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    2015年房企財報“曝光”地產業(yè)三大困境

    作者:未知 來源:中國證券網-上海證券報 更新時間:2016年03月27日 【字體:

    整個行業(yè)的生存狀況也可從年報中窺見端倪:三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤,令房企盈利能力繼續(xù)減弱;部分房企負債率依然高企且短期內難以改善;海外上市的房企因匯率波動遭受巨額匯兌損失。

    2015年政策松動、市場逐步回暖,讓大多數房企收獲了一份頗為靚麗的成績單,但整個行業(yè)的生存狀況也可從年報中窺見端倪:三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤,令房企盈利能力繼續(xù)減弱;部分房企負債率依然高企且短期內難以改善;海外上市的房企因匯率波動遭受巨額匯兌損失。

    隨著房企2015年年報的陸續(xù)披露,整個行業(yè)的生存狀況也可在年報中窺見端倪。

    雖然2015年信貸寬松、政策松動、市場逐步回暖,給房企營造了較為寬松的發(fā)展和轉型環(huán)境,大多數房企收獲了一份頗為靚麗的成績單,但其背后反映出的行業(yè)困境不容忽視。三四線城市庫存積壓、降價難銷的狀況侵蝕了房企利潤,令原本就在走下坡路的房企盈利能力繼續(xù)減弱,這不僅是中小房企面臨的難題,連規(guī)模超千億的大型房企也難逃危機;雖然融資環(huán)境相對寬松,部分房企負債率依然高企,且在短期內難以改善;前幾年出海尋求海外資本平臺的房企股,如今卻面臨海外融資因人民幣匯率波動而遭受巨額匯兌損失的窘境。

    整體而言,目前我國房地產市場規(guī)模保持高位運行,商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位,市場去化壓力依然較大。為化解房地產庫存,開發(fā)商靠主營業(yè)務大幅改善盈利能力的空間目前看來并不大,但很多房企正積極改善負債結構,并通過對沖減少匯兌損失,著力優(yōu)化財務狀況。

    盈利能力持續(xù)下滑

    營業(yè)收入、復合增長率等財務指標光鮮的表象,難掩房企盈利能力大幅下滑的事實。

    世茂股份(600823,股吧)發(fā)布的2015年年報顯示,公司實現(xiàn)營業(yè)收入150.33 億元,同比增長18.36%;實現(xiàn)凈利潤20.46 億元,同比增長8.11%。然而,扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤卻由2014年的14.15億元銳減到2015年的9.23億元,降幅達34.8%。這說明公司主營業(yè)務的盈利能力大幅下降。公司相關負責人表示,主營業(yè)務盈利能力下降主要是由于公司在二、三線城市存貨較多、利潤水平較低造成,同時也受到結轉因素的影響。

    千億房企同樣逃脫不了業(yè)績下滑的命運。去年營業(yè)收入已經達到1132億元的碧桂園,同比增長33.9%;但明顯增收不增利,營收大幅增長的同時凈利潤僅為97億元,毛利率為20.2%,凈利潤率已下滑到10%以下,僅為8.6%。深陷三四線高庫存的泥沼是碧桂園盈利能力大幅下滑的主要原因。公司總裁莫斌表示,因為2014年是困難年,公司采取了多種策略,包括價格策略,結轉到2015年業(yè)績里造成毛利率明顯下降。

    多家評級機構也對碧桂園業(yè)績下滑表示失望。富瑞集團發(fā)表研究報告指出,繼續(xù)受累于三、四線城市供應過剩,加上集團不斷增加的庫存(已完工但未售的庫存按年升47%、興建中的物業(yè)升25%),進取的銷售將更加損害其盈利能力,因為三、四線城市的過剩的供應未能被消化,庫存升幅無可避免地大于銷售增長。

    同樣曾為“華南五虎”的雅居樂更是連續(xù)三年凈利潤下滑。剛剛披露的年報顯示,公司去年錄得營業(yè)收入人民幣430億元,同比增加12.2%;毛利為人民幣108.13億元,同比下降13.0%;股東應占核心利潤為人民幣24.29億元,同比大幅下跌39.8%;物業(yè)重估、扣稅及非經常性損益后凈利為13.90億元,同比下降跌67.6%。

    主營業(yè)務凈利大跌近70%,雅居樂盈利能力的急速下滑令人咋舌。公司表示,影響其主營核心利潤的因素主要是毛利率的下降。數據顯示,該集團銷售成本由2014年人民幣258.87億元增加24.4%至2015年人民幣321.91億元,增幅主要由于年內確認銷售總金額增加以及單位銷售成本上升,尤其是建筑、裝飾材料及土地成本等。

    高負債率仍是隱痛

    事實上,由于銀行貸款利率經多次降息明顯下調,A股再融資開閘,債券市場也有利好,2015年以來房地產企業(yè)融資環(huán)境明顯改善。中國房地產協(xié)會近日發(fā)布的測評報告顯示,2015年房企加大融資力度,2015年至今上市房企定增規(guī)模超過3000億元,公司債發(fā)行規(guī)模也達千億,中票融資規(guī)模也創(chuàng)近年新高。500強房地產開發(fā)企業(yè)2015年資產負債率均值為66.34%,債務結構也得到優(yōu)化,整體處于較為健康的水平。

    融資成本下移通道的打開、國內再融資渠道的回歸,也使得海外融資平臺的優(yōu)勢不再明顯。記者發(fā)現(xiàn),2015年受房企國際信用評級下降、海外融資門檻提高等因素影響,內地房企海外融資規(guī)模和數量都大幅銳減,致使一些在港上市房企的負債率反倒處于較高水平。

    綠地香港近期發(fā)布的財報顯示,公司去年負債率大幅攀升,從去年年中的140%升至年底的172%,在行業(yè)內屬于較高水平。綠地香港首席財務官游德鋒表示,公司眼前負債率確實較高,從長遠看希望將這一指標回歸到健康的水平,比如100%以下。綠地香港現(xiàn)在負債率高是因為原來盛高的基礎薄弱,基數比較小,也是嫁接綠地這個大平臺后跨越式發(fā)展必須承受的陣痛。不過負債率的改善需要花時間,需要在運營上花工夫,目前公司的負債率處于可控的范圍內。

    另一家港股房企富力地產長期以來也飽受負債率較高的爭議,從2015年財報來看這一指標仍未出現(xiàn)明顯改善。去年年中,富力的負債率高達119%,董事長李思廉曾表示希望到年末控制在100%以內,但這一承諾沒有實現(xiàn),如今年報顯示富力負債率依然超過110%。

    即便在可控范圍之內,但高負債給房企帶來的壓力仍揮之不去。調整融資杠桿是富力地產當下的一項重要任務,包括抓住民營企業(yè)發(fā)公司債的窗口期,用低息債務替換高息債務,以及籌劃已久的A股回歸計劃。

    匯兌損失大幅增加

    而另一個在港上市房企必須面對的困境,則是人民幣匯率波動給公司帶來的匯兌損失。

    雅居樂最新公布的2015年全年業(yè)績顯示,由于借款及可換股債券匯兌損失約為11.3億元人民幣,公司股東應占核心凈利潤為24.3億元人民幣,匯兌損失在核心凈利潤中占比約為46.5%。

    這是繼碧桂園、富力地產和瑞安房地產后,第四家披露2015年匯兌損失超過10億的中國房地產企業(yè)。碧桂園此前披露,去年匯兌損失高達16.4億元人民幣。瑞安房地產全年凈匯兌損失約13.3億元,由于其收入幾乎全部源于人民幣,而其約45%的借貸為美元及港元,人民幣貶值導致了換算損失,這也直接導致2015年凈利潤的減少。

    此外,旭輝控股集團財報顯示,公司2015年匯兌虧損達到3億元人民幣,而2014年這一數據為2億元人民幣,大幅增加了50%。綠地香港財報顯示,公司2015年匯兌虧損凈額達到6.4億元,而2014年則為1.8億元,增加幅度高達250%以上。

    “綠地香港會結合之前匯率波動的影響,希望把之前的一些外幣債務盡量換成人民幣債務,因為我們的計賬方式是人民幣,我們希望把匯率波動帶來的影響降低到最小。”綠地香港首席財務官游德鋒表示,公司還將利用對沖業(yè)務來減少匯率波動帶來的損失。

    相關數據顯示,年初至今已經有7家中國企業(yè)提前贖回20億美元海外債券,為去年同期的2600萬美元的近77倍,其中有6家是房地產企業(yè)。例如旭輝控股上周公告,將于4月15日提前贖回2018年度到期的5億美元,年利率為12.25%的美元債。

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