對于身處一線城市工作生活的人們而言，購房絕對算得上是一件“人生大事”。經(jīng)過2014年調(diào)整后，今年樓市逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在降息及二套房政策放松預(yù)期刺激下，剛需乃至改善型需求入市的積極性正被重新點燃。

市場需求回暖

80后小王是北京眾多剛需中的一員。畢業(yè)已有幾年的他開始著手在北京購房，而這僅僅是廣大80后乃至90后購房人群的一個縮影。

從2014年下半年開始，小王便利用大部分周末時間出去看房，但看來看去卻一直未能下定決心。“很多大城市的房價都下降了，但北京房價變化并不是很明顯，所以當(dāng)時總想再等一等。”小王坦言。

2015年2月底，央行宣布降息的消息真正觸動了小王的神經(jīng)。“以前自己工資大多是放在銀行，利息變化在數(shù)字上沒有太大體現(xiàn)。但這次打算購房又趕上降息，才發(fā)現(xiàn)利息變化后貸款會省了一筆，對買房還是有一定影響。”小王表示。

小王算了一筆賬，如果按照100萬元房貸總額、30年貸款期限、等額本息法計算，降息后購房人每月可以節(jié)省約160.91元的月供，購房總成本合計節(jié)省約5.79萬元。小王表示，對于手頭資金有限的購房人來說，降息直接意味著購房成本降低。

事實上，不僅是購房成本降低，降息也令市場信心有所回暖，特別是樓市基本面較好的地區(qū)，成交量正出現(xiàn)回升。

“雖公布的房價指數(shù)顯示房價依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京等城市的二手房價格環(huán)比已連續(xù)上行。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，北京樓市逐漸企穩(wěn)升溫，在這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場預(yù)期將明顯向好。

小王在看房過程中也明顯感受到了這一點。“去年下半年到二手房中介門店咨詢的時候，明顯感覺比較冷清�，F(xiàn)在去看房，經(jīng)常是中介帶好幾個人一起去。有次在看一套學(xué)區(qū)房的時候，賣房人現(xiàn)場直接加了價，卻還有購房人"爭搶"。”小王直言。

機構(gòu)數(shù)據(jù)也印證了樓市回暖現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，在持續(xù)政策刺激下，北京樓市已走出低迷，庫存出現(xiàn)趨勢性下調(diào)。目前北京市可售的住宅庫存套數(shù)為80657套，這一庫存量已是最近半年內(nèi)的新低。

政策預(yù)期松動

除降息刺激外，二套房政策松動預(yù)期也是小王不得不考慮的因素。在他看來，如果未來地產(chǎn)政策持續(xù)松動，房價有可能會出現(xiàn)反彈。

“從政策基礎(chǔ)看，未來鼓勵的是自住和改善型需求，所以過高的首付標(biāo)準(zhǔn)并不符合政策要求。”小王認(rèn)為，當(dāng)前二套房貸首付比例在六到七成，這一政策在2013年樓市最火爆時期出臺，當(dāng)時是為了控制改善或投資入市推高房價。但經(jīng)過樓市調(diào)整后，目前市場情況和政策導(dǎo)向已不再支持這一政策，“松動是遲早的事”。

事實上，僅從二套房政策看，自去年9·30松綁限貸政策出臺后，就已出現(xiàn)變化。此前二套房定義是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。然而在9·30政策出臺后，對“賣一買一”的改善型購房已按照首套房來執(zhí)行。

“在看房過程中，我們遇到不少都是80后家庭，為小孩兒上學(xué)而換購學(xué)區(qū)房，這已成為當(dāng)前改善型需求最大的群體之一。所以政策放松對這些改善型需求還是有很大刺激作用。”小王表示。

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，二套房貸首付變化主要影響一二線城市，這些城市改善需求總量較大，且這部分借助信貸需求較高。所以二套房首付降低將對一二線市場帶來比較積極的影響。而目前三四線城市，因為市場供應(yīng)已處于絕對過剩，因此二套房貸松綁對其影響不大。

目前市場對于房地產(chǎn)未來政策走向的預(yù)期普遍趨于寬松。“預(yù)計3月以后，信貸政策還會繼續(xù)放松，這將有利于釋放購買力。”張大偉表示，未來可能會出現(xiàn)首套房八五折利率，對于購房者而言，相當(dāng)于房價變相下調(diào)。未來各地方政策也會從其他角度對樓市進(jìn)行松綁。