近期，深圳等一線城市及部分熱點(diǎn)城市“日光盤(pán)” 的消息屢見(jiàn)報(bào)端。而與之相對(duì)的是，部分房企正加速撤出三四線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。整體看，一二線熱點(diǎn)城市與四線城市的成交進(jìn)一步分化，特別是一線城市成交明顯回暖， 個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，繼續(xù)加快銷售去庫(kù)存、調(diào)整城市布局、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)才是“王道”。

三四線樓市成交低迷

樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州等熱點(diǎn)城市的成交回暖，但無(wú)法令眾多三四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開(kāi)表示，無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

“樓市越低迷的地方，救市政策出臺(tái)就會(huì)越頻繁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無(wú)疑是為了“救市”，但從庫(kù)存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢(shì)難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個(gè)月，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)54個(gè)城市中，一線城市合計(jì)簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)到了41%；二線城市共簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調(diào)。

新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽(yáng)、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另?yè)?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在迎來(lái)“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場(chǎng)在6月第一周（6月1日-7日）即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。

“總體來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說(shuō)明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫(kù)存階段。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛指出：“過(guò)去幾年部分三四線城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然少人問(wèn)津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存壓力不降反升。”

房貸優(yōu)惠現(xiàn)分化趨勢(shì)

隨著各地樓市成交愈發(fā)分化，個(gè)人房貸優(yōu)惠政策也開(kāi)始出現(xiàn)分化。中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京、天津等地銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前個(gè)人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優(yōu)惠已不鮮見(jiàn)，且獲得優(yōu)惠門(mén)檻相比去年也低得多。一家國(guó)有大行北京某網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理稱：“目前我行對(duì)于個(gè)人首套房貸最低可提供8.5折的利率優(yōu)惠，只要資質(zhì)符合要求就可以申請(qǐng)到，也不會(huì)強(qiáng)行要求購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品。”而北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員表示，近期各家銀行對(duì)于北京地區(qū)二手房的首套房貸款利率優(yōu)惠一直也在不斷調(diào)整，目前以8.8折優(yōu)惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優(yōu)惠。

如此算來(lái)，以貸款100萬(wàn)元、20年期限（等額本息還款）為例，對(duì)比降息后基準(zhǔn)利率（5.65%）和8.5折優(yōu)惠利率（4.80%）后發(fā)現(xiàn)，享受8.5折利率優(yōu)惠后，每月月供少還472.65 元，總利息支出也減少了113436.17元。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是減輕了不小的負(fù)擔(dān)。

與之相對(duì)的是，不少三四線城市甚至是中西部地區(qū)的二線城市，個(gè)人房貸卻是“鐵板一塊”，貸款利率幾乎沒(méi)有什么優(yōu)惠。建設(shè)銀行南昌某網(wǎng)點(diǎn)的貸款客戶經(jīng)理對(duì)記者表示：“目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)首套房貸利率可以打折，基本都是基準(zhǔn)利率，我們只能給您爭(zhēng)取放款快一點(diǎn)。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經(jīng) “松綁”，可以由銀行根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等自主確定，但利率基本都維持在原先基準(zhǔn)利率1.1倍甚至更高。