房子買還是不買，這是一個困擾房奴的永恒問題，但是在近期，這個問題又變得非常之有現(xiàn)實(shí)意義。在媒體上和新聞報道中，我們看到了很多類似的說法，認(rèn)為現(xiàn)在內(nèi)地房價上漲已經(jīng)見頂，現(xiàn)在買房可能會有虧本的風(fēng)險。不過，同時也有另外一種聲音表示，房價上漲還未到頂，內(nèi)地樓市依然具有投資空間。

之前房價上漲得太厲害，似乎已經(jīng)讓人對于高房價的感覺變得“麻木”。對越來越多的中國人來說，在城市買房僅僅是一種奢望。中國大城市的房價幾乎與倫敦、巴黎或者蘇黎世等歐洲昂貴城市的房價沒有區(qū)別。今年上海、南京和深圳等城市的房價比去年幾乎上漲30%。高速增長的房價帶來了恐慌。2016年2、3月份后房價浮動特別大，導(dǎo)致買房就像搶房一樣。大家去買房子，不是去訂這套房子，而是看到有房子就直接就下訂金去買了。有的人甚至看都不看房子，直接就拿現(xiàn)金買了。這樣的瘋狂，必然帶來限購政策。

于是我們看到限購政策對于樓市的打擊從10月份開始，一直延續(xù)到今天。嚴(yán)格的限制不僅僅限于房屋的銷售和購買，甚至連之前過火的售樓廣告的廣告詞也受到各種限制。這一套被稱為史上最嚴(yán)厲的限購政策事實(shí)上顯然透露著警告信號：房價高漲已經(jīng)見頂，現(xiàn)在已經(jīng)到了近年來投資房地產(chǎn)最差的時候。

為什么這么說呢？因?yàn)樵谙拶彽拇驌糁�下，中國的樓市呈現(xiàn)出的泡沫比以往更加明顯的表現(xiàn)出來，讓我們看到了房價高增長之下掩蓋的危機(jī)。同時，這種趨勢又是不可持續(xù)的。從現(xiàn)實(shí)的種種情況，我們也不難看到，近期一二線房價上漲幅度越來越緩慢，有些重點(diǎn)城市的成交量下跌一半。之前膨脹的房地產(chǎn)泡沫，仿佛在最近幾個月突然凝固了。不再膨脹但也不會破滅，就這么不上不下懸在空中。這更加告訴我們，此時并不是進(jìn)入樓市的時機(jī)。

泡沫要么破滅要么膨脹，怎么會“凝固”呢？在世界其他地方，或許不會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，但在中國，房價泡沫目前的確從之前的金錢肥皂泡在慢慢變成一個水泥做成的堅固泡沫。

眾所周知，中國樓市一直存在三種泡沫。第一是開發(fā)速度過快，造成開發(fā)泡沫。2016年1到9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%，而回顧過去更長的時間里，如果我們?nèi)タ捶康禺a(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)，例如開工面積、在建房屋面積、竣工面積等等，會發(fā)現(xiàn)都是一直以一種高速在增長。在這三個數(shù)據(jù)背后，隱藏的是大寫的GDP，GDP是對經(jīng)濟(jì)增長衡量的一個很重要的指標(biāo)。當(dāng)前幾年我們大張旗鼓在歌頌GDP的增長時，其實(shí)我們沒有看到，面子上好看的GDP數(shù)據(jù)的背后，其社會成本卻是需要全體房奴來買單。

開發(fā)了過剩的樓房，肯定需要盡快盡多賣給購房者，這又造成了信貸的擴(kuò)張過快。眾所周知，國內(nèi)房地產(chǎn)的信貸擴(kuò)張速度明顯快于GDP增速，也就是說，自從房地產(chǎn)業(yè)的高增長開始的那一刻起，信貸泡沫便已經(jīng)形成。此外，自2000年代起，共有超過8萬億美元資金流入新興市場，而中國則是新興市場當(dāng)中的重要一站，這些熱錢加上中國內(nèi)部的新增貨幣，共同為信貸的瘋狂擴(kuò)張?zhí)聿窦踊��；ㄆ煦y行曾經(jīng)發(fā)表過一則報告，稱鑒于目前的全球經(jīng)濟(jì)情勢，未來的十到十五年內(nèi)，全球范圍內(nèi)的信用將會透支。因此，從全球范圍內(nèi)看，雖然信用依然在擴(kuò)張，資產(chǎn)價格在一定范圍內(nèi)依然在上漲，但是在這段期間房價也會因?yàn)樾庞玫耐钢Ф�達(dá)到頂點(diǎn)，難以再上漲。也就是說，由于信貸擴(kuò)張的不可持續(xù)，房價的上漲也是不可持續(xù)的。

由于以上兩個大的泡沫，中國的樓市才形成了第三個泡沫，也就是我們所熟知的價格泡沫。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，在近五年，中國70座主要城市的房價受到大開發(fā)、大信貸的助推，上漲迅速。據(jù)統(tǒng)計，在過去十年，中國的總體房價上漲了400%，但中國的人均收入和企業(yè)利潤率顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這樣的增速，也遠(yuǎn)超過了股市帶來的回報率。如此高的回報當(dāng)然會吸引更多的資本投入到房地產(chǎn)業(yè)。而熱錢和普通投資者進(jìn)入不動產(chǎn)的方法，基本上也是依靠“信貸泡沫”和“價格泡沫”二者來入市和賺錢。目前，在信貸即將用盡、價格見頂?shù)那闆r下，加之國家的政策穩(wěn)定這個泡沫，既不讓它再上漲，也不讓它破滅，而是讓其凝固化，以消解之前所說的三大泡沫的情況。即是通過限制土地開發(fā)、限制交易中的信貸泡沫，已達(dá)到在市場上限制價格泡沫、穩(wěn)定資本的目的。

限制泡沫是為了金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但穩(wěn)固泡沫、讓肥皂泡沫變成水泥泡沫，則是為了留住房地產(chǎn)業(yè)集聚的超大額資本，不讓其外逃和內(nèi)逃套利。房地產(chǎn)，無疑已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的一個定海神針，撐起艱難變革中的中國經(jīng)濟(jì)。泡沫的猛增猛減。已經(jīng)不再是一個完全的市場行為，而是一個行政行為。再繼續(xù)討論房價會不會崩潰，已經(jīng)無意義。

如果泡沫可以膨脹下去或直接破滅倒還好，可是事實(shí)往往不會如此，因此，目前投資樓市其實(shí)風(fēng)險已經(jīng)較大，換言之，房價未來的上漲的幅度會大幅回緩，交易率會大幅下跌，而持有房產(chǎn)的成本卻在不斷增加。也就是說，不動產(chǎn)在未來會成為持有起來很不方面的一種資產(chǎn)，變現(xiàn)的效率也會有明顯下降。此時選擇持有房地產(chǎn)，無疑是近十年來的最差時機(jī)。