小禾智庫(kù)有話說：之前我們發(fā)表了《房地產(chǎn)：為什么如此高的房?jī)r(jià)你還買？》、《哪四個(gè)要素決定了中國(guó)核心城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲？》，我們提出了房?jī)r(jià)的組成結(jié)構(gòu)，引發(fā)很多讀者的熱烈討論，今天我們?cè)俅伟l(fā)表關(guān)于房地產(chǎn)的文章，供大家參考。

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中國(guó)的房?jī)r(jià)、美國(guó)的股票，已經(jīng)引起全球的關(guān)注。

那么，中國(guó)如此高的房?jī)r(jià)，到底包括哪些價(jià)格呢？我們小禾智庫(kù)在《房地產(chǎn)：為什么如此高的房?jī)r(jià)你還買？》的文章提出，目前的房?jī)r(jià)基本包括四個(gè)價(jià)格：土地價(jià)格、商品價(jià)格、資源價(jià)格和期望價(jià)格，它們組成了你所購(gòu)買房地產(chǎn)的價(jià)格。

其中，土地價(jià)格、商品價(jià)格，這是大家比較熟悉的，而大家可能對(duì)資源價(jià)格、期望價(jià)格不熟悉，尤其是期望價(jià)格。實(shí)際上，期望價(jià)格是我們最需要關(guān)心的，其很大程度決定我們房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)。

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先說土地價(jià)格吧，這是房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)部分。

什么是土地價(jià)格，我想大家都很清楚。實(shí)際上，作為土地所有者的地方政府，你可以理解為是公司，其核心產(chǎn)品是土地。其從農(nóng)民或其他人員手中購(gòu)買土地，然后對(duì)土地進(jìn)行平整優(yōu)化，最后將平整后的土地變成產(chǎn)品進(jìn)行銷售。

因此，我們大家可以看到，實(shí)際上土地就是地方政府的核心產(chǎn)品，其收購(gòu)零售的土地，然后“再加工”，最后變成產(chǎn)品，并進(jìn)行產(chǎn)品銷售，這和公司產(chǎn)品研發(fā)、銷售沒有任何區(qū)別。但是，我們看到土地銷售的唯一所有者是地方政府，這就形成了壟斷。

因此，我們看到的土地價(jià)格實(shí)際上包括：（1）土地實(shí)際價(jià)格；（2）土地壟斷加價(jià)；（3）需求和供給不匹配的漲價(jià)部分（上海、北京、深圳更加明顯）。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲，我們會(huì)看到第2、3部分上漲越快；而如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，則第2、3部分很少，或者沒有，這個(gè)時(shí)候土地價(jià)格才會(huì)跌落到實(shí)際價(jià)格上。而現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)依然處于上漲過程，因此土地價(jià)格包括實(shí)際、壟斷以及不匹配所產(chǎn)生的價(jià)格。同時(shí)，我們看到壟斷、不匹配價(jià)格這完全是行政壟斷所導(dǎo)致的。

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商品價(jià)格是房地產(chǎn)廠商所決定的價(jià)格。

房地產(chǎn)商品價(jià)格實(shí)際上進(jìn)一步可以細(xì)化為：房地產(chǎn)商品實(shí)際價(jià)格和虛擬價(jià)格。房地產(chǎn)商品實(shí)際價(jià)格是房地產(chǎn)廠商將水泥、鋼筋等構(gòu)建成房地產(chǎn)商品房所實(shí)際產(chǎn)生的價(jià)格匯總，且我們說在同一城市，單位房地產(chǎn)商品房的價(jià)格基本相同；在此基礎(chǔ)上，我們更關(guān)心房地產(chǎn)商品的虛擬價(jià)格，這與房地產(chǎn)廠商品牌有非常大的關(guān)系。因此我們看到：為什么同一地段的商品房，萬科可能會(huì)貴一些呢？這是因?yàn)榇蠹艺J(rèn)同萬科品牌的原因。

但是，實(shí)際上，根據(jù)我們觀察，真正決定房地產(chǎn)價(jià)格的很大因素不是商品價(jià)格，既不是實(shí)際價(jià)格也不是虛擬價(jià)格，因?yàn)槠浜椭圃鞓I(yè)完全相同，將各種零件生產(chǎn)成整套的商品，輸入和輸出非常清楚，成本和利潤(rùn)也可以計(jì)算非常清楚。

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資源價(jià)格，是我們所認(rèn)為決定房地產(chǎn)價(jià)格的核心要素。

什么是資源價(jià)格呢？該房地產(chǎn)所在的地理位置、交通條件、學(xué)校情況、醫(yī)院衛(wèi)生情況以及其他情況所產(chǎn)生的價(jià)格溢價(jià)，我們稱為房地產(chǎn)資源價(jià)格。

實(shí)際上，我們購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)候，雖然關(guān)注這是哪家地產(chǎn)商蓋的房子，但是我們更關(guān)注這個(gè)地方的房子是否有好的學(xué)校、是否有地鐵、是否有醫(yī)院、是否有停車場(chǎng)等等，這才是我們購(gòu)買房子更關(guān)注的核心。

在價(jià)格上，資源價(jià)格是不透明的，其和土地價(jià)格、商品價(jià)格是不同的，雖然土地價(jià)格、商品價(jià)格對(duì)于普通老百姓也是不透明的，但是在業(yè)界大家還是非常清楚的。而資源價(jià)格則完全沒有計(jì)算公式，完全是購(gòu)房者的心理感覺。因此，資源價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中房地產(chǎn)廠商最為關(guān)注的地方，也是最忽悠人的地方。

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最后一個(gè)價(jià)格則是期望價(jià)格。

期望價(jià)格比資源價(jià)格更沒譜，因?yàn)橘Y源價(jià)格大家還可以根據(jù)地鐵、學(xué)校、交通條件、醫(yī)療衛(wèi)生等資源情況去評(píng)估，而期望價(jià)格則沒有任何東西，僅僅是大家對(duì)房地產(chǎn)上漲、下跌的預(yù)期。

什么是期望價(jià)格呢？小禾智庫(kù)做了初步的定義：期望價(jià)格就是購(gòu)房者對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期幅度和價(jià)格空間。

那么，其和什么相關(guān)呢？其主要和如下因素密切相關(guān)：（1）貨幣的超量發(fā)行程度，或者說RMB實(shí)際貶值的程度；（2）資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期上漲程度，這和貨幣的超量發(fā)行程度有關(guān)聯(lián)，但是又存在不完全一致的地方；（3）工資和資產(chǎn)價(jià)格的差距比。

因此，我們認(rèn)為期望價(jià)格實(shí)際上是貨幣貶值程度、資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上漲程度、老百姓心里收入和資產(chǎn)價(jià)格落差等所組成，完全是個(gè)金融價(jià)格。

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最后，我們分析一下2001-2016年階段中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)情況：（1）2001-2007年主要是土地價(jià)格、商品價(jià)格決定中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)；（2）2008-2014年，則主要是土地價(jià)格、資源價(jià)格決定房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)；（3）2015-2016年，則主要是土地價(jià)格、資源價(jià)格、以及期望價(jià)格決定房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。

尤其是2016年上半年，我們看到?jīng)Q定房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的不僅僅是土地價(jià)格，實(shí)際上更多的是購(gòu)房者所產(chǎn)生的期望價(jià)格，而資源價(jià)格則不是主要因素了。