曾經(jīng)被開發(fā)商視為“賠錢賺吆喝”的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，如今卻成為分拆上市、實現(xiàn)多元融資的“香餑餑”。據(jù)光大證券的預(yù)測，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的收入空間可達2.7萬億元之巨。

近日，中海物業(yè)在港交所掛牌上市，這是繼2014年6月花樣年分拆彩生活以來，第二家分拆物管平臺在港上市的房企。目前，自深圳房地產(chǎn)企業(yè)花樣 年2014年分拆物管平臺彩生活上市成功之后，物業(yè)管理業(yè)務(wù)正在被大型地產(chǎn)公司們一個個拆分出來，包裝成社區(qū)O2O服務(wù)平臺準(zhǔn)備上市。包括萬科、萬達、保 利等在內(nèi)的大型開發(fā)商，目前都有了相對明確的分拆物業(yè)上市計劃。

分析人士指出，房企分拆物業(yè)上市是一種趨勢，但從目前來看，真正將社區(qū)服務(wù)做到實處的亮點并不多。盡管O2O板塊的盈利前景以及其開發(fā)出的主題概念是迎合了資本市場的，但是物業(yè)近7成的成本在人力上，追逐高利潤與高質(zhì)量服務(wù)之間仍有難題待解。

“白銀時代”房企發(fā)力社區(qū)O2O

此前致力于做物業(yè)拆分上市“第一個吃螃蟹”的人的花樣年控股董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍在公開場合表示：“中國房地產(chǎn)行業(yè)的高增長期已經(jīng)過去，行業(yè)整體利潤仍將不斷下滑，未來房地產(chǎn)行業(yè)將進入客戶價值深度挖掘和多維資源立體整合的跨界發(fā)展階段。”

對此，上海公司研究總監(jiān)陳延彬表示：“目前，房企為了更好地利用直接融資平臺，選擇分拆旗下業(yè)務(wù)上市的方式加快與資本市場的深度 融合。分拆旗下比較成熟的業(yè)務(wù)板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機會，還能更好地挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿�，獲得豐厚的投資收益。”

事實上，早在今年上半年，萬科就為物業(yè)管理部門成立了專門的事業(yè)部，擬定發(fā)展規(guī)劃：向萬科以外的社區(qū)擴張，并謀求上市。開始以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業(yè)服務(wù)。萬科總裁郁亮曾經(jīng)在公開場合表示，萬科物業(yè)時機成熟之時也會上市。

另一家房企碧桂園也已將物管分拆提上日程，在碧桂園財報中明確表示將物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計劃中，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

在融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁、上海區(qū)域公司總經(jīng)理田強看來，隨著中國房地產(chǎn)發(fā)展進入“白銀時代”，社區(qū)運營和服務(wù)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)力重點。對此，田強表示：“未來，生活營造將是融創(chuàng)上海區(qū)域公司未來最強的能力之一。”

“今后我們將以人的需求為導(dǎo)向，提出‘ONE生活’五大服務(wù)體系，該服務(wù)體系包含社區(qū)美食、運動逆生長、社區(qū)便利網(wǎng)、社區(qū)朋友圈和社區(qū)營造，努 力為業(yè)主營造70年的美好生活藍圖。之所以提出這個生活服務(wù)體系，是因為近年來客戶從財富追求、安居需求轉(zhuǎn)到了對健康、優(yōu)質(zhì)的生活方式的注重。”田強在接 受采訪時表示。

“彩生活”或存擴張隱憂

在仲量聯(lián)行研究部中國區(qū)負(fù)責(zé)人周志鋒看來，目前國內(nèi)房企分拆物業(yè)上市主要看中的是發(fā)展?jié)摿�巨大的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)，社區(qū)O2O是對傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補充，而成熟的物業(yè)管理體系以及龐大的客戶群又是社區(qū)O2O業(yè)務(wù)發(fā)展成敗的關(guān)鍵。

作為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的代表性房企之一，從去年開始彩生活母公司花樣年便不再拿地，此后開發(fā)以代建為主，全面向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

韓云霞分析表示：“目前越來越多的房企尋求物業(yè)拆分上市，從而實現(xiàn)多元融資，這個方向是正確的。但從目前來看，國內(nèi)物業(yè)拆分上市的公司還未真正做出一些亮點，以社區(qū)服務(wù)為例，有些公司的服務(wù)落實僅僅停留在口號上。”

花樣年彩生活服務(wù)集團管理層在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，截止到目前，集團合約管理建筑面積合共超過2.7億平方米，覆蓋范圍已延伸至 中國大陸145個城市及中國香港、新加坡。訂約管理1533個住宅社區(qū)，并與167個住宅社區(qū)訂立顧問服務(wù)合約。然而，靚麗數(shù)據(jù)的背后也伴隨著隱憂。

知名地產(chǎn)研究機構(gòu)一位陳姓負(fù)責(zé)人分析道：“彩生活收的都是很低端的物業(yè)，并且都是小物業(yè)公司手上的那些，據(jù)我了解上海不多，二三線城市相對較多，物業(yè)服務(wù)很差，會遇到服務(wù)跟不上的情況。”

根據(jù)公開資料，彩生活通過自動化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理系統(tǒng)代替人力，資料顯示彩生活每一個管理的社區(qū)均只有主任和客戶經(jīng)理兩個職務(wù)，把管理結(jié) 構(gòu)壓到最簡易，從而提升純利水平。對于社區(qū)管理人員壓縮等問題，記者致函花樣年彩生活方面，但并未收到公司方面正面回復(fù)。公司方面則表示，相較于傳統(tǒng)社區(qū) 服務(wù)行業(yè)專注于對物的管理，彩生活率先提出了對人的服務(wù)理念，融合互聯(lián)網(wǎng)思維，通過物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)打通線上和線下，實現(xiàn)了社區(qū)服務(wù)的一體化。

當(dāng)然，數(shù)據(jù)是具有說服力的。盡管彩生活在挖掘社區(qū)價值方面已有超十年經(jīng)驗，但在公司2014年的財報中，社區(qū)增值服務(wù)的整體占比不足兩成，反而 傳統(tǒng)服務(wù)帶來的收入占大頭。這導(dǎo)致主打社區(qū)增值服務(wù)的彩生活模式受到業(yè)內(nèi)和部分投資者的詬病。而這或許和客戶經(jīng)理人數(shù)不足相關(guān)。

對于此前彩生活服務(wù)的社區(qū)爆出的一些問題，一位物業(yè)管理方面的業(yè)內(nèi)人士表示：“上市后的彩生活需要不斷通過業(yè)務(wù)擴張來贏取投資者的青睞，在物業(yè)公司股權(quán)收購方面加大力度，重收購輕管理的模式會導(dǎo)致服務(wù)水準(zhǔn)的下降。”

而對于花樣年彩生活的高利潤方面，上述人士置評：“之所以高利潤，很簡單，你看利潤要么就是開源要么就是節(jié)流，開源你也知道，那些所謂社區(qū)O2O，讓物業(yè)人員賣水送米，節(jié)流就是大量減員，其實物業(yè)公司7成成本在人力上，所以為什么利潤如此之高就很明白了。”

由于目前社區(qū)O2O的盈利模式還不太成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來收益也引發(fā)部分業(yè)界人士的疑問。對此， 嚴(yán)躍進分析表示：“目前花樣年線下業(yè)務(wù)并購、多元化業(yè)務(wù)拓寬等模式的推進，本質(zhì)上是為了尋找新的盈利增長點。如果沿襲此前的社區(qū)運營 的思路，可能盈利水平?jīng)]有預(yù)期的好。對于此類企業(yè)來說，戰(zhàn)略擴張過大，也容易分散投資經(jīng)歷。更重要的是，如何讓投資者能夠信服花樣年的戰(zhàn)略思路，也是需要 管理層不斷努力的。”