投機(jī)需求蠢蠢欲動(dòng)

事實(shí)上，不少被認(rèn)為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購(gòu)房需求者仍持觀望態(tài)度。

一家門戶網(wǎng)站在“3·30新政”后發(fā)起題為“樓市新政下你會(huì)買房嗎”的問(wèn)卷調(diào)查，截至記者發(fā)稿前，參與調(diào)查的3萬(wàn)多名網(wǎng)友中，55.2%的網(wǎng)友選擇了“不買房”，僅有26.4%的網(wǎng)友有購(gòu)房打算。在“不買房的原因”選項(xiàng)中，有53.4%的人表示“仍然買不起”，29.3%的網(wǎng)友等著房?jī)r(jià)再跌些再買。而參與調(diào)查的網(wǎng)友中，無(wú)房者達(dá)45.6%，有一套房的占29.4%。

北京市民陳先生在2012年購(gòu)買了一套自住房，雖然當(dāng)前有改善性需求，但陳先生仍不準(zhǔn)備“出手”。“一方面雖然首付比例降低，但隨之貸款金額就會(huì)上升，里外里需要支付更多的購(gòu)房款，另一方面二手房交易涉及選房、過(guò)戶、裝修等很多流程，即使‘滿二’就能免營(yíng)業(yè)稅交易，但暫時(shí)還是覺得‘折騰不起’。”

據(jù)房產(chǎn)專家介紹，以100萬(wàn)元總價(jià)的住房為例，貸款利率按5.90%進(jìn)行計(jì)算，如果按照目前大多數(shù)城市首付六成的比例計(jì)算，那么首付款是60萬(wàn)元，需要向銀行貸款40萬(wàn)元。這樣40萬(wàn)元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為68萬(wàn)元，月供2843元。

首付比例降至四成后，那么首付款是40萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。這樣60萬(wàn)元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為102萬(wàn)元，月供4264元。

如此對(duì)比，降低首付比例，對(duì)于此類改善性購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說(shuō)，六成首付下，首付和按揭貸款的總金額為60萬(wàn)+68萬(wàn)即128萬(wàn)元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為40萬(wàn)+102萬(wàn)即142萬(wàn)元。這樣對(duì)比，要增加14萬(wàn)元的支付。因此，只要有條件，購(gòu)房者仍然愿意多付一些首付。

那么，到底是什么人群對(duì)樓市新政最為敏感？

據(jù)媒體報(bào)道，樓市新政實(shí)施第一天，杭州、廈門、無(wú)錫等地都出現(xiàn)了“土豪”現(xiàn)金買房的個(gè)案。“有一個(gè)股民直接來(lái)付了300萬(wàn)，說(shuō)余下的300萬(wàn)尾款本周付清。”這個(gè)股民客戶說(shuō)，他準(zhǔn)備這幾天賣掉股票，直接從股市撤到樓市來(lái)。

在無(wú)錫、杭州，萬(wàn)科、融創(chuàng)等地產(chǎn)公司都在樓市新政實(shí)施第一天提出“24小時(shí)不打烊”。“這次政策屬利好，價(jià)格已經(jīng)到了底部。融創(chuàng)的很多大單客戶對(duì)價(jià)格比較敏感，所以這兩天下手比較快。”一位融創(chuàng)公司負(fù)責(zé)人告訴媒體記者。不過(guò)，樓市的火爆還是讓業(yè)界有些吃驚，截至3月31日22時(shí)，整個(gè)融創(chuàng)杭州一天的銷售已經(jīng)破了1億元。

值得關(guān)注的是，樓市新政一出，部分一線城市新盤項(xiàng)目已有漲價(jià)動(dòng)作，或正在醞釀漲價(jià)。而二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)部分業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的現(xiàn)象。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員高玉偉認(rèn)為，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫(kù)存仍是房市調(diào)整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

“經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，雖然給了政府放松房市政策的理由，但需要防范房市泡沫化風(fēng)險(xiǎn)再起，金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)鼓勵(lì)資金流向?qū)崢I(yè)，適當(dāng)警示房市風(fēng)險(xiǎn)。”高玉偉表示。