金額不高，但對于在北京擁有15塊土地儲備，規(guī)劃建面高達289萬平方米的中鐵建來說，能夠有效補充流動資金的缺口。

剛需盤市場份額受沖擊

剛需盤之所以在以價換量的道路上愈行愈遠與自住房的出現(xiàn)密切相關(guān)。

據(jù)記者了解，剛需盤是商品房市場中受自住房沖擊最大的一類產(chǎn)品，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京成交價低于30000元/平方米的中低價位房源占到總量的81%，下半年，受自住房簽約的拉升作用，中低價位房源占市場總簽約量的88%。由81%至56%，北京普通商品房中的剛需盤直面自住房的沖擊，市場份額嚴重下滑。

高姍表示，自住房項目的大量入市，在很大程度上拉低了周邊區(qū)域商品住宅的銷售價格，迫使定位剛需的項目開發(fā)商調(diào)低開盤價，逐漸成為區(qū)域剛需住宅的價格標桿，但隨著開發(fā)商銷售策略的轉(zhuǎn)變，剛需項目入市量相對減少以及中高端改善型項目供應增加，正在從結(jié)構(gòu)上改變北京供應模式。在此情形下，預計剛需項目新增供應的減少將會利于目前在售剛需盤的去化。預計未來幾個月北京樓市成交量將在自住房作用下持續(xù)維持高位水平，樓市成交價格則在自住房和高端項目入市共同作用下呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。