過(guò)去的3月份，不管是從樓市成交量、成交價(jià)格，還是土地市場(chǎng)的多個(gè)指標(biāo)來(lái)看，二線城市均搶跑全國(guó)。21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，二線樓市崛起，已經(jīng)脫離供需的基本面，房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場(chǎng)熱度和價(jià)格上升的重要推手，并將直接助長(zhǎng)二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，亟需抑制性的樓市調(diào)控政策。

剛剛過(guò)去的3月份，二線城市樓市表現(xiàn)無(wú)疑最為搶眼。

不管是從樓市成交量、成交價(jià)格，還是土地市場(chǎng)的多個(gè)指標(biāo)來(lái)看，二線城市均搶跑全國(guó)。

21世紀(jì)宏觀研究院在梳理數(shù)據(jù)和實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，二線樓市崛起，已經(jīng)脫離供需的基本面，房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場(chǎng)熱度和價(jià)格上升的重要推手，并將直接助長(zhǎng)二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，亟需抑制性的樓市調(diào)控政策。

地王頻出二線樓市領(lǐng)跑

繼深圳和上海樓市的瘋狂上漲之后，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區(qū)域。

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，在現(xiàn)有的政策、貨幣環(huán)境下，二線城市將延續(xù)短期上漲的行情。主要原因是二線城市樓市“量?jī)r(jià)齊升”，領(lǐng)漲全國(guó)；土地市場(chǎng)火爆，頻出地王。

根據(jù)某指數(shù)研究院的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，3月百城房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)為60個(gè)，其中，二線城市領(lǐng)漲，漲幅居前十位的城市依次是：東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。

具體來(lái)看，東莞、惠州環(huán)比漲幅超過(guò)6%，蘇州、昆山、上海漲幅在5%-6%之間，中山、合肥、深圳、保定、南京漲幅在3%-5%之間。

從成交量來(lái)看，21世紀(jì)宏觀研究院分析15個(gè)典型二線城市3月新建商品住房成交，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1825萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)160.6%，同比增長(zhǎng)96.4%。

從樓面均價(jià)來(lái)看，從土地市場(chǎng)上來(lái)看，二線城市3月樓面均價(jià)2032元每平方米，環(huán)比上漲36%，同比上漲104%。

地王也是反映樓市和土地市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo)，二線城市也在過(guò)去的一季度頻刷地王。2016年1-3月，全國(guó)土地出讓金排名前二十個(gè)城市成交總額為2767.1億元，同比增加14%，上榜門(mén)檻約58億元。一線城市出讓金總額為605億元，較去年同期明顯下滑，京滬同比降幅逾三成，除廣州外排名均有降低；二線城市占據(jù)過(guò)半席位，其中8個(gè)城市同比增幅過(guò)百，南京、杭州居前兩位，出讓金分別為333.2億元和238.6億元。

高樓面地價(jià)和地王頻現(xiàn)于二線城市的一個(gè)重要原因在于房企紛紛入駐搶地。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1季度標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為1187.3億元，同比2015年一季度的1016億元上漲了16.8%。

為何二線城市熱度爆發(fā)

21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，信貸政策的放松，持續(xù)利好的樓市新政和逐漸降低的購(gòu)房門(mén)檻，強(qiáng)化房地產(chǎn)投資屬性是二線城市上漲的根本原因。另外，一線城市限制性措施擠壓的投資需求，以及城市“虹吸效應(yīng)”吸納的資金也是二線城市樓市崛起的重要條件。

首先，經(jīng)過(guò)2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后，信貸全面放松，目前購(gòu)房信貸優(yōu)惠位于最佳窗口期。

1月新增人民幣貸款數(shù)字達(dá)到2.51萬(wàn)億元，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬(wàn)億元，較“四萬(wàn)億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬(wàn)億元還超出8900億元。個(gè)人貸款多增的絕對(duì)主力也是中長(zhǎng)期，房地產(chǎn)按揭明顯增長(zhǎng)。

其次，股市惡化，新型產(chǎn)業(yè)待起，巨量熱錢(qián)無(wú)地可去，房地產(chǎn)投資屬性被強(qiáng)化。

2015年的股災(zāi)之后，市場(chǎng)上大量的資金進(jìn)入樓市，相比其他領(lǐng)域的投資，一二線城市的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)。再加上2015年以來(lái)國(guó)家倡導(dǎo)住房消費(fèi)，頻出去庫(kù)存新政，房地產(chǎn)的投資屬性被強(qiáng)化，成為了股市、債市等理財(cái)渠道失利撤退資金的最佳去處。

杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)等二線城市的庫(kù)存量，已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，這種情況市場(chǎng)容易被鼓動(dòng)上漲。

據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院了解，一二線城市銀行房貸較受銀行青睞，銀行執(zhí)行也更為寬松。

再次，利好二線城市的樓市新政迭出，促進(jìn)了住房消費(fèi)，助推了樓市熱度。

在全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存基調(diào)下，支持端政策頻出，并實(shí)際助推了二線重點(diǎn)城市的熱度。

以貨幣信貸寬松政策為例，在2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后，2016年2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%，二套房商貸最低首付比例降至30%。