截至10月份，我國商品房庫存已增至68632萬平方米，一年猛增過億平方米，再創(chuàng)歷史新高。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖各地先后出臺了一系列去庫存措施，但三四線及中西部地區(qū)城市去庫存仍存在一定難度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市去庫存既要發(fā)揮政策“組合拳”，同時還要因地施策，精準(zhǔn)調(diào)控；從長遠看，還需大力發(fā)展地方經(jīng)濟，留住消費人口，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康均衡發(fā)展。

庫存到底有多少？一年猛增1億多平方米，加隱性庫存或倍增

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。1至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比僅名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。

“1至9月的數(shù)據(jù)已顯示，全國房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標(biāo)首次出現(xiàn)負(fù)增長，這是前所未有的。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說，至10月份這四個指標(biāo)仍同時呈現(xiàn)負(fù)增長。庫存高企、投資回落是當(dāng)前中國樓市的最大基本面。

按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)測算，截至10月，我國商品房待售面積與去年同期的58239萬平方米相比，一年內(nèi)增加了1億多平方米，增幅近18%。

這只是竣工后未售出的現(xiàn)房面積，還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外，還有各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應(yīng)報未報的庫存量。“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。”上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

哪些房子不好賣？三四線及中西部地區(qū)城市、總價高大戶型

“目前房地產(chǎn)市場供大于求是結(jié)構(gòu)性過剩。”某研究中心分析師黃彬說。記者在多地采訪也發(fā)現(xiàn)，雖然整體庫存持續(xù)走高，但在城市、區(qū)域、戶型、價格等方面卻出現(xiàn)不同程度的分化：三四線城市、一些中西部地區(qū)城市、總價高的大戶型房子不太好賣，庫存居高不下。

上海某研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份，該院監(jiān)測的35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)也顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區(qū)間，是當(dāng)前全國樓市庫存的“重災(zāi)區(qū)”。

福州郊區(qū)連江縣的一個小區(qū)住戶告訴記者，該小區(qū)晚上亮燈不到三分之一。從2011年首度開盤每平方米賣5000多元，到現(xiàn)在降到4000元都鮮有人出手。這只是中國諸多三四線城市一個縮影。

中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至10月，東部地區(qū)商品房銷售額39204億元，同比增長20.7%，中部地區(qū)商品房銷售額12946億元，增長9.5%，西部地區(qū)商品房銷售額12639億元，增長4.6%。

大戶型賣得不如小戶型。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1至9月份回落1.2個百分點；而90平方米及以下小戶型和90至144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。數(shù)據(jù)顯示，價格較高的大戶型去化速度較慢。

去庫存“持久戰(zhàn)”該怎么打？長短結(jié)合、因地施策，從供需兩端做文章

其實，全國樓市從2014年就打響了“去庫存之戰(zhàn)”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管各地出臺的行政、財政、貨幣政策林林總總，但去庫存效果差異較大。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從全國樓市整體看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區(qū)城市問題突出。這些地區(qū)一直以來依賴于土地財政，早先大量賣地，現(xiàn)新房集中上市，庫存體量較大，加上經(jīng)濟發(fā)展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。

“對大體量的庫存，決非一個政策能短期見效，而是要放在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下考慮，這是一場‘持久戰(zhàn)’。”黃彬說，必須長遠和短期相結(jié)合。

經(jīng)濟專家認(rèn)為，長遠看還是要大力發(fā)展地方經(jīng)濟，增加就業(yè)，留住消費人口，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康均衡發(fā)展。

就當(dāng)前來說，主要從供需兩方面著手。在供給層面上，南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠建議，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應(yīng)并進行合理調(diào)節(jié)以避免“地王”頻出，讓企業(yè)有穩(wěn)定的長遠預(yù)期。而三四線城市則應(yīng)該限制土地供應(yīng)，著重消化存量。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛認(rèn)為，三四線及中西部地區(qū)城市的消費者主要以改善型為主，需要有品質(zhì)的產(chǎn)品。地方政府和開發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”。

在需求層面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為可從中期策略和短期策略來著眼。短期，應(yīng)當(dāng)為消費者提供更多便利，如繼續(xù)放寬信貸政策，減免購房稅費、增加購房補貼，加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼等。

江蘇中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平等企業(yè)負(fù)責(zé)人建議，為中西部地區(qū)和三四線城市量身定制一些政策。如可以實行更低首付，對商品房改保障房制定明確的時間表和優(yōu)惠措施，為商品房轉(zhuǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)提供優(yōu)惠，放開農(nóng)民進城保留農(nóng)村宅基地等政策。

中期來看，某智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化要實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，因此戶籍制度改革或?qū)�帶動住房消費。