連續(xù)幾日中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào)，樓市也有望迎來利好。滬深指數(shù)18日跌幅超過1%，而房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)漲1.63%。

房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲

18日早盤，房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)爆發(fā)，盡管午后隨大盤下行有所回落，但截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲1.63%。個(gè)股方面，中天城投、中江地產(chǎn)、中航地產(chǎn)三股漲停，陽光城漲9.52%，皇庭國(guó)際漲7.04%，榮安地產(chǎn)漲6.67%，保利地產(chǎn)漲6.26%。

消息面上，先是在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，中共中央總書記習(xí)近平提出要消化房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，首次對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存表態(tài)。緊接著在次日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)要加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。專家分析，新一輪房地產(chǎn)救市措施將出臺(tái)，政策將重點(diǎn)關(guān)注高庫(kù)存的三四線城市，包括增加住房需求、進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻和降低房企融資難度等方面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，今年以來鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央政府一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫(kù)存消化。

為什么當(dāng)前去庫(kù)存如此重要?一方面是緣于目前高企的庫(kù)存壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。兩年以來，全國(guó)待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

當(dāng)然，庫(kù)存壓力主要來自于三四線城市。張大偉說，庫(kù)存問題是一個(gè)分化的問題，目前一二線市場(chǎng)在2014年9月30日以來一系列政策刺激下，庫(kù)存壓力明顯緩解。目前壓力大的主要是三四線城市。數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1~9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)銷售整體下行。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了21個(gè)月以來的新低。10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降2.4%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資歷來占固定資產(chǎn)投資的20%左右，而且影響到上下游如鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)的投資，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑無疑會(huì)在很大程度上影響固定資產(chǎn)投資的增速。

某居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然今年市場(chǎng)去庫(kù)存效應(yīng)開始顯現(xiàn)，但主要是政策持續(xù)寬松下的一個(gè)硬著陸，后續(xù)要實(shí)現(xiàn)軟著陸，還需要出臺(tái)更多的針對(duì)性舉措，只有房地產(chǎn)去庫(kù)存達(dá)到一定的成效后，后續(xù)開發(fā)商拿地和投資的意愿才可能增強(qiáng)。

三四線如何去庫(kù)存

張大偉說，為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，除了從市場(chǎng)需求端因地施策之外，對(duì)供應(yīng)端即土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。不過此輪去庫(kù)存的重點(diǎn)顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。

廈門市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授對(duì)本報(bào)說，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到買方市場(chǎng)，這個(gè)過程中，大部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足，對(duì)周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應(yīng)量實(shí)在偏大，因此現(xiàn)在三四線城市仍面臨著相當(dāng)大的去庫(kù)存壓力。

因此，要有效消化三四線城市的庫(kù)存，就必須要增強(qiáng)它們對(duì)周圍人口的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級(jí)市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不了，那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。但現(xiàn)在的問題是，農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

那么如何增強(qiáng)三四線城市的吸引力?這里面加快戶籍改革是拉動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面，未來在以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

不過，如果沒有好的就業(yè)機(jī)會(huì)、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有三四線城市的戶籍，對(duì)周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局亦十分關(guān)鍵。例如，河北省提出，要利用京津冀協(xié)同發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略為契機(jī)，促進(jìn)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，以建設(shè)與世界級(jí)城市群相適應(yīng)的衛(wèi)星城市為目標(biāo)，強(qiáng)化規(guī)劃的引領(lǐng)作用，不建“睡城”和“圍城”。

另一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃。即在2015年~2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套、農(nóng)村危房1060萬戶。在這方面，目前各地紛紛實(shí)施的保障性住房貨幣化補(bǔ)貼、收購(gòu)存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫(kù)存的一個(gè)重要途徑。

比如，鄭州市政府宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購(gòu)房資格，轉(zhuǎn)而購(gòu)買普通商品住房，將對(duì)其購(gòu)房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。

此外，在信貸政策方面，繼續(xù)寬松仍有必要。張大偉說，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購(gòu)房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。之前非限購(gòu)城市的首付降低到25%，未來還有望繼續(xù)調(diào)整降低。