二問

降低商品房價格，政府能做啥

降房價有可能實現(xiàn)，政府應(yīng)采取激勵政策，并壓縮稅費、交易成本

記者：降房價，政府可以采取哪些措施？

劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現(xiàn)的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場風(fēng)險，可以采取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場上還有一個非常重要的特點，人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現(xiàn)的，如果房價處于下降通道，人們擔(dān)心后悔很少會出手購買。因此，政府和社會各界，還要盡量維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境，以利于人們做出理性的購買決策。

牛犁：降房價，最簡單的，是把地價壓下去。但是，這涉及各級政府的土地財政收入。今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多，壓力已經(jīng)很大。如果再降價賣地，那真是雪上加霜，所以這不太現(xiàn)實。

不過，相關(guān)稅費、各環(huán)節(jié)的圖章，現(xiàn)在還是很多的。不光是制造企業(yè)，相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域也應(yīng)該簡政放權(quán)，降低這些交易成本。

我所了解到的，建一個房子，除了消防、安全這些好理解的圖章要蓋，就連文化、體育這些部門的圖章也要蓋，有時候沒有100多個圖章，你這房就甭想賣出去。這個意思就是，要么你得給這些部門送房子，要么人家買房子的時候你得照顧，這里面交易成本的負擔(dān)是非常大的。所以說，稅費、交易成本這些，是最有壓縮空間的。

三問

讓房地產(chǎn)商割肉，他們情愿嗎

企業(yè)主動降價比較少見，兼并重組有利于降價空間的出現(xiàn)

劉洪玉：從過去的經(jīng)驗看，開發(fā)商主動降價的情況很少見，多是在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)壓力(如流動性壓力)作用下，或在外部市場競爭壓力下，才有可能實現(xiàn)主動降價。

邱廷錄：一、二線，三、四線城市面臨的問題不同，開發(fā)商應(yīng)采取的策略也應(yīng)不同。如海南的房產(chǎn)銷售，客戶70%以上是面向全國30個省市的，涉及面之廣使得沒有任何一家開發(fā)商企業(yè)通過自身建立的銷售網(wǎng)絡(luò)能滿足銷售需要，必須由政府牽頭加大政府房地產(chǎn)銷售行業(yè)的投入，通過銷售行業(yè)協(xié)會協(xié)調(diào)規(guī)范，才能完成海南房地產(chǎn)去庫存工作。

降低商品房價格是比較難的，商品房銷售是市場行為，目前銷售不動的開發(fā)商企業(yè)，能降的價格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了，銷售不好的開發(fā)商企業(yè)不會坐等政府來救他們。

因此，降低房價可能有3種情況：第一，企業(yè)自身降價，但是空間并不是很大；第二，政府應(yīng)發(fā)揮市場調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動降價，如銷售補貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間；第三，行業(yè)破壞性的降價，也就是說，出現(xiàn)開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂，大面積的企業(yè)破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，投資人棄房而去，房價會大幅度下降，這是大家不想看到的結(jié)果。

此外，企業(yè)兼并重組是一個很好解決房地產(chǎn)去庫存的辦法。當(dāng)下出現(xiàn)房子滯銷的企業(yè)基本有兩種，一種是企業(yè)規(guī)模比較小，開發(fā)成本較高。另一種是企業(yè)產(chǎn)品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價還沒有人買。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè)，并不一定要降價，就可以消化掉現(xiàn)有庫存，確實需要降價的通過降低成本規(guī)模化開發(fā)，也有了降價空間。