5月10日央行宣布降息0.25%，對于庫存量大去化壓力大的樓市而言，期望降息能帶來5月房價、成交量的大幅上漲似乎不太現(xiàn)實。

根據(jù)國家統(tǒng)計局4月15日發(fā)布的最新的《2015年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售情況》（下稱《1-3月份開發(fā)與銷售情況》），1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1%。其中住宅銷售面積下降9.8%。

與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)投資增速也在下滑。2015年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價格因素實際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9%。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2%。

億翰智庫研究總監(jiān)張化東對此分析指出，由于此前市場去化不好，房企推遲開盤和已推未售的資源還非常充足。房企去年至今一直以去庫存為主，存量消化階段（去庫存）意味著二季度很難出現(xiàn)新開工的回升，所以一系列的降息降準(zhǔn)政策短期提振地產(chǎn)投資的效果一般。

“直到地產(chǎn)投資被拉起來為止，經(jīng)濟(jì)政策的放松腳步將不會停止。”張化東認(rèn)為，這個時點上經(jīng)濟(jì)政策還會進(jìn)一步放松。由于地產(chǎn)投資目前依然處于對政策反應(yīng)的弱彈性區(qū)域，未來進(jìn)一步出臺降息降準(zhǔn)政策空間非常之大。

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞也表示，以杭州庫存高達(dá)16萬套來看，并不是幾次降息能解決問題的，而是要靠土地推出量的宏觀調(diào)節(jié)與房企營銷能力相結(jié)合來實現(xiàn)去庫存。

他認(rèn)為，以往都是靠貨幣政策、雙限取消來加快去庫存，而現(xiàn)在地方政府應(yīng)該多發(fā)揮主動性，但增加去化速度的政策目前也不宜過于激進(jìn)。

而為了阻擋房地產(chǎn)投資下滑的趨勢，無論中央還是地方政府確實正在積極調(diào)整土地供應(yīng)端。

投資下滑暫未扭轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)投資下滑，主要壓力來自于房企利潤的下滑。某研究中心近期發(fā)布的《A股房企財務(wù)指標(biāo)TOP20榜單》顯示，利潤排名前十的房企大部分都在做多元化，開辟新的利潤增長點。

根據(jù)2014年135家A股上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)，行業(yè)銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢，分別下降1.03和1.57個百分點至32.57%和 11.74%。開發(fā)綜合成本上揚與房價下行調(diào)整碰頭，在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。相較2013年3.87個百分點的降幅，2014年行業(yè)毛利潤率收縮幅度有所下降。

利潤下滑又與銷售密不可分，環(huán)環(huán)相扣，庫存的積壓顯得如此窘迫。今年3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。其中，住宅待售面積增加639萬平方米。而1-3月份商品房銷售面積和金額也在下降，以東部地區(qū)為例，商品房銷售面積8542萬平方米，同比下降 11.9%，銷售額7120億元，下降10.8%。

據(jù)某研究中心統(tǒng)計，2014年末，A股135家房企存貨達(dá)2.21萬億元，同比上升15%，但由于房企普遍壓縮拿地和開工力度，漲幅較上年收窄11%。

2014年大型房企庫存微升5%，增幅同比減少18%。萬科（000002.SZ）庫存管控能力最佳，通過減少拿地和積極去化，企業(yè)庫存反而減少了4%。招商地產(chǎn)（000024.SZ）庫存上升29%，相比18%的銷售增長，庫存有輕度積壓現(xiàn)象。中型房企庫存水平上升23%，分化比較嚴(yán)重，除了泰禾集團(tuán)（000732.SZ）（+125%）、陽光城（000671.SZ）（+60%）、中南建設(shè)（000961.SZ）（+47%）外，其它中型房企庫存升勢溫和。

庫存量加大的同時，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落也比較明顯�！�1-3月份開發(fā)與銷售情況》顯示，1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 10003億元，同比增長9.5%，增速比1-2月份回落1.9%；中部地區(qū)投資3116億元，增長6.9%，增速提高0.2%；西部地區(qū)投資3531 億元，增長7.5%，增速回落3.6%。

張化東進(jìn)而分析，地價房價差的水平直接影響房企利潤，進(jìn)而也影響房地產(chǎn)投資。可以說，房企利潤實質(zhì)上是由地價決定的。

例如4月16日，大名城（600094.SH）豪擲50億元拿下上海兩塊地，其中一塊成交樓板價超過3萬元/平方米，而地塊周邊在售的一手樓均價3.78萬元/平方米；4月29日，藍(lán)光地產(chǎn)以19.53億元競得合肥高新區(qū)宅地，樓面價5543元/平方米，溢價率高達(dá)123.68%。地價高企的結(jié)果就是擠壓房企利潤。

在地價不下降、房價沒有明顯上升的情況下，房企利潤下降，房地產(chǎn)投資增速也隨之放緩。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%。