樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年下半年開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，去年下半年以來(lái)的“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。

盡管自去年至今以來(lái)，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門(mén)、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的火熱局面，但是，上述城市未來(lái)樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性的“黑天鵝”的影響，在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

“黑天鵝”之一：美元進(jìn)入加息通道對(duì)中國(guó)樓市是“利空”

從全球市場(chǎng)來(lái)看，整個(gè)6月份“黑天鵝”聚集：6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)FOMC會(huì)議決議、上午10點(diǎn)半日本央行議息決議、晚17點(diǎn)英國(guó)央行利率決議、6月17日歐央行行長(zhǎng)德拉吉講話、6月21日美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫參議院聽(tīng)證會(huì)、以及6月23日英國(guó)退歐公投（以上均為北京時(shí)間）。 盡管上述“黑天鵝”只有英國(guó)“脫歐”成為現(xiàn)實(shí)，但是，未來(lái)仍然有“黑天鵝”影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)甚至中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

比如美國(guó)加息。從美國(guó)來(lái)看，盡管英國(guó)“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程，但是筆者仍認(rèn)為三季度加息可能性較大，比如9月加息一次，加息25點(diǎn)，今年年底明年上半年再加息25點(diǎn)。這樣，美元進(jìn)入加息通道。

按照上述分析邏輯，美元進(jìn)入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會(huì)向美國(guó)流動(dòng)，對(duì)于中國(guó)來(lái)講也是如此，資金流向也會(huì)至美國(guó)。以中國(guó)外匯儲(chǔ)備為例，兩年前（截至2014年3月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬(wàn)億美元，居世界第一），中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬(wàn)億美元左右，然而，自2014年6月份美國(guó)開(kāi)始提出貨幣正常化議題之后，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2016年5月，已經(jīng)降低至3.19萬(wàn)億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息 通道之后，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬(wàn)億美元。這說(shuō)明，未來(lái)國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國(guó)已經(jīng)過(guò)熱的樓市來(lái)講是“利空”的。

“黑天鵝”之二：“權(quán)威人士”表態(tài)之后，中國(guó)貨幣政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向

近日“權(quán)威人士”發(fā)表對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)看法之后，中國(guó)的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月M2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比。“權(quán)威人士”表態(tài)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對(duì)于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講不是一件好事情。

從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來(lái)看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始通過(guò)“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始大幅收縮開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開(kāi)始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開(kāi)始上調(diào)利率。這些都將成為下半年以來(lái)樓市的“黑天鵝”。

此外，據(jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。此外，對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。

這說(shuō)明，對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)講，由于市場(chǎng)過(guò)熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期；對(duì)于商用房來(lái)講，通過(guò)提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。總體來(lái)看，此時(shí)貨幣政策開(kāi)始適度收縮，銀行開(kāi)始通過(guò)提高首付“降杠桿”，目的雖然是為了防止由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來(lái)的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，但是，這卻構(gòu)成了下半年以來(lái)樓市不確定性的“黑天鵝”。