具體來看，4月惠州新建住宅價格環(huán)比漲幅高達6.3%，昆山漲幅也達到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過4%，東莞、武漢漲幅超過3%。而與此同時，深圳新建住宅價格環(huán)比漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，漲幅較高的城市分別位于區(qū)域節(jié)點或一線城市周邊，因此，在一線城市收緊的背景下，該類經(jīng)濟水平發(fā)展較好，或地理位置處于優(yōu)勢的城市便成為購房者的主要選擇。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，現(xiàn)階段二線城市間的分化更為明顯，一些沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，人口凈流入，庫存量少，需要增加供給補庫存。而大多數(shù)土地供給與人口的變化不相適應(yīng)的人口凈流出城市，則面臨著巨大的去庫存壓力。“但可以注意到，需求量較大的城市經(jīng)濟發(fā)展較好，因此也可認為是類一線城市。”

因此，房地產(chǎn)市場面臨著結(jié)構(gòu)供需嚴重失衡的局面。王業(yè)強說，一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對滯后和必要時需補庫存的難題，而大多數(shù)二、三、四線則需大力去庫存。

走勢 2017年或全面下滑

值得一提的是，報告指出，2010年房地產(chǎn)投資增速達到頂點的33%，隨后一路下調(diào)。因此，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程可分為1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。

對此，王業(yè)強表示，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化是一致的。“2010年勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到頂點74.53%。根據(jù)某指數(shù)研究院的調(diào)查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。隨后，出現(xiàn)了老齡化趨勢，以及大幅放緩的人口流動速度。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，2010年之前房地產(chǎn)價格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進息息相關(guān)。”

因此，報告對2016年的判斷是，維持市場穩(wěn)定將是政策基調(diào)。長期將通過改革供應(yīng)端，短期則通過貨幣或財政政策刺激需求，實施分類調(diào)控，以適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均現(xiàn)象。

具體來看，在持續(xù)降息與鼓勵住房消費的政策作用下，預(yù)計2016年銷售面積與2015年相當(dāng)。但價格方面，整體將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進一步分化。一線和部分二線城市房價在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；而二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

但報告同時指出，從較長時期看，一線城市房價的過度上漲不利于房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三、四線城市去庫存也難以取得突破性進展。

對此，王業(yè)強表示，房價漲幅較大將加大居民購房壓力，無助于解決剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，并進一步透支了居民的未來消費能力，這也是“擴內(nèi)需”的巨大障礙。

王業(yè)強同時表示，房價過快上漲，將導(dǎo)致局部市場形成上漲預(yù)期，容易讓社會各界錯誤地認為“房價只漲不跌”，從而忽視了潛在的房價波動風(fēng)險，不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，也加大了地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。

因此，隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售可能進一步回落。如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。