央行11月下旬突然降息，隨后半月部分一、二線城市成交量和價(jià)格立即出現(xiàn)回暖，一波翹尾行情或許能在這個(gè)樓市寒冬，給房企的年終業(yè)績(jī)“釜底添薪”。

不過，現(xiàn)在談樓市整體回暖仍然為時(shí)過早。政策持續(xù)加溫之上，積壓著超過2.2萬億元存貨的堅(jiān)冰。在地產(chǎn)業(yè)中，如何理解存貨的含義？2.2億存貨意味著什么？在不同城市，不同房企中，房地產(chǎn)存貨現(xiàn)狀如何，需要多少時(shí)間來消化？未來，價(jià)與量的選擇題如何做，這些問題都將持續(xù)考驗(yàn)房企的綜合能力。

隨著政策環(huán)境改善，土地市場(chǎng)和樓市成交逐漸回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)存貨仍在高位上是不爭(zhēng)的事實(shí)。

某研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫(kù)存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長(zhǎng)135%至18.53個(gè)月。

不過，昨日（12月9日）中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄。截至12月7日，3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是首次突破3000億大關(guān)，全年將有望突破3500億。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢(shì)還是體現(xiàn)為存貨的增加。存貨過高會(huì)占用房企的資金，使資金成本進(jìn)一步升高，也會(huì)影響到房企的周轉(zhuǎn)速度，使得去庫(kù)存的壓力進(jìn)一步加大。

三季度庫(kù)存持續(xù)攀升/

研究員陳開朝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房企存貨包括已購(gòu)置土地、新開工后建設(shè)投入以及拿到預(yù)售許可證的可售部分 （包括未竣工待售和已竣工待售）。

某研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從庫(kù)存走勢(shì)看，A股139家房企的庫(kù)存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續(xù)攀升。

從增速看，2011年139家房企庫(kù)存同比增長(zhǎng)43%，2012年同比增長(zhǎng)19%，2013年同比增長(zhǎng)26%，2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻，但庫(kù)存依然保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

前幾年庫(kù)存快增是因?yàn)榇蠛眯星槔瓌?dòng)，庫(kù)存中很大部分是土地投入，屬于正常的庫(kù)存增長(zhǎng)；今年房企拿地銳減下庫(kù)存繼續(xù)激增，是因?yàn)殇N售端遇阻，屬于非“常態(tài)”的庫(kù)存增長(zhǎng)。

陳開朝分析，從房?jī)r(jià)與庫(kù)存走勢(shì)看，2010年~2013年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格每年漲6%~8%，庫(kù)存則維持20%~40%的增速。2013年及以前，房?jī)r(jià)主要跟供需有關(guān)，行業(yè)庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。2014年以來，房企拿地力度銳減，建設(shè)投入雖然也有所下滑，但在高周轉(zhuǎn)下，建設(shè)投入依然保持較快的增速。