揭秘二線樓市崛起:投資需求是推手(2)
作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2016年04月13日 【字體:大 中 小】
2月末,央行再次降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn),為信貸需求的增長(zhǎng)提供更寬松的環(huán)境。一線城市為排在利好政策之外,二線城市仍享受國(guó)家去庫存新政的政策紅利。
最后,一線限制性政策和高房?jī)r(jià)擠出了部分需求轉(zhuǎn)入二線城市,與此同時(shí),城市的“虹吸效應(yīng)”使得更多資金從三四線城市涌入了一二線。
此外,21世紀(jì)宏觀研究院在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn),二線城市的城市競(jìng)爭(zhēng)力和人居環(huán)境也在不斷強(qiáng)化。綜合全球的城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)來看,人口向大城市集聚是城鎮(zhèn)化的必然選擇,當(dāng)前一線城市在通過各類限制性措施,提高人口進(jìn)入門檻,力推人口外流。如果說大城市當(dāng)前還是城市發(fā)展的重心,那么二線城市很快就將成為未來發(fā)展的重心。
相比一線城市,二線城市尚處于較低的發(fā)展階段,也將在城市化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城市人口等方面起著越來越重要的作用,并將逐漸承載越來越多的資源。
上漲推手是投資需求
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,雖然熱點(diǎn)二線城市的潛力越來越受到市場(chǎng)各方的重視,二線城市具備一定的剛性上漲空間,但本輪二線城市的快速上漲,已經(jīng)脫離了供需的基本面。房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場(chǎng)熱度和價(jià)格上升的重要推手,也將直接助推二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。
影響房地產(chǎn)供需關(guān)系基本面的主要取決于三個(gè)因素,經(jīng)濟(jì)的基本面,人口增速以及城鎮(zhèn)化率。
新型城鎮(zhèn)化帶來的剛需是未來支持房地產(chǎn)發(fā)展的基本支撐,產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入也是衡量一個(gè)城市未來房地產(chǎn)能否持續(xù)穩(wěn)步上漲的關(guān)鍵。
以3月領(lǐng)漲全國(guó)的南京為例,“十一五”期間,南京GDP的平均增速為14.8%;“十二五”期間約為11%;根據(jù)官方文件,“十三五”要力保8%。
除經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)猓暇┑娜丝谠鏊俸统擎?zhèn)化率也將逐步放緩,空間也將進(jìn)一步減小。根據(jù)南京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù),2015年南京新房成交量11.55萬套。另據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),到2015年末,南京常住人口達(dá)823.59萬人,比2010年增加22.83萬人,年均增加4.6萬人。按照4個(gè)人一套房來看,外來人口年需住房套數(shù)大概在1.2萬套。照此速度簡(jiǎn)單測(cè)算,也就是說2015年一年賣的新房,按照外來人口年住房需求來算,需要10年時(shí)間消化。
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,在目前的政策環(huán)境和供需關(guān)系下,短期來看,二線城市因?yàn)閭涫芮嗖A,仍將有一定的上漲空間。人口凈流入、GDP增速超過全國(guó)平均水平、商品房銷售周期比較健康的二線城市將迎來較為明顯的上漲。
不過,21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,二季度,熱點(diǎn)城市在相對(duì)趨嚴(yán)的政策環(huán)境下,量?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)一定程度的回調(diào)。
在本輪熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下,部分庫存量較大的二三線城市住宅市場(chǎng)熱度也有所上升,隨著貨幣化安置、補(bǔ)貼、財(cái)稅減免等去庫存的政策效果的逐步顯現(xiàn),行業(yè)將面臨新一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
未來,二三線城市針對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城的去庫存政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái),配套地方財(cái)稅、信貸政策的寬松窗口期,改善性需求提升,人口、經(jīng)濟(jì)占優(yōu)的部分二線城市潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)更大。
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