雖然大城市的需求仍然是存在的，庫(kù)存可以消化完，但中國(guó)住房已經(jīng)告別短缺，房地產(chǎn)債務(wù)和杠桿已經(jīng)足夠高，靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子屈指可數(shù)。

央行與銀監(jiān)會(huì)在“十一黃金周”之前出臺(tái)的房貸新政，可謂吹響了“救市”政策的最強(qiáng)音。

房貸新政不僅讓2008年救市時(shí)使用的七折利率優(yōu)惠重出江湖，同時(shí)，還出臺(tái)了超乎市場(chǎng)預(yù)期的首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；同時(shí)還規(guī)定，對(duì)已經(jīng)取消限購(gòu)或者沒(méi)有限購(gòu)的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，銀行有確定首付比例和貸款利率水平的權(quán)利。

這意味著，除了北上廣深四個(gè)一線城市，全國(guó)所有的城市購(gòu)買(mǎi)二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優(yōu)惠。這種在信貸層面大尺度的寬松，不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢，也意味著，一線城市之外的房貸不再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫(kù)存、挽救房地產(chǎn)的貸款政策，甚至比2008年的房貸政策都要寬松。這也意味著，在經(jīng)歷五年的金融危機(jī)周期之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)更為嚴(yán)重。

大尺度救市并非因?yàn)榉康禺a(chǎn)要崩盤(pán)

對(duì)于出臺(tái)救市政策的初衷，有人解讀為如果不救市，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩盤(pán)，從而有可能將中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶入無(wú)底深淵。這似乎是一個(gè)看上去很合理的邏輯，但并不符合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際。

的確，1到8月份的房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、新房開(kāi)工量等數(shù)據(jù)都特別難看，特別是流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金，前8個(gè)月的增速只有2.7%，創(chuàng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最低的增速，似乎社會(huì)資本正在離開(kāi)房地產(chǎn)。

但我們也應(yīng)該看到，盡管整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整，但房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有差到要崩盤(pán)的程度。且不說(shuō)很多城市價(jià)格的下降幅度很小，上半年，200多家房地產(chǎn)上市公司的毛利率仍然在30%以上，凈利潤(rùn)率在14%以上，比制造業(yè)的日子不知道要好多少。對(duì)一個(gè)毛利率高達(dá)30%以上的行業(yè)談“崩盤(pán)”實(shí)屬無(wú)稽之談。

所以，此次大尺度救市，絕非房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤(pán)，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)如果不能保持一個(gè)亢奮的狀態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的日子就不好過(guò)。房貸新政不是只去救房地產(chǎn)，而是通過(guò)救房地產(chǎn)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)的數(shù)字漂亮一點(diǎn)而已。

很顯然，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有到這個(gè)程度。但過(guò)慣了好日子的開(kāi)發(fā)商，以及高度依賴(lài)房地產(chǎn)的地方政府并不愿意過(guò)苦日子。然而，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)要回到以前亢奮的狀態(tài)概率幾乎為零。

靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子不多了

今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面臨三個(gè)和過(guò)去完全不同的變化：其一，過(guò)去買(mǎi)房炒房者，都變成了賣(mài)房者，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化，看不到這個(gè)變化的，都沒(méi)意識(shí)到死亡的逼近。

其二，80%以上的城市住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。除了幾個(gè)一線城市、熱點(diǎn)城市、一小部分的省會(huì)城市，住房庫(kù)存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線，一些地方的庫(kù)存甚至需要消化至少10年。

其三，社會(huì)資金正在撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。這三大變化是房地產(chǎn)當(dāng)前的基本面，這個(gè)基本面和2008年完全不同，也意味著政策實(shí)施后的效果也不能和2008年相提并論。特別是，由于美國(guó)退出量化寬松政策，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性總體會(huì)很緊張。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能像過(guò)去一樣。

筆者認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“三個(gè)20%”的分化：只有20%的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái)；只有20%的城市住房具有投資價(jià)值；只有20%的樓盤(pán)才值得買(mǎi)。剩下的城市，房子幾乎不存在任何投資價(jià)值，而會(huì)回歸居住屬性。

中國(guó)住房已經(jīng)告別短缺，中國(guó)的房地產(chǎn)債務(wù)和杠桿已經(jīng)足夠高，靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子屈指可數(shù)。在中國(guó)，隨著住房投資沒(méi)有價(jià)值，很多房子可能永遠(yuǎn)賣(mài)不出去，這是市場(chǎng)的基本規(guī)律，逃無(wú)可逃。但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來(lái)流入的城市的需求仍然是存在的，庫(kù)存是可以消化完的，一旦救市政策喪失理性，你就必須同樣非理性地下決心買(mǎi)房。