自2014年下半年開始的房地產(chǎn)松綁政策在當(dāng)年歲末見到了微弱的效果，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年12月份住房價(jià)格環(huán)比的總體降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅成交量環(huán)比增長了近9％，創(chuàng)出了年內(nèi)新高。

房地產(chǎn)市場的萎靡似乎逐漸得到遏制，能否迎來拐點(diǎn)成為行業(yè)人士關(guān)注的重點(diǎn)。樂觀者的理由在于，2015年寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境還將得以延續(xù)。在產(chǎn)業(yè)政策方面，全面解凍限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)等房市利好措施將促進(jìn)購房者消費(fèi)欲望的增強(qiáng)。在貨幣政策方面，降息周期開啟，房貸利率下降將是2015年房市趨穩(wěn)甚至向好的有力支撐，同時(shí)，降準(zhǔn)預(yù)期也能為這一市場帶來充裕的資金。

對2015年房地產(chǎn)市場的預(yù)期，1月16日舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房價(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。不難理解，“穩(wěn)定”的住房消費(fèi)，或許是2015年房地產(chǎn)市場能夠保持的最好局面。

不過，在筆者看來，2015年房地產(chǎn)市場將很難有好的表現(xiàn)，甚至還會迎來最困難的時(shí)期。其原因在于，第一，2015年將是宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻困難的一年。從外部環(huán)境看，國際金融危機(jī)爆發(fā)至今，雖然世界各主要經(jīng)濟(jì)體都采取了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的措施，但到目前為止卻仍是陰云不散，前景難料。各種不確定性在全球經(jīng)濟(jì)增長格局深刻變化的同時(shí)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來許多不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。從內(nèi)部環(huán)境看，老齡化加劇、創(chuàng)新不足、環(huán)境壓力增大、社會矛盾突出等因素，在“三期疊加”的關(guān)鍵時(shí)刻，為發(fā)展增加了困難。世界銀行近日發(fā)布簡報(bào)將2014年中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測下調(diào)至7．4％，并預(yù)計(jì)2015—2016年中國GDP平均增速將繼續(xù)下降。這些都表明2015這個(gè)轉(zhuǎn)折之年面臨的困難和挑戰(zhàn)將是前所未有的。

第二，如大多數(shù)研究者的判斷，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。正是基于這樣的變化，才使得住房市場的調(diào)整成為一種必然趨勢。最明顯的證據(jù)則是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體供需的根本性變化。在市場供求基本平衡的情況下，去庫存化將是2015年房市的主旋律。然而，很明顯，這仍然是一項(xiàng)困難重重的任務(wù)。從“十二五”開始的3600萬套保障性住房建設(shè)、1200萬套棚戶區(qū)改造建設(shè)，僅此兩項(xiàng)就使每年房市增量超過了商建總數(shù)，這意味著保障性住房等建設(shè)項(xiàng)目使每年的市場供應(yīng)量增加一倍。住房消費(fèi)需求的稀釋和分流無疑會延緩商品房銷售速度，增加住房庫存，自2013年以來的數(shù)量積累和壓力或在2015年集中表現(xiàn)出來，庫存積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升等問題將考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)在2015年的生存能力。

第三，2015年是中國改革的全面啟動(dòng)年，許多新的改革措施及產(chǎn)生的效果，需要市場去消化，這為房地產(chǎn)帶來新的不確定性。例如已經(jīng)推動(dòng)的土地改革，其嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地、耕地保護(hù)優(yōu)先等政策，使2015年房地產(chǎn)市場存在許多懸念。土地供應(yīng)、成本變化會導(dǎo)致市場發(fā)生什么樣的反應(yīng)還需進(jìn)一步觀察，但這種不確定性無疑增加了2015年房市向上的難度。

總之，房地產(chǎn)市場雖然可以成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)引擎，但政府也絕不會通過盲目擴(kuò)張而導(dǎo)致不負(fù)責(zé)任地增大房市泡沫，這早已是市場各方的共識。因此，盡管預(yù)期2015年會有一些有利于房地產(chǎn)市場的政策舉措，但總體來看，房地產(chǎn)調(diào)整在這一年還將繼續(xù)走向深入，短期的起伏也難以改變總體全面下行的格局。