樓市分化調(diào)查

部分城市土地儲(chǔ)備飽和 房企重返一、二線城市

2012年是樓市逐步趨暖的一年，而不少三、四線城市的樓市卻并未出現(xiàn)同步回暖。從溫州到鄂爾多斯，再到海南、常州、營(yíng)口，媒體爆出的三、四線城市樓市“鬼城”一個(gè)接著一個(gè)，蔓延的速度令人驚心�？罩寐矢�、存量房銷售困難，房?jī)r(jià)下滑，“崩盤”的說法頻頻見諸報(bào)端。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月公布的數(shù)據(jù)也證實(shí)，和上月相比，三、四線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)有部分出現(xiàn)下行。而在土地儲(chǔ)備上，由于房企連續(xù)幾年在三、四線城市布局，目前不少三、四線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)出現(xiàn)重度飽和。

專家認(rèn)為，需求不足，供應(yīng)量大導(dǎo)致的供需不平衡是三、四線城市面臨的普遍問題，目前三、四線城市泡沫隱現(xiàn)，很可能導(dǎo)致其在這輪樓市趨熱的情況下無法“回暖”，甚至出現(xiàn)價(jià)格下行。

受此影響，主要布局在三、四線城市的房企業(yè)績(jī)明顯受到拖累，不少企業(yè)紛紛“轉(zhuǎn)向”，將重點(diǎn)回到一、二線城市。（記者 潘彧）

現(xiàn)狀：三、四線城市“鬼城”蔓延

雖然對(duì)于三、四線城市的具體庫(kù)存并未有官方的詳細(xì)數(shù)據(jù)，但是許多城市“去庫(kù)存”的壓力從政府行為中可見一斑。海南樓市在庫(kù)存壓力下，價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈熱，打折促銷、以價(jià)換量的現(xiàn)象頻有發(fā)生。海口市住建局曾在1月11日下發(fā)了《關(guān)于清理當(dāng)前商品房市場(chǎng)存量的緊急通知》，清理時(shí)間為2013年1月12日至1月18日。

而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年1月公布的數(shù)據(jù)中可以看到， 2012年12月新建商品住宅與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，持平的城市有8個(gè)，上漲的城市有54個(gè)。價(jià)格下跌的城市中，北海、海口、錦州等三、四線城市赫然在列。

土地：大房企進(jìn)軍三、四線城市土地儲(chǔ)備重度飽和

70個(gè)大中城市限購(gòu)后，三、四線城市一度成為房企拿地?cái)U(kuò)張的熱土。“這幾年，陸續(xù)有大房企進(jìn)駐贛州，拿地都很豪氣，對(duì)我們本土地產(chǎn)企業(yè)的沖擊很大。”周先生是贛州一家小房企的負(fù)責(zé)人，他告訴記者，大房企在贛州城區(qū)拿地通常一拿就是上千畝，其項(xiàng)目一旦推出市場(chǎng)，供應(yīng)量都很大，直接大大擠壓小房企的市場(chǎng)份額。

而廣東惠州也已經(jīng)逐漸被大型地產(chǎn)企業(yè)“占領(lǐng)”。短短幾年，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已匯聚了萬科、中信地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂地產(chǎn)、五礦集團(tuán)等全國(guó)一線開發(fā)商，大盤云集，而有數(shù)據(jù)顯示，該市2011年商品房成交量?jī)H為廣州的31%，然而土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。

房協(xié)分析稱，土地儲(chǔ)備情況的變化，反映出廣深兩個(gè)中心城市受土地資源限制，其開發(fā)量將逐漸萎縮；珠三角其他城市群和粵北山區(qū)進(jìn)一步提高所占份額。

而在全國(guó)范圍內(nèi)來看，數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國(guó)部分三、四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)較快，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開發(fā)量在3000萬~8000萬平方米之間。僅從2011年到去年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

房企：三、四線經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難

與限購(gòu)政策出臺(tái)后放棄轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市不同的是，出于追逐相對(duì)穩(wěn)定高利潤(rùn)的目的，2012年房企回歸一、二線城市的趨勢(shì)日益顯著，在一線城市及重點(diǎn)二線城市的拿地金額大多呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。而將重心放在三、四線城市的開發(fā)商也感覺到了壓力。

鄂爾多斯有史以來最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目——星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目就這樣被推上風(fēng)口浪尖�！」�開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目規(guī)劃面積11000多畝，其中一期工程占地2500多畝，是真正的超級(jí)大盤。去年年中，鄂爾多斯項(xiàng)目被爆出房?jī)r(jià)屢次大幅下調(diào)，銷售乏力，去庫(kù)存壓力仍然巨大。

而公開資料顯示，在去年樓市逐步回暖之際，側(cè)重一、二線城市的保利地產(chǎn)全年銷售額大增近四成，中海地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)近三成，而側(cè)重在三、四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額增加14.8%，碧桂園銷售額增長(zhǎng)僅為10%。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)余英曾在其實(shí)名微博上表示：“一線城市是房企必爭(zhēng)之地，2012年銷售業(yè)績(jī)下降的房企都是被三、四線城市拖累的。” 而恒大主席許家印此前坦言，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

而從北京中原日前公布的數(shù)據(jù)來看，由于三、四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企確實(shí)已經(jīng)開始“回歸”一、二線城市。數(shù)據(jù)顯示，2012年從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量中，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。

趨勢(shì)：三、四線樓市泡沫初現(xiàn)樓價(jià)繼續(xù)下行

隨著三、四線城市的供應(yīng)量暴增，在2012年樓市逐漸“春暖花開”之時(shí)，三、四線城市的樓市卻裹足不前，甚至出現(xiàn)庫(kù)存嚴(yán)重積壓。楊紅旭表示，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化：一線城市已入春天或夏天；三、四線城市仍在冬季，或初春。

中指院報(bào)告也顯示，開發(fā)商在一些三、四線城市大規(guī)模圈地，造城運(yùn)動(dòng)如火如荼。在土地供應(yīng)極度膨脹的同時(shí)，這些城市陸續(xù)顯示出泡沫征兆，個(gè)別城市甚至已出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。

報(bào)告預(yù)測(cè)稱，未來一段時(shí)間內(nèi)，一線城市供應(yīng)短缺，未來住宅價(jià)格上漲壓力較大，而部分二、三線城市或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，甚至可能出現(xiàn)下降。而廣大的三、四線城市供應(yīng)充足，但潛在需求相對(duì)較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求的城市面臨價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對(duì)記者表明了類似看法：“三、四線城市的經(jīng)濟(jì)比較落后，居民收入不高，加上人口流出，所以剛需十分有限，而三、四線城市房?jī)r(jià)上漲多因?yàn)橥顿Y資金進(jìn)入，現(xiàn)在政策嚴(yán)防投資資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)，這些城市失去了增長(zhǎng)動(dòng)力。”其表示，由于過度依賴土地財(cái)政，三、四線城市前幾年瘋狂賣地，以至于最近供應(yīng)量太大，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，所以哪怕這輪出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，三、四線城市也難以跟風(fēng)上漲。