值得注意的是，今年以來，全國32個省市區(qū)均對住房公積金政策進行了調(diào)整。此輪各地政策調(diào)整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等為主要內(nèi)容。比如，北京、浙江、福建等地首套房的公積金貸款首付款最低可到兩成。江蘇最低首付比例下調(diào)至40%-45%。云南對于首次申請公積金貸款，最低首付比例降低至20%。

但不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對公積金新政的效果并不“感冒”。偉嘉安捷公司分析師吳昊透露，公積金貸款新政促使不少首次購房或二次購房人群開始選擇公積金貸款。但從北京各家銀行了解到，現(xiàn)在申請辦理組合貸款的手續(xù)相對復(fù)雜，借款人遞交材料后需要在銀行與公積金管理中心走兩遍審核程序，審批加放款時間最快也要3個月至3個半月左右。“二手房市場回暖促使‘賣一買一’業(yè)主加速入市。這些人因擔(dān)心房價上漲而影響下次交易，不愿意因貸款等太長時間。”

業(yè)內(nèi)人士稱，未來樓市信貸政策料繼續(xù)趨于寬松，建議將首套房首付比例由原來的普遍首付三成降低為兩成。張宏偉稱，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變， “去庫存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律。從這個角度來看，首套房首付比例有必要進一步調(diào)整，應(yīng)降低為兩成，以此加快去庫存的速度。

不過，華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳表示，銀行個人房貸不會采取“一刀切”策略，實際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，靈活設(shè)定相應(yīng)比例的首付要求來控制風(fēng)險。同時，順應(yīng)利率市場化的趨勢，銀行將繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)的風(fēng)險定價，“以價補量”將成為房貸定價的基本策略，住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢將愈發(fā)明顯。

企業(yè)仍需跑量去庫存

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，“紅五月”之后，樓市已站上“風(fēng)口”，下半年一二線熱點城市與三四線城市成交分化將進一步加劇。除了一線城市及部分二線城市，樓市成交“量價齊升”仍較困難。實際上，報告顯示，5月全國百城住宅平均價格為 10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；其中48個城市環(huán)比上漲，52個城市環(huán)比下跌；上漲的城市包括上海、深圳等，而下跌的城市則多為二三線城市。

當(dāng)前房企也不再盲目擴張，而是加快調(diào)整城市布局，以期保住來之不易的“果實”。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 92.43，比上月回落0.13點。1-5月份，中部地區(qū)投資6309億元，增長4.9%，增速回落0.9個百分點；西部地區(qū)投資6999億元，增長 4.0%，增速回落0.6 個百分點。

同策咨詢研究部預(yù)計，庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，今年下半年庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。而其他城市，尤其是庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽等城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，由于供地量偏大，市場供大于求，房價難有上漲，甚至部分城市仍要堅持“以價換量”去庫存。

張宏偉認(rèn)為，對房企來講，首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，或大幅漲價，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫存，同時調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。“捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的‘窗口期’，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會。對于企業(yè)來講，通過加快銷售業(yè)績回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風(fēng)險勢在必行。”