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    專家:一線樓市“需求抑制” 短期效果恐強于長期

    作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2016年03月29日 【字體:

    先從此輪調(diào)控的“風(fēng)暴眼”滬深說起,滬深樓市政策“落地”,可謂“難產(chǎn)”。深圳樓市暴 漲了一年有余,今年2月份數(shù)據(jù)顯示房價史無前例地同比上漲了57.8%;上海在2015年緊隨深圳,春節(jié)前后暴漲勢頭一點也不亞于深圳,“滬深樓市要調(diào) 控”的消息在春節(jié)前后就一度口口相傳。

    在本月結(jié)束的全國“兩會”上,住建部和滬深城市主政者明確表態(tài),不會坐視房價過快上漲不管。那么,本輪調(diào)控背后的邏輯到底是什么?對市場又有何種影響呢?

    筆者認(rèn)為,在樓市總體“去庫存”中心工作不變的大背景下,一線城市樓市要發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”的作用,即帶動二線城市全面回暖、三四線城市“去庫存”。因此, 即便2015年深圳樓市火爆,但二線城市樓市總體不溫不火,三四線城市則掙扎在“去庫存”泥潭中,全國開發(fā)投資下滑至17年來低點,此時監(jiān)管層很難下決心 收緊深圳樓市政策。

    但猴年春節(jié)后,特別是3月以來,二線城市全面回暖,重點城市(如南京、杭州、合肥等)相當(dāng)火爆;70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯 示,2月份代表性的三四線城市房價也開始上漲。也就是說,在一線城市帶動下,二三四線城市全面回升,這集中體現(xiàn)在去年一直處于“冰凍”狀態(tài)的開發(fā)投資“觸 底回升”。1~2月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.0%,增速比去年全年提高了2個百分點,也是2013年2月以來首次回升,單月也告別了2015年8月 份以來連續(xù)5個月的負(fù)增長。

    此時,若滬深等一線城市樓市繼續(xù)火爆,一方面會惡化已經(jīng)明顯抬頭的樓市投機炒作行為(據(jù)悉深圳二手住房投資客占比 已達(dá)30%~40%,以房地產(chǎn)為“投資標(biāo)的”的中介和P2P的場外融資泛濫,投機風(fēng)潮升級,嚴(yán)重擾亂了金融秩序,這是國家不能容忍的);另一方面,一線城 市樓市火爆會產(chǎn)生明顯的資金“虹吸效應(yīng)”,不利于二線城市回暖和三四線城市樓市“去庫存”良好勢頭的延續(xù)。此外,一線城市樓市過于火爆,所占用的資金也不 利于國家對這些城市寄予厚望的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進(jìn)程。因此,對于樓市上漲明顯的滬深樓市,適時采取抑制政策降溫是必須的。

    但目前來看,集中了全國新開工、庫存近70%的三四線城市,“去庫存”進(jìn)程依舊步履維艱。不僅庫存還在繼續(xù)攀升,而且銷售回升更多是受到持續(xù)不斷、力度空前的政策刺激所致,樓市企穩(wěn)的基礎(chǔ)并不扎實。

    目前,全國樓市開發(fā)投資“觸底回升”還沒有形成趨勢,一線城市樓市的帶動作用還不能立馬放松下來。同時,2015年以來滬深樓市快速回升,借助于金融杠桿的投資性購房比例很高,如果采取“急剎車”式的降溫,可能會產(chǎn)生類似于去年A股股指下跌與“去杠桿”的循環(huán)。

    更重要的是,2016年經(jīng)濟工作的重點是“去產(chǎn)能”、“去杠桿”和穩(wěn)步推進(jìn)地方政府債務(wù)置換。由此,穩(wěn)定房價這種資產(chǎn)價格的戰(zhàn)略意義很重要。房價穩(wěn)定 了,房地產(chǎn)開發(fā)投資就穩(wěn)定了,通過對上下游的“托底”,“去產(chǎn)能”就不會呈現(xiàn)一個劇烈的過程,從而避免經(jīng)濟“下臺階”。同樣的道理,房價穩(wěn)定了,地價也就 穩(wěn)定了,制造業(yè)和地方政府“去杠桿”就不會出現(xiàn)“資產(chǎn)價格下跌-去杠桿”的惡性循環(huán);房價穩(wěn)定了,地方財源穩(wěn)定了,推進(jìn)與銀行談判的債務(wù)置換也就順利多 了。

    因此,我們看到,滬深本輪調(diào)控政策相對“溫和”。特別是在降低購房杠桿率上,顯得比較謹(jǐn)慎。相對來說,上海樓市當(dāng)前量價上漲的勢頭“咄咄 逼人”,因此在政策抑制的力度上也比較大,比如二套普通住房貸款的首付比例提至五成。由于深圳近期樓市回調(diào)跡象明顯,擔(dān)心政策太猛使得處于高位的量價出現(xiàn) 明顯下跌,政策相對溫和。筆者認(rèn)為,無論滬深還是南京等二線城市,由于前期房價上漲太快,需求過快釋放后,后續(xù)需求及支付能力跟不上,短期市場出現(xiàn)調(diào)整是 無太大疑問的。

    但是,在貨幣大周期寬松疊加鼓勵老百姓“加杠桿”的意愿下,樓市景氣向上是必然的,這也是全球共性,比如1990~2006年的美國、上世紀(jì)80~90年代的日本,這與人口紅利是否結(jié)束、基本住房需求有沒有解決等無直接關(guān)系。

    只要貨幣不收緊,資金易于獲得、利率很低,樓市景氣回升就不會結(jié)束。在經(jīng)濟結(jié)束“過渡期”、“陣痛期”之前,樓市托底功能不變,貨幣政策收緊概率不大,樓市景氣周期也就不會結(jié)束。在這一過程中,需求端的抑制,或許僅僅是一個短期脈沖。

    樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
    祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
    青禾名都 3950 大邑大道
    圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
    力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
    春天國際 3700 大邑大道
    天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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