小心地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”盛宴——二評(píng)樓市變局

新華社記者王立彬

2016年成為“地王”之年，但有關(guān)這些“地王”身世的市場(chǎng)信息卻有太多謎團(tuán)，太多需要質(zhì)疑。

上半年，全國50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年，其中熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個(gè)“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。今年半年間，50個(gè)主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。這場(chǎng)“地王”盛宴呈現(xiàn)來勢(shì)兇猛的新特點(diǎn)，但卻在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，過于缺少監(jiān)管信息。

首先要關(guān)注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來房價(jià)上漲最迅猛的地方。必須關(guān)注的是，在傳統(tǒng)房價(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問題之外，作為“和面的水”的流動(dòng)性起了多大作用？在當(dāng)前相對(duì)寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

據(jù)披露，上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國企搶“地王”與國有企業(yè)改革重組過程中爭(zhēng)取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。果真如此，必須直面正視，分析引導(dǎo)，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。

數(shù)據(jù)顯示，新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價(jià)率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗。然而國土資源部6月8日通報(bào)稱，按要求各地須對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)國土資源部。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫，2015年以來媒體報(bào)道的異常交易地塊，備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理調(diào)控、土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機(jī)制。近九成異常交易身處于報(bào)備之外，市場(chǎng)信息失真程度可想而知。

今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。北京累計(jì)出讓樓面價(jià)超3萬元/平米的地塊59宗。開發(fā)商為拿下這些地塊，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元。“地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場(chǎng)去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項(xiàng)目要想上市盈利，未來兩年房價(jià)必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100%或更多。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國有資本流失風(fēng)險(xiǎn)，不能視而不見。