中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院3月28日舉行了2016年第一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會，社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員鄒琳華做了房地產(chǎn)市場報告。他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題是區(qū)域市場結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺同時并存。

根據(jù)報告，第一季度房地產(chǎn)表現(xiàn)為樓市回暖量增價漲，開發(fā)投資觸底回升。然而，“區(qū)域市場結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺同時并存，這也是目前房地產(chǎn)市場的主要問題。”鄒琳華說。

具體來說，區(qū)域市場結(jié)構(gòu)失衡主要是指一二線城市住房庫存不足，需著力于擴(kuò)大供給。而三四線城市則因?yàn)槎唐趦?nèi)供過于求，首要任務(wù)是去庫存。

事實(shí)上，從目前已出臺的政策來看，政策著力點(diǎn)與鄒琳華的研究結(jié)果并無二致。上海、深圳等一線城市以限貸、限購為主線，而寧波、沈陽等二三線城市主要是去庫存。

需要指出的是，結(jié)構(gòu)失衡還表現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)住房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房短缺，而狹小公寓、老舊公寓以及不成套住宅等區(qū)位和配套條件差的住房過剩。

針對目前房產(chǎn)市場的主要問題，鄒琳華認(rèn)為應(yīng)該用去庫存與住房供給體系改革相結(jié)合去解決。一二線城市應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大供給，抑制住房投資投機(jī)需求，三四線及以下城市應(yīng)多方消化住房庫存。

在擴(kuò)大供給方面，進(jìn)一步降低存量住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)二手住房入市，多方擴(kuò)大普通商品住房供給是主要途徑。而在去庫存方面，則主要以吸引縣域和農(nóng)村人口進(jìn)城置業(yè)和調(diào)整房地產(chǎn)用途結(jié)構(gòu)為解決辦法。

為了抑制一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的住房投機(jī)行為，鄒琳華提出熱點(diǎn)城市二套房首付提高到五至七成，認(rèn)房又認(rèn)貸，停貸三套及以上。從當(dāng)前已出臺的政策情況來看，社科院的建議要更激進(jìn)一些。

另外，鄒琳華還對第二季度的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了預(yù)測，總的趨勢是開發(fā)投資緩慢回升，帶動宏觀經(jīng)濟(jì)增速觸底回升。他認(rèn)為，在第二季度，一線城市房價慣性上漲，但房價暴漲也促使了政府較嚴(yán)厲房價調(diào)控措施的出臺，因此難以再有更好的表現(xiàn)，房價總體漲速趨緩。二線城市則由于利好政策和信貸寬松的大背景，二線城市和熱點(diǎn)城市分化為穩(wěn)中有升和可能快速上升。而對三四線及以下城市而言，穩(wěn)價走量將仍是主線，不具備大漲的基礎(chǔ)。