樓市將成雙降最大受益方
作者:未知 來(lái)源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2015年08月28日 【字體:大 中 小】
當(dāng)下樓市復(fù)蘇的主要驅(qū)動(dòng)因素是多次降息降準(zhǔn),同時(shí)房貸政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策,有力地降低了房貸成本和門檻,有效地促進(jìn)了購(gòu)房需求釋放。
8月25日晚,央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn),降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來(lái)第四次降息、第三次降準(zhǔn),力度超預(yù)期。顯而易見,這標(biāo)志著我國(guó)貨幣環(huán)境進(jìn)一步寬松。那么這對(duì)樓市有何影響?
應(yīng)該說(shuō),本輪降息降準(zhǔn)的主要目的并不是針對(duì)房地產(chǎn)。央行的解釋是,降息主要是降低社會(huì)融資成本,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展;近期完善了人民幣兌美元匯率中間價(jià)的報(bào)價(jià)機(jī)制,降準(zhǔn)能彌補(bǔ)流動(dòng)性缺口。這就意味著,降息降準(zhǔn)主要還是為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng),另外對(duì)沖人民幣貶值所造成的外資流出。除了支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展,還有一個(gè)緊急而直接的動(dòng)機(jī):穩(wěn)股市。然而,股市運(yùn)行自有規(guī)律,單靠降息降準(zhǔn),盡管能夠暫緩跌勢(shì)、有所反彈,但并不會(huì)改變市場(chǎng)運(yùn)行方向。
可是,房地產(chǎn)卻很可能是降息降準(zhǔn)的最大受益方。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于貨幣政策和流動(dòng)性非常敏感。去年四季度以來(lái),全國(guó)樓市出現(xiàn)復(fù)蘇,其中以一線城市表現(xiàn)最為突出。而同期經(jīng)濟(jì)并未好轉(zhuǎn),說(shuō)明經(jīng)濟(jì)面并不支持樓市回暖。
其實(shí),當(dāng)下樓市復(fù)蘇的主要驅(qū)動(dòng)因素是多次降息降準(zhǔn),同時(shí)房貸政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策,有力地降低了房貸成本和門檻,有效地促進(jìn)了購(gòu)房需求釋放。
本次降息之后,五年期基準(zhǔn)貸款利率由之前的5.4%降至5.15%,明顯低于2002年、2003年的5.76%,創(chuàng)新中國(guó)成立后的最低水平。這對(duì)于貸款買房的人而言,屬于明顯利好。尤其是首套房貸,部分一二線城市還有一定折扣。另外,公積金貸款利率由之前3.5%降至3.25%,已經(jīng)明顯低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益(4.5%左右)。這就意味著:購(gòu)房者應(yīng)全額使用公積金,用不掉的自有資金可買銀行理財(cái)產(chǎn)品,賺取利差。這種超低房貸利率,在歷史上極為罕見,等于國(guó)家在補(bǔ)貼購(gòu)房者。只要屬于自住需求,為什么不貸款購(gòu)房呢?
當(dāng)然,也有相反的意見認(rèn)為,近期國(guó)際金融市場(chǎng)比較動(dòng)蕩,歐美股市大跌,諸多國(guó)家貨幣爭(zhēng)相貶值,國(guó)際油價(jià)一度跌破40美元大關(guān)。在這種形勢(shì)下,國(guó)內(nèi)樓市也將出現(xiàn)大幅降溫,房?jī)r(jià)也會(huì)大跌。
其實(shí),沒(méi)必要那么悲觀,金融動(dòng)蕩暫難沖倒樓市。美國(guó)和歐洲經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中趨增,是全球經(jīng)濟(jì)的脊梁,發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健,則很難出現(xiàn)全球性金融危機(jī)。新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)確實(shí)不樂(lè)觀,比如巴西和俄羅斯就很糟,貨幣貶值難以避免,但中國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯強(qiáng)于前二者,人民幣雖然在8月中旬急貶了3%左右,但幅度不大,對(duì)樓市沖擊極其有限。
更關(guān)鍵的是,低息環(huán)境之下,樓市很難出現(xiàn)大跌。一般而言,在資產(chǎn)泡沫長(zhǎng)大的過(guò)程中,貨幣由松轉(zhuǎn)緊,容易刺破泡沫,引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格大跌。而過(guò)去幾年,全球主要經(jīng)濟(jì)體處于低息環(huán)境,去年以來(lái)我國(guó)也多次降息降準(zhǔn),實(shí)際利率明顯下滑。今年7月份,全國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率為5.97%,自2011年以來(lái)首次回落至6%以下。這種寬松貨幣環(huán)境之下,全球樓市不可能大跌,我國(guó)房?jī)r(jià)更不可能大跌。
預(yù)計(jì)未來(lái)半年,房?jī)r(jià)仍將維持適度上漲;蛟S,明年下半年和后年,經(jīng)歷上漲后的樓市會(huì)再度降溫,但也屬于短周期性質(zhì)的調(diào)整,總體態(tài)勢(shì)是漲跌交替,螺旋式上升。如果屆時(shí)國(guó)際金融環(huán)境依然動(dòng)蕩甚至惡化,加之美國(guó)加息,全球貨幣環(huán)境趨緊,中國(guó)樓市降溫的壓力則會(huì)增加。
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