距離20多個城市出臺樓市調(diào)控新政僅僅半個月，過熱的市場就開始降溫。這說明以問題為導向、針對性極強的調(diào)控政策正產(chǎn)生積極效果。但由于各城市政策力度不一，執(zhí)行效果不同，部分執(zhí)行力度不大、效果不明顯的城市應追隨力度強勁、落實到位的城市，進一步加大政策的執(zhí)行力度，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展——

10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市房價指數(shù)以及10月上半月15個熱點城市房價指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，一線和部分熱點二線城市在出臺調(diào)控政策一段時間后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快過高的漲幅得到遏制，走勢開始趨穩(wěn)。

熱點城市漲幅回落

為快速反映近期房地產(chǎn)市場的變化，國家統(tǒng)計局首次發(fā)布當月住宅銷售價格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月上半月15個熱點城市出臺并實施調(diào)控新政后，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均已降低，漲幅回落明顯。“其中，與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也都明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說。

今年9月底到國慶期間，針對過快上漲的房價，北京、天津、南京、深圳等22個城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策，從嚴限貸限購。市場降溫首先表現(xiàn)在大幅萎縮的成交量上。“從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。”劉建偉說。

某地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，出臺調(diào)控政策的22個城市10月份市場成交平均下調(diào)幅度達到40%左右。“從北京購房資格核驗情況看，10月1日至16日為1.74萬戶，較9月份同比漲幅回落50個百分點。”專家表示，樓市成交量減少會促使房價漲幅回落。從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地已出現(xiàn)二手房降價的現(xiàn)象。

區(qū)域分化依然明顯

值得注意的是，房地產(chǎn)市場地區(qū)分化依然明顯。“9月份，70個大中城市中，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。”劉建偉表示，從環(huán)比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個；其余城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有6個，持平的城市有1個，漲幅在2%及以內(nèi)的城市有40個。從同比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個；其余城市新建商品住宅價格同比下降的城市有6個，漲幅在10%以內(nèi)的城市有42個。

總量過剩、分化明顯，這是當前我國房地產(chǎn)市場的基本特征。今年以來，一線城市和部分二線城市房價迅猛增長，但三四線城市房價上漲較慢，甚至出現(xiàn)負數(shù)。有專業(yè)機構報告顯示，根據(jù)重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點城市平均去化時間在8.5個月以內(nèi)，多數(shù)三四線城市去化時間超過15個月，有些城市甚至在20個月以上。

價格的分化表現(xiàn)更加直觀，一線城市、二線城市和三線城市之間漲幅有別。據(jù)統(tǒng)計，上半年一線城市平均累計上漲12.79%，二線城市平均累計上漲5.33%，三線城市平均累計上漲4.27%，部分環(huán)一線的二線熱點城市平均漲幅更是超過25%。

不同城市之間，樓市供需的基本面也發(fā)生了根本改變。一線城市和核心二線城市的庫存大量消耗，供應缺口明顯。大量非核心城市和三四線城市，則面臨著巨大的庫存壓力，即使下調(diào)價格，去化進程仍然緩慢。

執(zhí)行力度前所未有

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計和市場反應看，本輪以問題為導向、針對性極強的調(diào)控政策正產(chǎn)生積極效果。“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策最大特點是執(zhí)行力強。僅半個月，過熱的市場就開始降溫，政策的落地效果非常明顯。”張大偉表示，從政策執(zhí)行力度看，這是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度中最大的一次。

此次各地調(diào)控升級力度強勁，限購、信貸等關鍵內(nèi)容在新政中均有詳細涉及。同時，調(diào)控政策還采取多種方式加強了對土地供應的調(diào)節(jié)，效應也已傳導到土地市場。相比調(diào)控前市場最火爆的8月和9月份，成交的高價地數(shù)量開始減少。

業(yè)內(nèi)人士認為，下一階段必須更加嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，進一步細化落實具體措施，以鞏固良好的開端。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會升級到一城一策、一城多策。通過合理的政策引導和市場運行，讓小城市樓市活躍起來，讓大城市冷靜下來。同時，由于各城市政策力度不一，效果不同，為鞏固調(diào)控效果，部分力度不大的城市應追隨力度強勁、落實到位的城市，進一步加大政策的執(zhí)行力度。