民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)

房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么樣變化，房地產(chǎn)形勢(shì)到底如何，從總體上看：第一，房地產(chǎn)增長(zhǎng)時(shí)期還沒(méi)有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束。第二，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也還沒(méi)有結(jié)束，但是暴漲的趨勢(shì)，或者是暴利的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了。

基本的理由是，從房地產(chǎn)的形勢(shì)來(lái)看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)這三個(gè)趨勢(shì)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的房地產(chǎn)就依然還處于一個(gè)增長(zhǎng)時(shí)期，只是增長(zhǎng)率在回落，而不是進(jìn)入到一個(gè)增長(zhǎng)率由正轉(zhuǎn)為負(fù)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，主要是因?yàn)榛�本的消費(fèi)需求依然比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個(gè)角度來(lái)看它還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。但是暴漲暴利的時(shí)期確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了，一方面房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅度上升，因此它的利潤(rùn)空間也被成本擠掉了一塊，另外一方面各項(xiàng)政策的完善也相應(yīng)壓制了一部分價(jià)格的上漲和暴利的獲得，特別是未來(lái)隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，一定會(huì)極大地抑制投資、投機(jī)型的住房需求。

未來(lái)房地產(chǎn)的變化，更多會(huì)隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性的變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此，它的增長(zhǎng)如果有相應(yīng)的政策，肯定還是會(huì)增長(zhǎng)比較快。問(wèn)題是由于土地等諸多制約條件，因此增長(zhǎng)也受到一定的抑制。這些地方由于供不應(yīng)求，所以漲價(jià)壓力始終是存在。對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，目前是供大于求，全國(guó)7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，而從未來(lái)看，需求也不會(huì)明顯增加，因?yàn)閷?duì)三四線城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恢復(fù)程度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)不如一線城市，遠(yuǎn)不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來(lái)更多的會(huì)在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會(huì)繼續(xù)面臨困難，不會(huì)發(fā)生很快的變化。這是房地產(chǎn)形勢(shì)的總體的變化。

房地產(chǎn)什么時(shí)候會(huì)結(jié)束增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)真正轉(zhuǎn)入下降？就是工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)，這三個(gè)趨勢(shì)結(jié)束之后就會(huì)發(fā)生變化。這三個(gè)趨勢(shì)什么時(shí)候結(jié)束，我估計(jì)5—10年之后就會(huì)發(fā)生改變。5—10年之后中國(guó)的工業(yè)化大致完成，中國(guó)的城市化也接近了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，中國(guó)人口也由增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為下降，那個(gè)時(shí)候死亡人口大于出生人口，所以中國(guó)人口的總量可能到14.5億或者是14.7億的時(shí)候，開(kāi)始轉(zhuǎn)為逐步的下降了，而不是再往上漲15億、16億……

到那個(gè)階段，就意味著賣房的人大于買房的人，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。而眼下這個(gè)趨勢(shì)是可以預(yù)見(jiàn)到的，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)的城里人來(lái)說(shuō)，未來(lái)的家庭住房會(huì)由目前的一套變?yōu)閮商�、三套，它�?huì)多出來(lái)，一個(gè)年輕的家庭將來(lái)會(huì)接收自己父母的兩套住房，女方、男方各接收一套，這是未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)多出來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

至于最近一段炒出來(lái)的溫州20年的期限這些東西，那完全是因?yàn)閷?duì)政策理解的不正確、不全面。70年不變、70年到期自動(dòng)延期，至少是政策上明確的。70年之后會(huì)不會(huì)變化？中國(guó)的住房沒(méi)有多少使用壽命能夠達(dá)到70年。第二，70年以后中國(guó)的政策也一定會(huì)改變，住宅土地一定會(huì)逐步地私有化。農(nóng)民宅基地已經(jīng)鼓勵(lì)可以流通、可以抵押，這已經(jīng)屬于私有化的一個(gè)趨勢(shì)。未來(lái)城市里面的宅基地當(dāng)然也要完全解決給個(gè)人，而不是城里人買的只有地面上的所有權(quán)，沒(méi)有地下的所有權(quán)，這是不對(duì)的。因?yàn)槟壳按蠹叶家呀?jīng)交過(guò)錢了。

現(xiàn)在溫州說(shuō)按房?jī)r(jià)的1/3補(bǔ)交土地出讓金，目前經(jīng)濟(jì)困難，下面土地主管部門可能想向消費(fèi)者去收一點(diǎn)錢，但是這種做法肯定是不對(duì)的。70年到期以后的政策，目前是自動(dòng)延期，沒(méi)有補(bǔ)交費(fèi)用的國(guó)家層面的政策，地方政府做一些改變那完全他們自己的作為。

所以對(duì)于買房的人來(lái)說(shuō)，對(duì)于想投資房的人來(lái)說(shuō)，都要自己作一個(gè)總體的判斷，這就是我想告訴大家的。我記得在15年前，我在統(tǒng)計(jì)局當(dāng)發(fā)言人，當(dāng)時(shí)有人問(wèn)我“你覺(jué)得買房好還是買車好？”那時(shí)候我說(shuō)“買房要早，買車要遲”，后來(lái)果然被我言中了，早買房的人肯定有好處，早買車的人肯定要吃虧�；�本的邏輯是，買房是中國(guó)供給世界需求，買車是世界供給中國(guó)需求。這樣一個(gè)邏輯決定將來(lái)車是越來(lái)越便宜，房子是越來(lái)越貴。

本文系4月23日邱曉華在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的演講節(jié)選，主辦方整理，未經(jīng)本人審閱