空置住房可供2.2億人居住 去庫存政策迎來窗口期
作者:未知 來源:京華時報 更新時間:2015年11月20日 【字體:大 中 小】
“要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”近日,中央高層對于房地產(chǎn)的提法引發(fā)各界熱議。業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)市場政策再次釋放調(diào)整信號,意味著去庫存仍將是未來房地產(chǎn)市場的重點,未來政府層面有望繼續(xù)出臺具體措施,而各地方尤其是目前庫存高企的三、四線城市,去庫存措施也會相繼出臺。
嚴(yán)峻的庫存壓力
樓市庫存到底有多嚴(yán)重?國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。
68632萬平方米的待售面積到底有多大?按照我國人均住房面積30平米計算,“空置”的住房可供2.2億人口居住。
中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌表示,待售面積是指已經(jīng)竣工的房子,加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”,則數(shù)據(jù)遠超過6億多平方米。
去年9月30日房貸新政以來,寬松的房地產(chǎn)、金融等政策延續(xù),使得樓市需求逐步釋放,10月份之前的6個月,單月的市場成交同比增幅呈現(xiàn)逐步擴大的態(tài)勢。不過,今年回暖的市場成交并沒有對樓市庫存帶來明顯改善,來自亞豪統(tǒng)計顯示,2015年9月末,全國商品房待售面積66510萬平方米,比2014年同期減少了10622萬平方米,但相比2014年同期卻增加了21874萬平方米。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱,兩年之內(nèi),最高決策層有關(guān)住房問題的表態(tài)從“千方百計增加住房供應(yīng)”轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫存”。不僅于此,還多了“促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的表述。庫存再度走高,開發(fā)投資增速失速下滑等并不樂觀的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),是導(dǎo)致中央對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向由增供給扭轉(zhuǎn)為去庫存的重要原因。
拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資
房地產(chǎn)庫存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù),根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),1-10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1-9月份回落0.6個百分點,創(chuàng)歷史新低。郭毅認(rèn)為,如果再不采取措施,房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP,為經(jīng)濟增長蒙上了一層陰影。
某研究院跟蹤的35城住宅庫存報告顯示,去年下半年以來,三、四線城市的庫存略有下滑,但仍處于歷史高位,在庫存壓力降到合理程度之前,這些地區(qū)的開發(fā)商沒有動力購地與擴大再生產(chǎn),于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷創(chuàng)近十幾年新低。這種負面影響也傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個相關(guān)行業(yè),從而拖累經(jīng)濟增長。
郭毅表示,今年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占到國民生產(chǎn)總值的14.8%,前三季度GDP增速已降至6.9%,6年來首度破“7”,不得不承認(rèn),房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP,為經(jīng)濟增長蒙上了一層陰影。
2013年,在嚴(yán)厲的限購政策打壓下,全國商品房銷售額增速還曾一度高達77.6%,之后一路下滑,到2014年及2015年的一季度甚至降至負增長。在國家及地方政府一系列的寬松政策下,全國商品房銷售額快速回升。在穩(wěn)經(jīng)濟的前提下,通過提振樓市信心來拉動房產(chǎn)投資和消費,成為最直接有效的手段。
地方政府已經(jīng)開始行動
對于后續(xù)的政策,11月11日國務(wù)院常務(wù)會議提出,以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。
郭毅判斷,中央既然指明了房地產(chǎn)調(diào)控的新方向,那么接下來的新一輪寬松政策即將噴涌而出,降首付、減稅費、提高公積金貸款上限等常規(guī)手段都將得到充分運用,央行貨幣信貸政策也將繼續(xù)寬松,為市場注入充沛的流動性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,今年以來鼓勵住房消費的政策導(dǎo)向不僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量,更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段,這既關(guān)系到啟動需求,又關(guān)系到化解風(fēng)險。為此,政府從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā),鼓勵改善性需求入市,加快商品房庫存消化。為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標(biāo),除了從市場需求端因地施策之外,對供應(yīng)端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點。