此次減稅新政，一線城市僅部分受惠，非一線城市的改善型需求迎來利好。接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的分析人士指出，此次新政動因在于房地產(chǎn)去庫存，通過降低交易成本來刺激三四線城市樓市成交。另外，雖然該通知基本“繞開”了一線城市，但對一線城市樓市預(yù)期和房價上漲存在不小的影響。

繼春節(jié)前央行發(fā)布降首付新政后，住房交易成本也被調(diào)低。根據(jù)財政部網(wǎng)站2月19日消息，據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知，要求對房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅進(jìn)行下調(diào)。

此次減稅新政，一線城市僅部分受惠，非一線城市的改善型需求迎來利好。接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的分析人士指出，此次新政動因在于房地產(chǎn)去庫存，通過降低交易成本來刺激三四線城市樓市成交。另外，雖然該通知基本“繞開”了一線城市，但對一線城市樓市預(yù)期和房價上漲存在不小的影響。

利于換房改善族

根據(jù)財政部網(wǎng)站消息，上述通知自2016年2月22日起執(zhí)行。其內(nèi)容主要涉及契稅和營業(yè)稅兩方面。契稅方面，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。該政策北京市、上海市、廣州市、深圳市也適用。對個人購買家庭第二套改善性住房，通知規(guī)定，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施，其他地區(qū)適用。

關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。該項(xiàng)營業(yè)稅規(guī)定北京市、上海市、廣州市、深圳市業(yè)暫不實(shí)施。

針對此次契稅和營業(yè)稅的減免政策，英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄評價稱，減少交易成本是非常正確的方向，利于房地產(chǎn)去庫存，利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及股市也有非常重要的意義。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對《第一財經(jīng)日報》記者表示，該政策將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

新政對于改善型購房帶來的優(yōu)惠受到關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)對本報記者表示，此次政策的最大亮點(diǎn)在于對改善型或二套購房的群體賦予了減稅政策，過去對于二套房的購置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計算，而新的政策下，按照面積大小，都進(jìn)行了不同程度的下調(diào)。他舉例說，對于一個非一線城市的二套房購房者來說，購買一套90平方米、總價為100萬元的住房，契稅需要交納3萬元，而現(xiàn)在只需交納1萬元，相當(dāng)于總價100萬的房子節(jié)約了2萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)了2%;而如果購買一套144平方米、總價為100萬的房子，契稅過去需要交納3萬元，而現(xiàn)在只需要交納2萬元，相當(dāng)于總價100萬的房子節(jié)約了1萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)了1%。這都有利于激活改善型購房群體的置業(yè)需求。

對沖地產(chǎn)下行，去庫存，被認(rèn)為是此次新政頒布的最大動因。關(guān)于此次新政對房價影響，民生宏觀預(yù)計，不會帶來全國性的房地產(chǎn)價格上漲。該研究團(tuán)隊(duì)還指出，僅靠房地產(chǎn)不可能改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢，因?yàn)殇N售回暖是局部的，不可持續(xù)，其次房地產(chǎn)庫存太高，待售住房面積加上在建部分總共超過60億平方米，銷售很難傳導(dǎo)到投資。

或傳導(dǎo)一線城市房價

本月2日，央行在其網(wǎng)站發(fā)布通知稱，非限購城市(即北上廣深與三亞之外的城市)首套房商貸最低首付比例可下調(diào)至20%。與央行加杠桿政策類似，此次減少稅費(fèi)的政策，也繞開了距離庫存問題較遠(yuǎn)的一線城市，只是從非一線城市撕開了降低交易成本的口子。

然而，這并不意味著稅費(fèi)新政對一線城市樓市不存在影響。從此次通知的條文可以看出，上述通知第一條第一項(xiàng)的契稅規(guī)定依然是適用一線城市。此前144平方米以上(含)的住房需繳納3%的契稅，此次調(diào)整后，將降至1.5%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于北京、上海、廣州、深圳來說，此次政策也有積極利好，這些城市過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬元的契稅。他預(yù)計，近期一線城市部分豪宅項(xiàng)目可能會因?yàn)榇祟愓�策的出臺而熱銷，價格上漲的可能性也比較明顯。

被新政繞開的一線城市，房價預(yù)期也可能受到新政的影響。民生宏觀就對記者分析，一線城市在政策放松預(yù)期、信貸放量的帶動下可能繼續(xù)強(qiáng)勢，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對滯后的城市。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則提出，一線城市雖不存在去新房庫存問題，但也應(yīng)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，也應(yīng)減稅。

經(jīng)歷了2014年的淡市之后，2015年以來，一系列寬松貨幣政策影響下，全國樓市出現(xiàn)不同程度回調(diào)，尤其是一線城市房價明顯上漲。根據(jù)統(tǒng)計，2015年年底，深圳、北京、上海房價比2010年年底同比上漲89.0%、49.7%和45.5%。2016年貨幣政策將如何變動?對樓市刺激的邊際效應(yīng)是逐步減弱，還是會有新一輪降息傳導(dǎo)樓市?一線城市房價今年將繼續(xù)上漲還是強(qiáng)弩之末?對此，中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)在報告中指出，一線城市人口流入、供給稀缺的基本面未變，但當(dāng)價格急劇上升之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場的熱度，值得投資者審慎看待。

在產(chǎn)業(yè)政策不可能發(fā)力刺激一線房價上漲的情況下，貨幣政策就成為短期影響一線城市房價的重要因素。中信證券該研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)了超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場可能會因此得到提振，人民幣匯率如果能夠保持穩(wěn)定，降息預(yù)期升溫，可能推動一線城市房價上漲;如果2016年不出現(xiàn)降息，盡管市場在慣性作用下還會表現(xiàn)一兩個季度，但全年一線城市整體熱度或不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至有可能出現(xiàn)房價下跌。

“主要是資金沒去處，通貨膨脹，只有房子還能保值。”一位在北京工作“80后”19日下午告訴本報記者，在去年投資私募經(jīng)歷了波動之后，他和他的朋友們已在春節(jié)前開始物色北京地鐵房進(jìn)行投資，除了春節(jié)前已交定金的一套總價300萬元的兩居室，他還在尋找別的中小戶型。當(dāng)然，他不會全款購買，也不打算長期持有。他說，樓市的泡沫暫時還破不了，不如用現(xiàn)成的杠桿，先在泡沫里跳兩年舞蹈。