2005年，在《物權(quán)法》進(jìn)行起草的時候，法律委員會在向全國人大常委會匯報時，有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對土地使用權(quán)到期后的續(xù)期申請人提出了疑問，一棟公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期，還是業(yè)主委員會統(tǒng)一續(xù)期，意見不一致時怎么辦？這需要明確。

2005年9月，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對《物權(quán)法》有關(guān)問題的匯報，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期如何收費(fèi)的問題。當(dāng)時就有人提出意見，認(rèn)為業(yè)主買房時，已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后就不應(yīng)再交費(fèi)；還有人認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)。也有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為續(xù)期后的土地使用費(fèi)和期限可根據(jù)形勢的發(fā)展，到時再由國家另行規(guī)定。

雖然不同意見有很多，但大家的初衷是統(tǒng)一的，歸納起來，就是建設(shè)用地要區(qū)分住宅和非住宅，要千家萬戶的老百姓統(tǒng)一去續(xù)期不可能，應(yīng)當(dāng)對居民住宅網(wǎng)開一面，而且要不要收費(fèi)這個問題也應(yīng)另當(dāng)別論。

因此，當(dāng)時有專家的觀點(diǎn)是，收費(fèi)的問題，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來確定，而且當(dāng)時距離使用權(quán)到期的時間還很長，所以就把這個問題留下了。

2006年10月，在向全國人大常委會提交第六次審議稿的時候，常委會組成人員認(rèn)為，對收費(fèi)問題，一是大家意見不一致，二是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之后再交費(fèi)，這與《物權(quán)法》的規(guī)定也不一致。另外，國家政策對此還需要進(jìn)一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費(fèi)相關(guān)的規(guī)定，比較欠妥，所以沒有再做進(jìn)一步的規(guī)定。

當(dāng)初在起草《物權(quán)法》時，在用地期限方面，也有法律委員會的專家提出，現(xiàn)行住宅用地使用權(quán)期限太短，建議延長為100年或者150年。有的則建議取消使用年限的規(guī)定。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī)，以及《物權(quán)法》的主旨，用地期限方面，就沒有寫入。

北京航空航天大學(xué)教授龍衛(wèi)球：

住宅用房屬于民生應(yīng)該是低成本的

自動續(xù)期問題是一個重大的政策決斷，屬于立法問題，不宜由地方政府或部門決定，應(yīng)由全國人大常委會作出立法解釋。我覺得，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，有四種解決方案。

方案一，自動續(xù)期，無需繳納土地使用費(fèi)，但地上物所有權(quán)發(fā)生滅失或重大改建則終止續(xù)期。此種情形當(dāng)加強(qiáng)危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機(jī)制。

方案二，自動續(xù)期，但需一次性繳納下一個期限土地出讓金，此時地上物所有人可以在新期限內(nèi)按照原有范圍和標(biāo)準(zhǔn)改造或者重建地上建筑物。同理，新地上物所有權(quán)在新地權(quán)持續(xù)期享有無礙。

方案三，自動續(xù)期，但需繳納土地使用年金。將一次性土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)為年金，相當(dāng)于地產(chǎn)稅，以土地面積和建筑面積按照特定計稅標(biāo)準(zhǔn)合計。年金滯納不交者，依據(jù)不同程度地上權(quán)產(chǎn)生不同失權(quán)效果。

方案四，自動續(xù)期，無需繳費(fèi)，且無限期所有權(quán)化，回到類似1982年前城市宅基地所有權(quán)狀態(tài)。此種情形其實(shí)就是城市住房用地重新私有化。

同時，需要區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地。住房建設(shè)用地具有民生性，為人民生活必需。所以，將來續(xù)期如果采取收費(fèi)，土地出讓使用費(fèi)也要區(qū)別于當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)時的使用費(fèi)，后者是向開發(fā)商收取的一次性經(jīng)營的使用費(fèi)。住房建設(shè)用地續(xù)期的費(fèi)用，大概向稅收的方向走�？傊�，要區(qū)分經(jīng)營稅費(fèi)和非經(jīng)營稅費(fèi)，對住宅采取低稅率。對住宅來說，不管使用以上談到的哪個方案，都應(yīng)當(dāng)是低成本的。